2023-02-03 15:56 | 來源:搜狐財經 | 作者:吳亞 | [資訊] 字號變大| 字號變小
多數頭部房企的規模優勢仍在繼續，在行業洗牌后，房企們在行業中所處的位次卻已生變
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作者｜吳亞
今年的中國樓市沒等來“開門紅”，多家機構數據顯示1月的房地產市場仍處探底。
克而瑞報告稱，1月單月百強房企銷售操盤金額同比降低32.5%，環比降幅達到48.6%;短期內市場的供求和成交不會出現明顯轉暖跡象，整體銷售將保持低位運行。
中指研究院數據也顯示，1月單月百強房企銷售總額同比降幅達31.7%，權益銷售額同比降幅也達到了35.2%。
雖然1月為房企銷售的傳統淡季，今年又恰逢春節假期，市場活躍度難免下滑。但超三成的百強房企銷售降幅，還是給樓市潑了一盆冷水。今年樓市的復蘇之路，仍“道阻且長”。
可以預見的是，1月以來樓市調控政策持續寬松，“因城施策”進一步打開，多措并舉助力市場修復仍將是今年不變的主題。
僅春節假期過后的首周，從中央到地產，提振住房消費的新政密集出臺;截止1月底，已有30城首套房貸利率低于4.1%，其中部分城市房貸利率已重回“3”時代。“降貸潮”之下，樓市亟待企穩。
百強房企銷售仍在底部，TOP10行列出現新面孔
來自國家統計局的數據顯示，去年的房地產行業銷售規模(全國商品房銷售額)已直接回落到5年前，僅實現13.33萬億元、同比降幅達26.7%。
就1月的百強房企銷售表現來看，市場的頹勢仍在延續?？硕饠祿赋觯購姺科?月僅實現銷售操盤金額3542.9億元，單月業績規模同比降低32.5%，環比降低48.6%;與去年2月春節月相比，降幅也達到11.8%。
多數頭部房企的規模優勢仍在繼續，在行業洗牌后，房企們在行業中所處的位次卻已生變。
據中指院監測，1月百強房企的銷售額均值為177.9億元，TOP30房企的均值僅為61億元。
就排名而言，保利發展1月實現全口徑銷售額295億元;萬科和碧桂園緊跟其后，分別實現278億元、270億元。
其中，保利發展的銷售規模較去年同期增加了16億元，是為數不多的1月銷售正增長的房企。
值得關注的是，在1月的銷售額TOP10房企中出現了新面孔——“浙系區域龍頭房企”濱江集團，其以120.7億元扥銷售額位列第9名。
同期，廈門本地龍頭房企建發集團也以110.4億元的銷售規模，繼續保持在行業第10名的位置。
濱江集團和建發集團的“進擊”，也再說明了即使在行業下行周期，對于那些區域優質房企來說，也仍存結構性的機會。
洗牌之后，百強房企陣營也在進一步分化。如中指院披露，百億銷售規模以上的第一陣營房企在1月僅剩13家，同比減少2家;50億元-100億元的第二陣營房企更是大幅減少了13家，1月已僅剩9家。
根據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場及50個城市租賃市場的調查數據，1月樓市的整體價格也仍在底部。
其中，百城新建住宅銷售均價環比下跌0.02%，同比下降0.03%;百城二手住宅銷售均價也環比下跌0.11%，同比下跌0.81%。這意味著，新房價格已連續下跌7個月、二手房已連跌 9個月。
成交的平淡，必然會影響到房企對市場的預期和信心。尤其在近年來，房企們越發重視“以銷定投”原則的當下。
由此，1月的百強房企投資力度亦呈下行態勢;當月的新增貨值榜單中，也未見頭部重點房企的身影，而是綠城中國、廣州潤川房地產開發、中關村發展這三家房企占據榜單前三。
春節假期市場熱度提升，成交卻未反彈
市場對1月百強房企的平淡銷售表現并不意外，事實上，在1月中最為重要的7天春節假期里，樓市的熱度雖然有所上升，但成交并未反彈，“小陽春未現”。
中指院監測數據顯示，春節假期廣州、上海、深圳、合肥等11個代表性城市新房成交規模同比下降約21%，僅恢復至疫情前春節(2019年)的75%。
多家機構在2月1日舉行的分析會上普遍提及，春節假期重點城市成交面積較去年春節同比下降，監測項目平均到訪量有所提升。但購房者觀望情緒重，實際成交較少。
到訪量的提升得益于多重因素的推動，一方面，在春節前多個城市也在密集出臺利好房地產的措施，樓市寬松政策不斷。另一方面，今年的春節假期也是近三年來人口流動首次實現正?；?。
在此背景下，各地開發商和置業顧問紛紛抓住機會，在春節期間持續營業，發力各項營銷活動，發力“春節檔”以促銷售。
58同城、安居客數據就顯示，春節期間新房找房熱度環比上漲19.9%，同比上漲3.7%;其中一線城市微跌3%，新一線城市同比持平，二線城市上漲6.3%。
新一線城市中，東莞、佛山找房熱度同比漲幅最高達10%以上;二線城市中，惠州、哈爾濱、太原、中山、珠海、大連、溫州等熱度漲幅較高。
多位身處一線的置業顧問在交流中告訴搜狐財經，一線城市由于疫情管控放開，外出旅行、探親人群數量大幅增加，一定程度上使得春節假期的找房熱度下降。
在春節熱度相對較高的則普遍是購房政策寬松、房貸利率較低的城市，春節假期再疊加返鄉置業人群，這類重點的省會城市及近年崛起的“強二線”城市的市場活躍度明顯上升。
那么，為何在成交數據上并無體現呢?置業顧問們提醒道，網簽作為購房流程的最后一個環節，并不能完整地代表實時的、全面的成交情況，仍需觀察后續客流的轉化情況。
“市場上新房的供應充足，購房者也不必急于必須在假期去成交，購房仍是一個決策周期較長的消費，從咨詢到帶看再到最終成交，仍需一定的時間。”也有置業顧問給出了這樣的觀點。
二手房方面，春節假期的整體表現則呈現出“北熱南冷”的特征。58同城、安居客數據披露，全國70城二手房春節期間日均需求熱度相比1月出現明顯上漲，合計上漲城市為56個;僅有9個二線城市和5個三線城市出現下跌，京滬廣深四個一線城市全面上漲。
來自開發商層面的因素，也在影響春節假期樓市的表現。不少房企營銷條線相關負責人在交流中也指出，考慮到春節假期影響，加之市場也仍處于下行調整階段，多數房企在1月并未加推，還是以順銷為主，折扣力度也基本延續前期優惠。
“降貸潮”下，多地房貸利率再回“3時代”
雖然春假假期樓市成交平淡、1月百強房企銷售不佳，但可以確定的是，促進樓市的修復并回歸良性循環仍是今年的重要主題。
1月以來，從中央到地方，一場“穩經濟”保衛戰吹響沖鋒號。搜財財經不完全統計發現，僅近半個月以來，已有包括云南、內蒙古、江蘇、遼寧、廣東等在內的多個省市發布了“穩經濟”的相關文件及政策，多地普遍提及要“支持合理住房消費”。
明確支持和提振住房消費，這也意味著在調控政策中，包括提供信貸支持、降低稅費、發放購房補貼等在內的助力各地樓市需求端的政策力度，仍有望進一步加大。
直接的利好便是，關系購房成本的房貸利率又迎來了一波“降價潮”。此前于1月29日，鄭州部分銀行已將首套房貸利率降至3.8%，較之前下降了0.3個百分點。即鄭州作為省會城市，已打響了新年降房貸的第一槍。
而據貝殼研究院數據，截至1月31日，其所監測的103個城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個。其中二線城市8個，其余均為三四線城市。
具體來看，首套利率4%的有2個城市;利率3.95%的有4個城市，3.9%的有9城;首套利率3.7%的城市有四個系南寧、珠海、株洲和常德，成為目前全國商貸利率最低水平的城市。
這將為購房者減少多少購房成本呢?若以商業貸款100萬元、商貸年限30年、以等額本息方式進行還款來看，在利率為4.1%時，購房者要支付的月供為4861元，利息總額達75萬元。
如利率降至3.7%，則購房者要支付的月供僅為4603元，減少258元;利息總額為65.7萬元，減少9.3萬元。換言之，購房者的百萬房貸至少將少還9萬利息。
“降貸潮”的出現，也與年初的官方發聲有關。于1月5日，中國人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
這一規定下，70個國家統計局發布的大中小城市名單中已至少有35個城市符合下調的標準;其中一二線城市就占了14個，包括長春、沈陽、太原等。
目前市場的關注點在于，后續是否將有更多城市跟進將房貸利率繼續下調?目前還有部分省份，已在大規模下調轄區內市州購房首付比例。
如1月31日，湖南省合理確定各市州個人住房貸款首付比下限，全省13個非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%;一個限購市(長沙市)的首付比政策下限，首套30%，二套降至40%。
此外，還有重慶、濟南、福州等地上調了住房公積金貸款額度;烏魯木齊、柳州、臺州等地下調公積金貸款首付比例，常州“商轉公”貸款新增“以貸還貸”方式……一系列的政策文件說明，今年樓市調控仍將處于寬松周期。
這能否讓購房者心動并行動?仍需觀察。中指研究院則預計，在全國樓市政策環境持續寬松態勢下，部分核心一二線城市或率先迎來市場復蘇，并帶動整體樓市的逐漸企穩。
《電鰻快報》
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