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        “5月下旬以來(lái)，我們區(qū)域門(mén)店帶看客戶(hù)量有小幅提升，成交價(jià)格相對(duì)之前平穩(wěn)下降。”麥田房產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，5月份，部分有“連環(huán)單”的業(yè)主為了不違約而著急下調(diào)掛牌價(jià)，根本不用談價(jià)，業(yè)主自己上談判桌就主動(dòng)降價(jià)了。

        據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月30日，5月份北京二手房網(wǎng)簽12117套，環(huán)比下滑13.0%。另?yè)?jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份，通過(guò)麥田房產(chǎn)成交的北京二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌3.1%。

        “北京二手房市場(chǎng)仍屬于買(mǎi)方市場(chǎng)，整體市場(chǎng)表現(xiàn)是掛牌量增加但交易價(jià)走低。”另一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這背后主要有兩方面原因：一是有購(gòu)房需求的多是置換連環(huán)單，即“賣(mài)舊買(mǎi)新”，需將名下房產(chǎn)掛牌出售;二是需要盡快將掛牌房源變現(xiàn)，用于支付新買(mǎi)房源價(jià)款，連環(huán)單是有交易周期和付款節(jié)點(diǎn)的，因此隨著付款節(jié)點(diǎn)逼近，業(yè)主只能被迫將掛牌出售房源價(jià)格一降再降。

        掛牌價(jià)走低 議價(jià)空間增大

        “5月份，太陽(yáng)公元在售房源81套，業(yè)主降價(jià)的有46套，占比56.8%;紅璽臺(tái)在售房源19套，業(yè)主降價(jià)的有8套，占比42%。降價(jià)的房源多，但是幅度不是很大，總價(jià)高的房源降價(jià)幅度在30萬(wàn)元-70萬(wàn)元之間。”麥田房產(chǎn)太陽(yáng)宮一區(qū)紅璽臺(tái)一店經(jīng)理史玢玢向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“從掛牌量來(lái)看，我店所在區(qū)域是中高端標(biāo)的房產(chǎn)，價(jià)格區(qū)間在1000萬(wàn)元-5000萬(wàn)元之間，總體掛牌量上浮5%-10%。”

        根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京二手房掛牌量環(huán)比增加3.7%;二手房掛牌均價(jià)環(huán)比下降0.1%。與此同時(shí)，二手房議價(jià)空間和上月相比擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)。與4月份相比，不但業(yè)主的預(yù)期開(kāi)始下降，而且在價(jià)格上也更愿意做出讓步以換取成交。總體而言，成交放緩，掛牌量增加，市場(chǎng)去化進(jìn)一步承壓。

        “業(yè)主突然主動(dòng)降價(jià)的情況時(shí)有發(fā)生，著急賣(mài)房的業(yè)主降價(jià)幅度較大，且會(huì)一降再降。部分業(yè)主到談判桌上自己就主動(dòng)降價(jià)了，根本不用談價(jià)。”麥田房產(chǎn)回龍觀西區(qū)流星花園一店經(jīng)紀(jì)人喬召向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，比如有一單已經(jīng)簽約的交易，本來(lái)業(yè)主成交預(yù)期為520萬(wàn)元-525萬(wàn)元，業(yè)主原話(huà)是“低于520萬(wàn)元就不賣(mài)了”，但后來(lái)在談判桌上降了兩次價(jià)，最后以508萬(wàn)元價(jià)格簽約。

        “雖然當(dāng)下屬于買(mǎi)方市場(chǎng)，但實(shí)際上從掛牌房源的結(jié)構(gòu)來(lái)看，房齡超過(guò)20年的老房子占到一半左右，供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，購(gòu)房者選到合適房子的難度依然不小。”麥田房產(chǎn)認(rèn)為，從購(gòu)房者的角度看，在下行的市場(chǎng)中購(gòu)房者掌握選擇的主動(dòng)權(quán)，有更充足的時(shí)間挑選合適的房子。

        在喬召看來(lái)，很多業(yè)主愿意把手上的老破小房源換新，現(xiàn)在市場(chǎng)上存在大量置換連環(huán)單現(xiàn)象。但在買(mǎi)方市場(chǎng)之下，購(gòu)房人觀望情緒濃厚。

        麥田房產(chǎn)亦莊北區(qū)大雄店經(jīng)紀(jì)人謝麗慶直言：“我目前接觸的兩個(gè)客戶(hù)，一個(gè)不敢先訂房，另一個(gè)不敢入手，即使房子降價(jià)很快，仍舊怕踏錯(cuò)節(jié)奏。出現(xiàn)這種預(yù)期后，導(dǎo)致有相當(dāng)一部分掛牌房源，報(bào)價(jià)已經(jīng)接近上套甚至低于上套成交價(jià)。”

        這一現(xiàn)象的背后，有一個(gè)問(wèn)題值得關(guān)注，即如果市場(chǎng)流動(dòng)性變?nèi)酰敲催B環(huán)單是否會(huì)陷入僵局?違約問(wèn)題會(huì)不會(huì)隨之而來(lái)?

        未來(lái)市場(chǎng)怎么走?

        回顧去年11月份到12月份，受疫情影響，北京市場(chǎng)需求受到積壓。今年2月份、3月份，壓抑的需求在短時(shí)間內(nèi)集中釋放，二手房市場(chǎng)迎來(lái)強(qiáng)勁反彈，一些觀望的客戶(hù)也因當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)熱度升溫而被裹挾入市。

        “3月底，北京二手房市場(chǎng)處于高點(diǎn)的時(shí)候，我怕繼續(xù)漲價(jià)，就定下了一套880萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在著急賣(mài)掉名下房產(chǎn)，但好幾組買(mǎi)房人都至少來(lái)看過(guò)兩三次，就是沒(méi)有下單。”5月31日，李女士(化名)向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，現(xiàn)在掛牌出售房子的業(yè)主多數(shù)都是置換需求，屬于“買(mǎi)新賣(mài)舊”的連環(huán)單。但4月份以來(lái)市場(chǎng)降溫，掛牌的房子仍舊沒(méi)有賣(mài)出去，現(xiàn)在比較擔(dān)心由于賣(mài)不出去房子而導(dǎo)致買(mǎi)房違約。

        李女士的擔(dān)憂(yōu)并不是個(gè)例。“為了趕買(mǎi)房的付款節(jié)點(diǎn)，我掛牌賣(mài)的房子價(jià)格已經(jīng)一降再降，從700多萬(wàn)元降到679萬(wàn)元，但潛在買(mǎi)家僅報(bào)出了660萬(wàn)元的價(jià)格，這比2021年同小區(qū)同戶(hù)型房源成交最低價(jià)還低將近40萬(wàn)元。”馬女士(化名)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“賣(mài)房賣(mài)得‘心灰意冷’，如果達(dá)不到去年的價(jià)格，我打算將所訂的新房違約。”

        “如果大部分業(yè)主抱有跟馬女士一樣的心態(tài)，那么連環(huán)單交易將陷入僵局，由此將產(chǎn)生違約賠償?shù)仍V訟，不利于提升市場(chǎng)流動(dòng)性。”某業(yè)內(nèi)人士向記者如是稱(chēng)。

        對(duì)此，有麥田房產(chǎn)分析師也表示，當(dāng)前市場(chǎng)在售房源不斷增多，市場(chǎng)觀望情緒增加，導(dǎo)致置換鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，預(yù)計(jì)市場(chǎng)在未來(lái)一兩個(gè)月會(huì)經(jīng)歷一個(gè)階段性筑底的過(guò)程。

        從政策端來(lái)看，雖然近期北京出臺(tái)了“帶押過(guò)戶(hù)”等政策，但政策目的在于優(yōu)化交易流程，提升交易效率，對(duì)市場(chǎng)供需端預(yù)期及入市行為是否產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，還有待觀察。

        對(duì)于6月份二手房走勢(shì)，史玢玢表示，預(yù)計(jì)將與5月份持平。6月份想快速成交，降價(jià)是最快的途徑。如果沒(méi)有利好政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)不會(huì)有大的起伏。

        喬召認(rèn)為：“大幅降價(jià)可能性很小，有可能部分著急賣(mài)的房源在5月份沒(méi)成交的，6月份還會(huì)有一個(gè)小幅度的降價(jià)。”謝麗慶表示，一部分撿漏的客戶(hù)會(huì)出來(lái)買(mǎi)房，現(xiàn)在需要這些客戶(hù)撕開(kāi)一個(gè)口子，帶動(dòng)其他客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力。6月份，預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)吃掉大量“已買(mǎi)后賣(mài)”業(yè)主的紅利。

        不過(guò)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，隨著買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格博弈逐漸完成，以及“賣(mài)一買(mǎi)一退減個(gè)稅”政策年底結(jié)束，預(yù)計(jì)下半年很多業(yè)主會(huì)選擇在年底前完成置換以節(jié)省置換個(gè)稅，再疊加年末購(gòu)房需求小高峰，北京二手房市場(chǎng)或在年末迎來(lái)明顯翹尾行情。

《電鰻快報(bào)》