2020-11-04 08:34 | 來源:上海證券報 | 作者:張良 | [房地產] 字號變大| 字號變小
優質房源或性價比高的房子不用多久就能賣掉，而且同區域各房產中介之間競爭激烈。
二手房市場被認為是最貼近市場化的房地產市場，作為二手房買家和賣家之間溝通的“橋梁”，房地產中介從業人員對市場冷暖、生態變遷、行業痛點最心知肚明。近日，記者走訪了上海的多個區域，對“金九銀十”期間上海二手房市場進行調研后發現，上海的二手房市場生態正在悄然發生著一些變化。最明顯的是，優質房源或性價比高的房子不用多久就能賣掉，而且同區域各房產中介之間競爭激烈。
優質小區掛牌房源不多
最近，記者身邊想要買房的人突然多了起來，中介朋友也打電話來說現在行情不錯，就是缺房源。上海的二手房市場什么時候變得無房可賣了?
“現在市場行情不錯，特別是一些優質、性價比高的房源很快就能成交，所以市場上一些品質比較好的小區正面臨無房可賣的局面。”上海普陀區長征板塊的一家中介門店店主王建濤說。
普陀區中潭路上的一家中介門店高級店董林新陽告訴記者，今年中遠兩灣城大戶型的房源特別好賣，4房、5房戶型好的房源基本賣光了。9月整個中遠兩灣城成交了43套房子。“今年市場確實挺不錯，現在中遠兩灣城可售房源不多，部分1房的成交價格甚至已經達到了2016年上半年高峰時期的價格。”
“現在買二套房的客戶也不是太多，大部分是改善型置換的剛需客。雖然上海人可以有二套政策，但因為交易成本的關系也不輕易動，造成不少小區缺房源，稍微優質點的小區或者離地鐵近的小區可能就無房可賣。”松江九亭地區某房地產中介分行經理葉辰說，“我們現在帶客戶約看的房源其實很多中介都在帶看，也反映出現在能看到的房源、能賣的房源是比較少的。”
浦東御橋路地鐵站附近某中介業務員告訴記者：“今年地杰國際城一期的兩房只成交了2套，大面積的房源只成交了8套。現在御橋板塊高性價比的二手房掛牌很少，海上傳奇目前只有1套房源在賣。”
“上海永遠不缺客戶，只要性價比高的房子不用多久就能賣掉。我們現在主要靠網上平臺蓄客，以前打電話的模式也收不到多少客戶。現在很多客戶坐在家里通過網絡搜索房源，在網上看得差不多了再到現場來看一下，覺得房子不錯就可以談價錢了。”松江新城某中介門店業務員說。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，9月、10月上海二手房市場的確有“趕頂”的趨勢，一些便宜的或者說性價比高的房源都賣完了，剩下一些比較難賣的房源。而且現在二手房從掛牌到成交的周期確實在縮短，一些總價300萬元以內的房源今年上半年成交一套大約需要2-3個月，8月、9月之后的成交周期降到了1個月左右。
買家心態更趨理性
“市場也有分化。現在上海的老破小房源房價上漲速度慢了，而且大多也以市場價成交，買賣雙方都能接受。這和2015年、2016年時的市場情況有很大區別。2015年、2016年時市場比較瘋狂，買房價格高也認了，現在的人買房比較理性，不是市場價的房子就不買了。”盧文曦說。
“今年的客戶和往年不太一樣，可能是因為疫情防控的關系，他們在出來看房之前已經在家做足功課，甚至有些客戶直接點名要某某小區、幾房的房子，這樣我們成交的周期就會大大縮短。”葉辰說，“現在的年輕人買房也不會像以前那么沖動，基本都會在看好房子之后再掛牌出售自己的房子。賣房不是目的，買房才是目的，所以他的房子出手很快，但對拿到現金的時間要求比較高。”
葉辰表示，二手房不同于一手房，每次二手房成交量暴增的時候，其實當月漲價表現是不明顯的，它會把低價位的房子全部消化掉，之后再掛牌出來的房源會以這個價位作為依據往上掛。舉例來說，比如7、8月份一套190萬元的房源，客戶談到185萬元成交。到9、10月份基本上190萬元的房子，客戶也愿意出190萬元把房子拿下。因為客戶也會去關注之前房源的成交數據，在他看房的這個時點，190萬元以下的房源都已經賣完了。
“現在還是賣方市場，賣方說了算，但價格不能太高，最好貼近市場價。”葉辰說，“現在的客戶會更加理性。以前客戶會說之前來看房子是180萬元，現在是190萬元，我接受不了，你有180萬元的房子再來找我。這種客戶我們只能把他放到后面去了。現在的客戶，同樣的房源，之前是180萬元成交，現在是190萬元，他會覺得這里的房價漲幅還是有的。只要房子沒有問題，我買了之后還是會漲的，他就會把房子買下來。”
“想買房的客戶，肯定會想好板塊，然后確定好預算，現在盲目看房的人很少了。”御橋地鐵站附近中介業務員說。
中介行業競爭激烈
記者一圈走訪下來，還有一個感受比較明顯，那就是優質房源短缺導致中介之間相互競爭非常激烈，業務員要想脫穎而出，必須具備足夠的專業度，在獲得客戶信賴的基礎上，從客戶的需求出發，為客戶提供比較完善的購房解決方案。
“最近我們的生意不是太好，成交太快對我們這種小中介是不利的。現在人工成本很高，前段時間我底薪開到7000元還招不到人。”王建濤說，“房地產中介行業競爭太激烈，現在到處都是新開的中介門店。今年因為疫情防控，有些商鋪關張之后無人接手，大都是房地產中介接盤。以前商鋪轉讓還有幾十萬元的轉讓費，今年不少商鋪都不需要轉讓費了。”
“我們不以房去推客，而是會以客戶的需求去找房，這樣我們的成交量會高很多。”葉辰表示，業務員術業有專攻，有些比較專業，但有些不一定專業。房地產中介這個行業門檻很低，什么人都能來做，客戶也可以自由選擇中介公司和業務員。現在一套房源可以在多家中介公司掛牌，同樣一個客戶可以到多家公司去看這個房源。其實客戶挑的就是服務的滿意度和交易的安全性。
林新陽向記者透露，有中介會就一些優質房源希望與房東簽署獨家協議，承諾3個月賣不掉則賠付房東一定金額。還有中介會就優質房源與房東簽署VIP服務協議。當然，房東也可以選擇不簽這些協議，但這些現象的存在無疑都說明行業競爭激烈，以及市面上優質房源并不多。
嘉定新城一家中介門店業務員姜爽表示，現在行業競爭激烈。“那些做了很久、資源比較多的人可能好做一些。我們是新人，沒什么資源，每天在外面駐守更像是守株待兔，想做到單子真像中大獎一樣。”
姜爽說，做房地產中介業務，專業能力非常重要，需要很專業地與客戶溝通，尤其現在一個客戶身邊有好幾個中介，專業度不夠的話，人家肯定不會找你。當然運氣也很重要。
“中介業務員新人底薪3000元，保兩個月;老人無底薪，全靠業務提成;一周做六休一，每天上班12個小時。大家都要出去跑的，每天風里來雨里去，天冷天熱都要跑。市場挺殘酷的，你開不了單，壓力會很大，3個月開不了單你自己都呆不下去。我是想著房產如果能成交，哪怕幾個月成交一單也可以，誰能指望這點底薪來生活呢?”姜爽說。
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