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        物業(yè)公司近期資本化動作頻繁，房企拆分物業(yè)業(yè)務(wù)赴港上市步伐加快。10月30日，分拆自合景泰富的物業(yè)公司合景悠活實現(xiàn)在中國香港上市。

        截至10月30日，共有10家物業(yè)企業(yè)市值超百億港元，世茂服務(wù)總市值390億港元，在上市物業(yè)企業(yè)中排在碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù)之后，位列第三。合景悠活總市值以122.7億港元，排在第10名。

        “上市之后，公司的資本結(jié)構(gòu)得到進一步改善，有利于后期獲得低成本融資，預計后市會加大收購力度，在從母公司獲得管理面積的同時，外拓將是公司提升在管面積的重要來源之一。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，此外，合景悠活在大灣區(qū)和長三角擁有眾多商業(yè)物業(yè)儲備和運營管理經(jīng)驗，“住宅+商業(yè)”的業(yè)務(wù)模式使得公司能獲得較高的盈利能力，這是其核心競爭力。

        “住宅+商業(yè)”模式

        鎖定規(guī)模紅利

        “物業(yè)企業(yè)三種能力頗為重要。一是要突破以住宅物業(yè)為單一收入來源的困境，形成多元化物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，增加收入渠道;二是減少對母公司依賴，努力拓展第三方在管面積規(guī)模，爭取在這個巨量的市場中提升市場份額;三是創(chuàng)新和提升提供增值服務(wù)能力，拉升毛利率水平。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，掌握這三種能力，才能享受行業(yè)規(guī)模紅利。

        據(jù)悉，合景悠活目前已形成完善的全業(yè)態(tài)、全周期覆蓋管理體系，服務(wù)覆蓋住宅、商業(yè)綜合體、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等多業(yè)態(tài)，已進駐廣州、北京、上海、杭州、蘇州、成都等38個城市(自治縣)，完成全面覆蓋粵港澳大灣區(qū)和長三角城市群等全國重要城市經(jīng)濟圈的布局。截至2020年4月30日，合景悠活住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)的總在管建筑面積分別為1890萬平方米及330萬平方米，訂約管理161個住宅項目及34個商業(yè)物業(yè)。

        “合景悠活的商業(yè)物業(yè)管理營運服務(wù)板塊是大一亮點，以高端商業(yè)為主，并位處于大灣區(qū)及長三角的熱點城市，長遠受惠其實體經(jīng)濟發(fā)展。”安信證券在一份研報中指出，據(jù)仲量聯(lián)行資料顯示，在提供商業(yè)營運服務(wù)的物業(yè)管理公司當中，按總在管建筑面積計算，合景悠活在全國排行第七，大灣區(qū)排行第五。

        據(jù)仲量聯(lián)行資料顯示，由于客戶基礎(chǔ)不同，商業(yè)物業(yè)管理及營運一般可獲得的服務(wù)費和利潤率通常較住宅物業(yè)高。因此，合景悠活側(cè)重商業(yè)物業(yè)管理營運業(yè)務(wù)，預計其會提升財務(wù)表現(xiàn)，加強公司的盈利能力。

        鑒于此，2017年至2019年，合景悠活的收入由4.63億元增至11.25億元，復合年增長率為55.8%;凈利潤復合年增長率為104.8%，達1.85億元。

        “物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)屬性，即存量+增量的發(fā)展模式、無重大資本開支、凈現(xiàn)金的財務(wù)狀況、穩(wěn)定的派息分紅，決定了行業(yè)的估值下限。而物管公司的管理服務(wù)水平，物業(yè)的質(zhì)量以及業(yè)績增長的潛力和確定性決定了估值的上限。”興業(yè)證券在一份研究報告中指出，總體來看，物業(yè)管理行業(yè)受益于規(guī)模紅利，板塊正處于從1到N的快速拓展期，而增值服務(wù)正經(jīng)歷從0到1的拓荒期。

        多元化增值服務(wù)

        拉升毛利率

        從合景悠活的收入板塊來看，正是多元化拓展增值服務(wù)豐富了公司的收入來源。

        公開資料顯示，2019年，合景悠活社區(qū)增值服務(wù)的收入貢獻達1.55億元，2017年-2019年復合年增長率達216.4%。2020年前4個月，社區(qū)增值服務(wù)占住宅物業(yè)管理服務(wù)收入達24.7%，較2017年增長20.2個百分點。“2019年公司增值服務(wù)收入暴增7.8倍，對毛利率助力不少。”肖云祥向《證券日報》記者如是表示。

        有業(yè)內(nèi)人士表示，公司社區(qū)增值服務(wù)收入增長迅猛，來源于為物業(yè)發(fā)展商及業(yè)主提供物業(yè)代理服務(wù)、向業(yè)主及住戶提供家居服務(wù)以及公共區(qū)域增值服務(wù)等。眾所周知，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)是物業(yè)企業(yè)的基本盤，這取決于母公司的開發(fā)規(guī)模和物業(yè)企業(yè)的第三方業(yè)務(wù)拓展能力，但真正能拉升毛利率的業(yè)務(wù)板塊則是增值服務(wù)。

        在增值服務(wù)板塊強勁的增長和高毛利率帶動下，合景悠活整體毛利率在2017年-2019年分別為22.5%、27.8%、37.3%，2020年前4個月進一步提升至39.2%，遠高于2020年上半年港股物業(yè)板塊30.37%的平均毛利率?；蛟S，這是合景悠活未來能給投資者帶來紅利的基本能力。

        “合景悠活作為中國的綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，將透過收購及戰(zhàn)略性投資達致持續(xù)增長并進一步開拓多元化增值服務(wù)，升級智能系統(tǒng)以進一步提升營運效率及客戶體驗。”合景悠活行政總裁兼執(zhí)行董事及控股股東孔健楠表示，未來，隨著在管建筑總面積增加、地域覆蓋面積更加廣泛，及進一步多元化服務(wù)組合，收入會持續(xù)增長。

《電鰻快報》