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新城控股（601155.SH）近日發布了2019年中期業績報告。

翻查整份財報發現：公司上半年的營收、歸母凈利潤增速較為溫和，這一定程度上與公司的結算周期有關，預計隨著下半年竣工項目逐漸增多，業績增速也會出現較為明顯的改善；期間的合同銷售額增速仍舊較快，首次實現上半年銷售突破千億；商業地產租金收入翻倍增長，公司預計下半年仍將有多家吾悅廣場新開業。

土地儲備方面，由于上半年拿地較多，從而使得公司目前的總土地儲備相較年初增幅較大；債務角度，公司通過多種方式融資，融資成本與年初基本持平。同時，新城控股還通過出售項目等方式加速資金回籠。

在房地產持續調控、融資收緊以及市場分化的大環境下，各家頭部房企都在尋求擴大市場份額及尋找新的增長點。對于新城控股這樣一家以“地產+商業”雙主業運營的企業，可能既是機遇也是挑戰。

 利潤增速受結算周期拖累，毛利率保持穩定

上半年，新城控股實現營收、歸母凈利潤170.64億和25.92億，分別同比增長8.29%和2.13%。相比較而言，這一增速并不算快。但是仔細分析可以發現，除了受今年上半年銷售規模擴大費用前置的影響以外，還與公司的結算周期密切相關。

報告期內，公司共實現34個子項目竣工交付，竣工面積為404.10萬平方米，結算面積264.51萬平方米。但是下半年，公司計劃竣工90個子項目，實現竣工面積1,469.26萬平方米，其中住宅項目1,068.51萬平方米，商業綜合體項目400.75萬平方米。預計隨著下半年竣工項目增多、交付增加，業績增速也會相較上半年有一定程度的改善。

另外，根據公告披露，公司截至報告期末的已售未結轉面積達到了2,959.51萬平方米（含合作項目），這為未來業績增長提供了一定的支撐。

盈利能力方面，公司的毛利率與2017、2018年同期相比保持相對穩定，為37.47%。相比較而言，凈利率維持著過去幾年以來的增長趨勢，由2018年中期16.48%上升至最新的17.09%。

對比上半年銷售額同樣位于行業前十五且已披露半年報的民營房地產企業來說，新城控股的毛利率、凈利率排名均較為靠前。 

具體分業務來看，房地產開發銷售業務的毛利率為33.76%，而物業出租及管理的毛利率則達到了69.00%。

 上半年銷售突破千億，排名行業第八 

從具體銷售情況來看，新城控股1-6月累計合同銷售金額約1,224.18億，同比增長28.44%，累計銷售面積約1,049.52萬平方米，比上年同期增長33.50%。其中，公司在江蘇、上海、天津、湖南、山東、浙江、湖北等省份的市場占有率躋身TOP10，在蘇州、上海以及常州等部分城市的銷售額突破百億。

回顧2016年中期以來的銷售數據，公司今年首次實現了上半年銷售額突破1,000億。根據第三方研究機構克而瑞發布的《2019年1-6月中國房地產企業銷售TOP200》排行榜，新城控股上半年房地產合同銷售金額行業排名第八位。

對比整個大盤數據來看，新城控股的銷售情況較大幅度上領先于市場。官方統計數據顯示，2019年1-6月全國商品房銷售額為70,698億，同比增長5.6%；商品房銷售面積75,786萬平方米，同比下降1.8%。兩者均較前幾年同一時期有所回落。

最新披露的2019年7月經營數據顯示，新城控股7月份實現合同銷售金額約245.33億元、銷售面積220.88萬平方米，分別較去年同期上升33.68%和50.56%，仍然延續著上半年以來較快的增長態勢。

 商業地產：租金收入翻倍增長，占總營收的比例超過10% 

作為一家“住宅+商業”雙主營的地產公司，商業地產業務（商業地產品牌“吾悅廣場”）也是公司的重點發展方向之一。拆分來看，商業地產業務具體包括商業綜合體的開發及購物中心的運營管理，產品以出售為主，輔以自持運營及對外租賃。

半年報資料顯示，商業地產開發業務的主要產品為商業綜合體，包括銷售型物業和持有型物業兩部分。其中，銷售型物業對外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商鋪等；持有型物業自持運營或對外租賃，主要為購物中心。

根據信披資料披露，公司在建及開業的吾悅廣場總數已經達到了116座，覆蓋77個大中城市。今年上半年，公司新開業吾悅廣場2座（上饒吾悅廣場和合肥吾悅廣場），累計開業達到44座，已開業面積411.03萬平方米，同比增長63.06%。下半年，公司計劃新開業吾悅廣場20座。

公司在上半年實現租金收入17.41億元，同比增長104.52%，出租率達98.49%。值得一提的是，從2017年半年報以來，公司來自于租金的收入由3.44億快速上升至17.41億，復合增速達124.97%。除了新開廣場的貢獻以外，單店租金及管理費收入也增長較為明顯。

與此同時，公司總營收中來自于租金收入的占比也呈逐年上升的趨勢，最新的數據已經超過了10%。一般來說，商業地產的周期更長，對于公司的融資能力要求更高；但同時，優質商業地產項目，周期性相對較弱、現金流更好且盈利能力更強。從長期來看，商業地產占比的提升有利于提升公司經營的穩定性、有利于獲取長期穩定的現金流。

 土地儲備1.34億平 

除了已經完成的銷售，新城控股還擁有相對充足的土地儲備。具體布局上，公司選擇深耕長三角區域，并聚焦其他核心城市群，形成以長三角、環渤海、粵港澳大灣區、長江中部、成渝等城市群為重點的布局體系。

截至報告期末，新城控股擁有土地儲備1.34億平方米，其中上半年新增土儲80幅，總建筑面積2,459.2萬平方米，平均樓面地價2,989.76元/平方米，總土地投資金額約為550億。對比2019年上半年的合同銷售面積1,049.52萬平方米，公司當期的總土地儲備增加明顯。

同時，按照新城控股2018年和2019年半年度合同銷售面積1,812.06萬平方米、1,049.52萬平方米進行測算，這些土地儲備足夠公司未來幾年的開發。

在房地產持續調控、融資端逐步收緊的行業背景下，充足的土地儲備為企業未來拿地留足了較為充裕的時間窗口，同時也為公司中長期發展提供了一定的保障。

 降低杠桿水平、優化債務結構 

報告期內，公司通過多種方式融資以降低負債水平、優化債務結構，包括但不限于發行公司債、高級美元債券、交易商協會ABN（資產支持票據）以及中期票據等。值得一提的是，截至報告期末，公司金融機構借款及債券類直接融資平均融資成本為6.48%，與2018年全年的整體平均融資成本基本持平。

流動性方面，新城控股賬上擁有現金達456.42億，同比增長83.78%。同期的短期債務約為260億，現金短債比1.75倍，短期償債壓力較小。

需要指出的是，為了應對內外部因素的沖擊，新城控股自7月以來開始轉讓部分項目，以達到籌集資金、優化資產結構的目的。

2019年7月24日晚間，公司公告稱擬籌劃轉讓部分項目公司股權及相關債務，本輪交易總額不超過150億元。

同一時間，公司公告就杭州聚厲企業管理有限公司等10個項目公司與交易對方簽訂了相關股權及債權轉讓協議，交易對價合計約為41.54億。

隨后，公司再次公告子公司就5個項目公司與交易對方簽訂轉讓協議，交易對價合計約為27.07億。兩次交易均以現金支付，有利于加快資金的回籠。

與此同時，公司控股股東富域發展分別在2019年7月和8月進行多次質押解除，以達到降低杠桿的目的。翻查相關公告發現，四次解除質押的股份累積占公司總股本約12.27%。（CJT）

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《電鰻快報》