久久免费看-久久免费久久-久久免费精品-久久免费精彩视频-午夜一区二区三区-午夜一区二区免费视频

在商品房銷售降速、行業(yè)集中度不斷提升的背景下，一眾房企陸續(xù)迎來了半年度業(yè)績(jī)大考。從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，各家表現(xiàn)不一，幾家歡樂幾家愁。

融信中國(guó)（3301.HK）在逐步完成全國(guó)布局，持續(xù)降杠桿之后，交出了頗為靚麗的中期業(yè)績(jī)。

融信中國(guó)此前披露的2019年半年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示：公司上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售額566.78億，合約建筑面積282萬平方米，平均合約售價(jià)20,100元/平方米。連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)上半年銷售額突破500億，側(cè)面說明了公司已經(jīng)穩(wěn)居千億房企之列。

具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，公司期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收266.16億，同比大增86.29%。實(shí)現(xiàn)期內(nèi)溢利、歸母核心純利35.10億、19.56億，分別同比增長(zhǎng)55.75%以及25.89%。

償債指標(biāo)上，公司實(shí)現(xiàn)了杠桿的大比例下降。資產(chǎn)負(fù)債比率（借款總額減受限制現(xiàn)金、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及定期存款除以權(quán)益總額）由2018年底105%下降26.67%至77%。反映短期償債能力的流動(dòng)比率從1.41上升至1.55，同比增長(zhǎng)9.93%。現(xiàn)金及銀行結(jié)余上升至318.94億。以下是融信中報(bào)核心數(shù)據(jù)：

由于盈利增長(zhǎng)、杠桿率的降低幅度超出了大部分投資者的預(yù)期，使得公司股價(jià)在市場(chǎng)指數(shù)大幅波動(dòng)的情況下當(dāng)天高開并最終收漲2%。

其實(shí)仔細(xì)分析后可以發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是公司管理層在分析宏觀環(huán)境、公司發(fā)展現(xiàn)狀后主動(dòng)調(diào)整的結(jié)果。在成功晉級(jí)千億陣營(yíng)之后，融信的業(yè)績(jī)報(bào)告展現(xiàn)出更多的“平衡術(shù)”——在布局、速度、杠桿、資產(chǎn)規(guī)模和利潤(rùn)之間取得平衡，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新周期和新格局。

 地產(chǎn)銷售：聚焦核心城市，半年賣出566.78億 

融信中國(guó)的營(yíng)收主要由物業(yè)銷售、建設(shè)服務(wù)、租金收入及其他這三部分構(gòu)成。其中，在公司上半年實(shí)現(xiàn)的266.16億營(yíng)收中，絕大部分來自于物業(yè)銷售，占比超過了98%。

地區(qū)分布上，杭州是公司最大的“糧倉”，實(shí)現(xiàn)的收益達(dá)157.15億，占比接近60%。仔細(xì)分析融信在杭州的發(fā)展歷程，可以看到公司的城市深耕能力。

2003年公司成立，隨后的多年間一直聚焦在海峽西岸城市群。經(jīng)過多年時(shí)間的積累，公司開始向外拓展，杭州便是首批重點(diǎn)發(fā)展城市之一，于2013年正式開始進(jìn)入。經(jīng)過短短四年的發(fā)展，公司2017年在杭州的銷售額突破百億，達(dá)到了166.71億。2018年進(jìn)一步突破，上升至402.85億。

與此同時(shí)，福州作為公司最早的“主場(chǎng)”，貢獻(xiàn)了28.92億收益，同樣占比不小。除了這兩個(gè)城市，阜陽、六安以及蚌埠均貢獻(xiàn)收益超14億。

正是受益于這些核心城市收益的增長(zhǎng)，融信中國(guó)在2019年上半年的營(yíng)收達(dá)到266.16億，同比大增86.29%。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特性，公司2019年上半年確認(rèn)的收益中很大一部分來自于過去幾年未完成結(jié)算的銷售。那么，融信中國(guó)最新的銷售情況如何呢？

數(shù)據(jù)顯示，杭州仍是融信中國(guó)在2019年上半年銷售的第一名，金額為202.88億，占比35.80%。福州依然排名第二，銷售額為66.55億。根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞的最新統(tǒng)計(jì)，融信于2019年上半年在杭州的權(quán)益銷售金額位列行業(yè)第二位、在福州的銷售額及建筑面積位列行業(yè)第一位。良好的銷售增長(zhǎng)在很大程度上確保了公司未來1-2年業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性。

另一個(gè)明顯的特征是，相比過去幾年，融信布局的城市更加廣泛和均勻。比如，上海、南京、鄭州以及漳州的銷售額也達(dá)到了20億以上，占比均超過4%。這有利于公司進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，同時(shí)降低單一城市依賴風(fēng)險(xiǎn)。

展望2019年下半年，公司還將有19個(gè)項(xiàng)目新推出市場(chǎng)，預(yù)計(jì)能貢獻(xiàn)不少的銷售金額。  

 降杠桿成效顯著：資產(chǎn)負(fù)債比率繼續(xù)下降、流動(dòng)比率上升  

除了銷售的增長(zhǎng)，杠桿率的大幅降低也值得投資者重點(diǎn)關(guān)注。

前面幾年，公司基于對(duì)市場(chǎng)周期的精準(zhǔn)把控，利用土地、資金價(jià)格較低的機(jī)會(huì)逆勢(shì)擴(kuò)張拿地，使得公司銷售額在2018年一舉突破千億。不可避免的是，擴(kuò)張的過程中杠桿比率有所上升，2015年時(shí)資產(chǎn)負(fù)債比率（借款總額減受限制現(xiàn)金、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及定期存款除以權(quán)益總額）達(dá)到247%。

經(jīng)過這幾年的消化整固，資產(chǎn)負(fù)債比率分母端的權(quán)益總額不斷增厚、分子端現(xiàn)金及等價(jià)物等逐漸增加，杠桿比率出現(xiàn)明顯降低。數(shù)據(jù)顯示，2018年降至105%，2019年上半年進(jìn)一步下降到了77%，創(chuàng)下近五年新低。

在反映短期償債能力的流動(dòng)比率指標(biāo)上，數(shù)值從2018年底的1.41上升至最新的1.55。主要原因?yàn)楣举~上現(xiàn)金及銀行結(jié)余的增加。翻查財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2019年上半年的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為318.94億，相比2018年底的249.96億明顯增加。

充足的賬上現(xiàn)金提升了公司財(cái)務(wù)上的安全邊際。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，公司流動(dòng)負(fù)債科目下的借款余額為191.58億，明顯小于現(xiàn)金及銀行結(jié)余金額。

 多元化融資：延長(zhǎng)債務(wù)年期、降低融資成本 

不僅如此，公司還利用資本市場(chǎng)窗口優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，以達(dá)到延長(zhǎng)債務(wù)年期、降低融資成本的目的。

翻查2019年以來的公告，融信中國(guó)通過債務(wù)置換、發(fā)行長(zhǎng)期限境內(nèi)外債券、配售股份、提前贖回以及回購等方式優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。最新的半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司尚未償還借款（包括銀行借款、信托及其他借款以及境內(nèi)公司債券）的加權(quán)平均實(shí)際利率為6.94%，比2018年底的7.09%有所降低。 

值得一提的是，2019年4月發(fā)行的3.5年期、金額2億美金、票息8.75%的優(yōu)先票據(jù)，是公司歷來發(fā)行年期最長(zhǎng)、利率最低的美元債。

公司還在2019年上半年實(shí)施了一次配股，以每股10.95港元配售最多1.08億股，共募得款項(xiàng)總額11.83億港元。此次配售在當(dāng)時(shí)獲得了7倍超額認(rèn)購，顯示出投資人對(duì)公司價(jià)值的認(rèn)可。

 土地儲(chǔ)備：總建面2,654萬平方米，上半年新增項(xiàng)目23個(gè) 

盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生著深刻的變化，但一個(gè)樸素的道理依然顛簸不破：擁有充足、優(yōu)質(zhì)、成本適當(dāng)?shù)摹巴恋貎?chǔ)備”依然是未來發(fā)展的關(guān)鍵。

數(shù)據(jù)顯示：過去幾年，融信中國(guó)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌、合作開發(fā)、收并購以及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等多種方式進(jìn)行拿地，實(shí)現(xiàn)了土地儲(chǔ)備的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

截至2019年6月30日，公司共布局43個(gè)城市共177個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)到了26.54百萬平方米。這些土地儲(chǔ)備中，3.6百萬平方米為持作出售已竣工物業(yè)、16.7百萬平方米在建、6.2百萬平方米持作未來開發(fā)。

值得一提的是，這些土地儲(chǔ)備的59.63%分布在中國(guó)的一、二線城市，整體形成了海峽西岸、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、大灣區(qū)、京津冀、中原、成渝、西北以及山東半島城市這九大核心城市群布局。按照公司2018年銷售562.41萬平方米進(jìn)行測(cè)算，這些土地儲(chǔ)備足夠公司未來幾年的開發(fā)。

2019年上半年，公司新增土地項(xiàng)目23個(gè)，建筑面積為420.81萬平方米，其中權(quán)益建筑面積229.80萬平方米。這些土地的平均成本為6,451元/平方米（按計(jì)容積率建筑面積測(cè)算）。

 布局未來：城市更新及以公共交通為導(dǎo)向的城市綜合發(fā)展 

2019年，融信中國(guó)逆市交出這樣的“中考”成績(jī)單并不容易。

宏觀環(huán)境面臨重重挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從“黃金時(shí)代”跨向“白銀時(shí)代”，近些年的增速出現(xiàn)較為明顯的下降。根據(jù)官方的統(tǒng)計(jì)，2019年1-6月全國(guó)商品房銷售額為70,698億，同比增長(zhǎng)5.6%；商品房銷售面積75,786萬平方米，同比下降1.8%。兩者均較前幾年同一時(shí)間有所下降。

面對(duì)行業(yè)增速逐步放緩的趨勢(shì)，融信中國(guó)提前布局，加大城市更新以及以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展（TOD）兩大特色開發(fā)模式的投入。

在城市更新的實(shí)踐中，公司通過城中村改造等方式，打造出了福州世歐王莊、雙杭城以及海月江潮等項(xiàng)目。同時(shí)，公司通過土地的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，積極參與部分城市如鄭州、太原的棚改和舊城改造工程。

至于TOD項(xiàng)目方面，公司于2018年11月首次進(jìn)入山東半島，以“城市縫合”的理念推出海月星灣項(xiàng)目。

2019年，無論是房地產(chǎn)行業(yè)還是整體宏觀經(jīng)濟(jì)，都在經(jīng)歷深刻變化，愈發(fā)考驗(yàn)房企對(duì)周期和外部環(huán)境變遷的把握能力。

從區(qū)域性地產(chǎn)商到全國(guó)性房企，從私營(yíng)公司到赴港上市成為公眾公司，從中型房企到晉級(jí)千億陣營(yíng)；過去幾年融信經(jīng)歷了肉眼可見的“三級(jí)跳”，而靚麗的中報(bào)數(shù)據(jù)則顯示出，融信仍然在因時(shí)而變，順勢(shì)而為，在新周期中持續(xù)進(jìn)化、晉級(jí)。

免責(zé)聲明：本文僅供信息分享，不構(gòu)成對(duì)任何人的任何投資建議。

《電鰻快報(bào)》