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        像房屋產權一樣，一份普通房屋租賃權益，如果掛鉤了學位，也能身價暴漲，令家長、中介們趨之若鶩。

        在深圳，不少學區房正被綁進一個“一種房子，兩種租金”的怪圈。就算并不能真正租住，家長們依然愿意為少則幾千、多則數萬的房屋租賃合同買單。

        記者了解到，深圳明德實驗學校周邊學區房的一個學位地下租賃價格已超10萬元。但正是由于學位資格并不能轉移，這種超高價經辦名校學區房租賃合同，在地下發展成一門隱秘的生意。

        這種打“擦邊球”的交易看起來很美，但事實是，家長未必能夠保證100%申請上學位，都可能面臨金錢打水漂的結局;而業主由于學位被鎖定，往往難以將房子高價出手。

        這門因學位興起的生意背后，隱藏著許多的博弈。

萬元房屋租賃憑證

        登陸招生預報名系統，填寫身份信息、住址、房屋編碼，確認無誤后，保存并打印申請表……一連串按部就班的點擊之后，羅麗結束了這次忐忑不安的學位申請。

        4月24日-5月4日，是深圳南山區秋季小學一年級學位網上報名的時間段，羅麗的孩子剛好到入學年齡，她不得不隨著千軍萬馬擠上南山區公辦小一學位申請的“獨木橋”中。

        為了這一天，羅麗一早做好各種準備。“我和孩子是深圳市龍崗區戶籍，目前租住在深圳羅湖筍崗片區，按照正常程序，我們應該在筍崗申請小一學位。但房東也有個適齡的孩子，年齡只比我家孩子小1歲，要是今年我鎖定了這個學位，房東的孩子就沒書可讀。”羅麗說，當年租房時，房東就已經跟她“約法三章”，只能租房子，并不附帶學位。

        深圳目前實行學位鎖定政策，學區內同一套房屋只允許一戶家庭的孩子申請學位。學位一經使用后就會被鎖定，小學鎖定6年，初中鎖定3年，九年一貫制鎖定9年。

        孩子上學是頭等大事，羅麗在多方咨詢和摸索之后，為孩子選定深圳南山區的學校。根據最近幾年深圳各區小一學位申請指南，申請學位所需的材料之中，住房證明是一個硬性門檻。對于租房戶而言，這個住房證明材料，就是一紙房屋租賃憑證或房屋租賃信息。這兩者，都需要房東與租客簽訂統一的租賃合同來共同申請辦理。

        并未居住在深圳南山區的羅麗，去年上半年花了10000塊錢，從熟識的房東手中買到一份南山向南小學對應學區房的租賃合同。

        就算額外花錢，找到合適并且帶學位的房屋租賃合同并不簡單。羅麗的房東是北京人，孩子在北京上學，因此才愿意將入學的機會轉讓給羅麗。聊起一年前的這筆交易，羅麗連呼自己運氣好。

        然而，哪怕如約辦理了房屋租賃憑證，羅麗的擔心還是絲毫沒有減免。按照深圳市南山區2019年積分入學分值標準，深戶兒童家庭提供的租房憑證中，如果居住時間連續不滿1年的，可以申請學位，但不積分。“其實，就算有了這個憑證，也未必能100%申請到向南小學。而且，一旦后續申請不上學位，房東不可能退款。”羅麗的忐忑主要集中在積分上。從南山區住房情況的積分標準來看，學區購房的積分遠遠高于學區內租房。

        “實在沒辦法的話，我們也只能同意區內調劑分流到其他學校。”羅麗唯一能安慰自己的是，南山區的教育質量在深圳全市中屬于較好水平。

沒有實際居住的租賃合同

        一份薄薄的房屋租賃合同，每逢入學季便搖身變成家長們的心頭好，甚至不惜付出高額代價，羅麗并非孤例。她孩子所在的幼兒園班級，共有30多人，差不多一半的家長都辦理了這種“假租賃憑證”。

        一位售賣過此類學位租賃合同的深圳中介人員告訴經濟觀察報，目前，深圳家長對于這種“假合同”需求很大。“深圳房價這么高，買不起房的客戶太多了。如果沒有資金購房，又希望孩子能夠申請到心儀的學校，那就只能采取這種方式。”

        不過，這樣一份叫價上萬元、卻沒有實際居住的租賃合同，背后隱藏著多重潛在風險。最大的風險在于，哪怕成功打到租賃的“擦邊球”，并不能保證100%申請上學位。

        在深圳，相比學區購房，學區租房的積分要低得多。以福田區為例，公辦小一和初一的學位申請中，學校報名地段租房的基礎分僅60-65分，而學校報名地段購房的基礎分一般可以達到70-80分。

        李偉是深圳鏈家房地產經紀有限公司的一名中介，他偶爾也會在深圳龍崗布吉片區內操作這類租賃合同。他說，早年，深圳全市各學校都有部分自主招生名額，那時租賃學位還比較好操作。但從2017年下半年開始，深圳陸續執行由各區教育局統一網上招生，租賃學位就不占優勢了。“比如我所在的布吉片區，這種購買‘假合同’的需求就很少。因為布吉幾所公立學校積分要求都要在100分以上，租房積分上比較靠后。”

        上述深圳中介人員接觸過很多前來咨詢的家長，他發現，這類客戶的普遍心態是，為了孩子抱著嘗試的心態，但一聽到報價，再三考慮后還是放棄了。畢竟如果花了錢卻申請不上學位，這筆款就打水漂了。

        “比較謹慎”——這是該中介人員對這類家長的定義。哪怕選擇買單的家長，也會事先了解各類情況，并提前向一些政府部門咨詢以降低風險。

        不僅買家持謹慎態度，就算在實操過程中盡享“一套房子，兩份租金”的純利，但愿意將帶學位的房子拿出來辦理租賃憑證的房東也頗為慎重。

        如若學位出租并被申請成功，便意味著在學位試用期間，該房屋將不能再次用于申請公辦學位。導致的直接后果是，房東一旦需要急售，價格就大打折扣。

        另外，一旦在街道辦備案了房屋租賃信息，接下來就涉及到房屋租賃稅等很多“小問題”。“很多業主都需要我們去做思想工作，特別少業主會自己主動做這種買賣。”上述深圳中介人員告訴經濟觀察報，而且相比之下，一般家長更不愿意出租小一學位，畢竟學位一鎖定就是6年，時間太長了。

        事實上，一樁隱秘的學位租賃交易，房東需要配合家長的動作主要包括兩個：一是攜帶相關證件和資料前往街道辦事處簽訂租賃合同并申請辦理房屋租賃憑證;二是在相關工作人員普查租戶情況時，向工作人員證實該家長確實租住在房子里。

        為了規避風險，在實際操作中，家長與房東們各出招數。由于直接與房東口頭約定價格并私下轉賬，羅麗選擇先辦理完房屋租賃憑證，再付款。

        如果交易中再出現第三者——中介，那這三方往往還會私下協商，再簽訂一份補充協議，作為租賃合同的附件。這份補充協議的內容通常包括，這個房子只是提供給乙方(家長)申請學位所用;辦理租賃合同只是孩子申請學位使用，乙方并不實際租住;甲方(房東)不保證乙方一定能夠申請上學位。補充協議需要房東、中介、家長三方簽字。

水漲船高的“地下生意”

        公辦學位“僧多粥少”，只要“嗅到”一絲入學的可能性，一線城市的家長們都會爭先恐后。精明的房地產中介敏銳地發現這個隱秘商機。

        “前些年，深圳這種帶學位的‘假租賃合同’還相對比較便宜。”羅麗前年就曾萌發過為孩子購買“假租賃合同”的想法，當時一次性價格僅需4000元。但因缺乏學位緊張的壓迫感，她最終沒有堅持。“如果早點辦理的話，積分還可以隨年限增加，我現在悔不當初。”

        經濟觀察報獲取到的一份深圳幼升小家長交流群對話截圖顯示，深圳名校云集的百花片區，一張租賃合同的價格是4萬元;老牌名校園嶺小學本部，學位租賃價格達到8萬元。

        按照實際操作的情況，這種不需實際居住的租賃合同價格水平通常會根據區域住房情況、學校類型、上學年限等因素而各有差異。

        上述深圳中介人員透露，像深圳福田景田片區的公辦初中福田區外國語學校，由于周邊環繞較多的普通學區住宅，三年初中學位的一次性出租價格相對便宜，但也超過3萬元。深圳傳統豪宅片區香蜜湖范圍內的僑香外國語學校，附近都是豪宅，加上這所學校是九年一貫制，學位鎖定九年，在學位非常緊張的情況下，初中學位的租賃價格5萬元起步，小學學位則基本維持在8萬元左右。

        上述深圳明德實驗學校同處香蜜湖，更是創下深圳最貴學區房租賃價格的記錄。“據我了解，有個家長剛剛花了18萬元，辦理了明德學校學區房的租賃憑證。”前述深圳中介人員對經濟觀察報說。

        深圳明德實驗學校是一所十二年一貫制的公立委托管理學校，由深圳市福田區政府和騰訊公益慈善基金會合作辦學，其高中畢業生可以直接考取香港或國外的一些大學。一般購買了這個學校招生地段學區房的“假租賃合同”，基本意味著小學、初中、高中可以12年一步到位，這兩年間，這所學校的學位出租價格基本都超過10萬元。

        可以對比的是，目前深圳明德實驗學校周邊無論是二手房價還是租金，豪宅趨勢凸顯。以學區范圍內的住宅熙園為例，深圳鏈家網數據顯示，目前熙園的二手房均價達到17.6萬元/平方米左右，租金則介于3.5萬元-4.5萬元/月之間。

        除了為一紙合同耗費高額的租賃價格之外，家長需要付出的代價往往還包括每年繳納房屋租賃稅、中介傭金等。“像我的10000元，通俗點來說其實就是給房東掏的喝茶費。此外，我每年還要到街道辦租賃中心替房東繳納5000多元的租賃稅。”羅麗稱。

        房屋租賃稅主要是以租金和租賃憑證中標定的房子面積作為基礎進行征收。在羅麗提供給經濟觀察報的房屋租賃合同和房屋租賃憑證中，租賃面積為90.9平方米，租金為4550元/月。

        據了解，深圳各區每年都會出臺房屋租賃指導租金。由于并未實際居住，為了盡可能降低稅費成本，家長和房東通常會協商好，在租賃合同按照政府租金指導價最低標準填寫，羅麗的租金定價便是如此。

        中介傭金同樣是房東轉移到家長身上的另外一部分成本。不同于租房或購房，學位租賃的傭金一般沒有量化標準。上述售賣過學位租賃合同的深圳中介人員透露，他所收取的傭金，正常都是5000-6000元，稍高一點超過10000元。比如購買深圳明德實驗學校學區房租賃合同的那個家長，還一次性付出了1.5萬元傭金。

        如今這門隱秘的生意正在日趨頻繁，但該中介人員依然堅稱，自己并不是專門從事帶學位的房屋租賃合同生意，也不指望通過這門生意來生存。“這門生意最大的難點在于要不斷勸服業主，促使雙方達成共識，做成一單所費力氣不遜于做一張購房單。”他說，但這門生意備受時間節點限制，業務需求的井噴基本聚焦在每年入學季之前，比如，每年4月之前，就會產生一波學位租賃的高峰。

        (應采訪對象要求，文中羅麗、李偉均為化名)

《電鰻快報》