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  5月29日，惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)厲打擊惡意炒房、惡意炒作等違法違規(guī)行為的聲明》（下稱《聲明》），提出對投機(jī)炒房行為予以嚴(yán)厲打擊，對一次性購買3套以上（含3套）的購房行為采取暫緩網(wǎng)簽，核實其是否屬于惡意和投機(jī)炒房行為。

  方案一出，引發(fā)了坊間關(guān)于惠州即將全城限購的猜想。惠州市房管局局長袁貴平在當(dāng)日接受媒體采訪時稱，“是暫緩而不是禁止。而且并不是說你一次性買3套、5套就不給你買了，只要能有正當(dāng)理由證明是居住的，例如企業(yè)一次性購買多套房，承諾以后不上市銷售，而是租給員工作為職工房，那我們很歡迎。”

  在觀察人士看來，惠州的限購方案堪稱“溫和”，并無常見的非本地戶籍人士需滿足一定社保繳納年限等條文。官方的態(tài)度也表明，出臺政策的目的是希望精準(zhǔn)打擊炒房者。

  伴隨著粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略實施等城市發(fā)展利好消息，此前未曾限購的惠州吸引著越來越多的購房者，如何甄別和差異化對待剛需群體與炒房者，成為地方政府制訂政策的考量。

  惠州全市范圍并未限購

  上述《聲明》指出，“粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展有效吸引大量群眾前來我區(qū)就業(yè)安居，推動我區(qū)房地產(chǎn)市場有效發(fā)展，但也出現(xiàn)部分單位和個人購買多套房源的投機(jī)炒房行為”。

  根據(jù)惠州中原研究的數(shù)據(jù)，5月14日至20日，大亞灣商品房成交套數(shù)為1419套，環(huán)比上升近四成，成交套數(shù)居惠州各縣區(qū)首位。

  5月25日，大亞灣區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會和房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于共同維護(hù)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的倡議書》，呼吁相關(guān)從業(yè)人員貫徹落實區(qū)域穩(wěn)控房地產(chǎn)市場的目標(biāo)任務(wù)。

  上述《聲明》再度強(qiáng)調(diào)，對于相關(guān)機(jī)構(gòu)炒作宣稱的政府限購、價格上漲等信息，制造房地產(chǎn)市場緊張氣氛、誤導(dǎo)購房群眾恐慌性購房行為，大亞灣區(qū)房管局將調(diào)查核實予以嚴(yán)懲。

  《聲明》還指出，下一步房產(chǎn)管理局不排除將聯(lián)合其它部門對購買3套以上（含3套）的住房資金來源進(jìn)行核查，全面打擊炒房投資行為。

  從地理位置上來看，大亞灣開發(fā)區(qū)位于惠州市南部，是珠三角東岸地區(qū)唯一的石油化工基地，陸地面積293平方公里，海域面積（含海島）1319平方公里，占惠州市的29.19%。開發(fā)區(qū)毗鄰深圳坪山區(qū)，距離深圳市中心約60公里。當(dāng)前，深圳正在實行“東進(jìn)戰(zhàn)略”，大亞灣被視作最直接的承接地之一。

  根據(jù)深圳地鐵16號線規(guī)劃，終點站緊鄰惠州大亞灣黃草嶺片區(qū)，惠州住建局曾表示，惠州對接線路將從黃草嶺片區(qū)往北，經(jīng)過大亞灣中心區(qū)。

  區(qū)位鄰近疊加軌道交通規(guī)劃，大亞灣一度承接了大量深圳購房需求的溢出。大亞灣房地產(chǎn)協(xié)會的一份資料顯示，2017年，區(qū)內(nèi)深圳購房成交客戶占比高達(dá)86%。

  目前，深圳以及環(huán)深圳區(qū)域的東莞、中山均采取了限購措施，惠州成為了一塊政策“洼地”。今年以來，大亞灣更是吸引了來自全國的購房者。

  中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，現(xiàn)在的政策算是一種“補(bǔ)課”。

  5月29日，惠州市房管局局長袁貴平對媒體表示，惠州全市范圍內(nèi)目前并沒有出臺限購政策，而對于一次性購買多套房等投機(jī)炒房行為則加強(qiáng)了監(jiān)管，通過“暫緩”網(wǎng)簽并核查是否炒房等措施來打擊炒房行為。

  重大規(guī)劃下樓市聞風(fēng)先動

  盡管只是在局部區(qū)域出臺政策，但這個時間節(jié)點頗為微妙——粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要出臺在即。

  類比此前海南和雄安新區(qū)的情況，在被納入重要規(guī)劃之后，地方政府都會隨之部署相應(yīng)的樓市調(diào)控措施。

  4月13日，習(xí)近平總書記在慶祝海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年大會上宣布，黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。

  4月22日晚，海南發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，從當(dāng)日起，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，海南實施全域限購。條文涉及了戶籍、社保、貸款、限售年限等多種手段，被稱作是“全國最嚴(yán)厲調(diào)控”。

  雄安新區(qū)于2017年4月1日宣布設(shè)立，4天之后，位于周邊的霸州、文安、任丘、滿城、徐水、白溝新城、清苑、定興、高碑店、高陽等十城在同一天相繼限購，形成“環(huán)雄安限購圈”。雄安新區(qū)本身更是嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，提出絕對不搞土地財政，房子不留炒作空間。

  對于地方政府而言，在重大規(guī)劃的機(jī)遇下，謀求產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展無疑是首要考慮。袁貴平說，在粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展勢頭下，惠州也將迎來良好的發(fā)展機(jī)遇。如何更好地為大灣區(qū)發(fā)展注入活力，推動城市的高質(zhì)發(fā)展，吸引高質(zhì)量的人才和企業(yè)落戶就業(yè)創(chuàng)業(yè)安居將成為一個重要方面。

  但在吸引人才和企業(yè)的同時，重大規(guī)劃區(qū)域往往會更迅速地吸引聞風(fēng)而動的樓市投資客。對于地方政府而言，既要區(qū)別對待剛需群體和投機(jī)者，同時又要兼顧本地樓市的發(fā)展特征。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，地方政府在調(diào)控時會存在“兩難”，需要在去庫存與控房價之間找到一個平衡。從惠州的思路來看，并沒有采取“一刀切”的方式，仍然歡迎購房，但同時對炒房行為加以管控。

  宋丁則表示，從雄安和海南的做法來看，調(diào)控的作用不僅僅是控制房價，也一定程度在探索新的房地產(chǎn)發(fā)展模式，所以推行了一些“大動作”。

《電鰻快報》