自2017年10月開始，國內首單長租公寓資產類REITs產品正式破冰，保利、招商蛇口等大型房企紛紛加入類REITs產品發行中。
隨著大型銀行、央企、龍頭開發商進入，住房租賃市場被迅速激活。
在地產開發端資金趨緊的情況下，租賃融資自去年末興起。在銀行信貸資金之外，租賃融資以類REITs、住房租賃專項債券、并購基金等方式發展起來。
包括：自2017年10月開始，國內首單長租公寓資產類REITs產品正式破冰，保利、招商蛇口等大型房企紛紛加入類REITs產品發行中。
不過，市場對住房租賃融資較為謹慎，有銀行資管人士表示，去年以來債市資金緊張，REITs要選擇發行窗口。“要看看價格多少，不好賣。”為保證發行，有的類REITs“還是找各家行支持一下”。
除類REITs產品，自2017年12月，專項公司債也加入到住房租賃新型融資渠道中。目前已有三單住房租賃專項債券在上交所獲批。從已獲批發行項目看，發行期限一般為10-15年，大約2/3的募資資金用于住房租賃，約1/3用于補充運營資金。
此外，商業銀行也開始與住房租賃專業運營機構聯手，成立并購基金，收購長租公寓等資產。
類REITs快速增長，回報率過低制約證券化
房地產投資信托基金（REITs）正式開閘之前，房企自去年末開始在交易所、銀行間市場等發行類REITs產品。
3月13日，“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”成功發行，這是國內首單央企租賃住房類REITs，也是首單儲架發行類REITs。此次產品的基礎資產為私募基金份額，底層資產為保利地產自持租賃住房。該類REITs的儲架總規模不超過50億元，首期發行規模17.17億元，雖然保利租賃住房REITs仍為私募發行，但儲架發行的意義在于對未來公募發行的可能性做準備。
在REITs產品正式開閘之前，類REITs產品規?？焖僭黾印ind統計，截至4月4日，REITs發行3只，總計43.22億元。此前2017年，REITs產品發行285.84億元，相比較2016年131.25億元的發行規模，同比增加117.78%。
今年2月，“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”獲得深圳證券交易所審議通過，產品規模100億元，這是首單達到百億級規模的類REITs產品。
在房地產開發融資全面收緊的情況下，資產證券化成為地產的新型融資渠道。特別是在整頓銀信合作、多地嚴查并購貸款的情況下，開發商的融資渠道進一步收緊。
但長租公寓卻是國家現階段重點鼓勵和扶持行業，加上重資產持有模式拉長投資回收期，因此資產證券化是釋放這個行業資金沉淀最有效的解決方法。
一位銀行資管人士表示，國內REITs市場遲遲做不起來，核心原因是回報率，“回報率要做到5%以上”，目前國內租賃回報率僅有1%-2%，尚不超過銀行存款利息，沒有證券化基礎。
此外，租賃稅率也是重要原因，美國REITs年化收益率7%-8%，原因是免稅，否則收益率降低到3%-4%。
專項公司債開閘，2/3募集資金用于租賃
從資金端看，REITs仍未正式開閘制約了房企通過證券化獲得大量資金，住房租賃專項債券由此成為租賃融資新的融資渠道。自2017年末以來，住房租賃專項公司債券在交易所市場大量出現。
據上交所資料統計，截至4月4日，上交所共受理9只、總計420億元住房租賃專項債券，這些專項債券規模最大的是合生創展擬發行100億元，已有龍湖、綠城等發行的三只專項債券通過審核。從已獲批發行項目看，發行期限一般為10-15年，大約2/3的募資資金用于住房租賃，約1/3用于補充運營資金。
3月22日，龍湖地產發行全國首單住房租賃專項債券。該債券發行總規模不超過50億元，期限不超過15年，首期發行規模30億元，其中21億元擬用于住房租賃項目建設，9億元擬用于補充營運資金。據公告，該債券第一期發行票面利率為5.6%。此前3月12日，綠城地產擬發行兩筆15億元、25億元小公募、私募住房租賃專項公司債券獲批，期限均不超過10年。15億元公募項目中，10.95億元擬用于住房租賃項目，4.05億元擬用于補充公司營運資金。
從上交所審核意見看，主要關注的是該專項債券募集資金的具體投向和用途。要求多個發行人補充募集資金的具體用途，是否存在重復融資，并補充說明土地用途是否符合商業用房改建為租賃住房的政策要求，提供募集資金項目屬于租賃住房項目的證明文件。
此外，上交所對債券額度和兌付風險較為關注。北京鴻坤偉業的預審核反饋意見中，上交所要求計算累計債券余額是否超過公司凈資產的40%，并結合負債結構說明是否存在集中兌付風險。
并購基金收購租賃房源
上述融資方式中，房企多為自持的租賃進行項目。部分住房租賃專項債券在發行說明書中約定了自持比例。除自持，商業銀行開始與住房租賃專業運營機構合作，以并購基金的方式收購租賃房源，進行租賃融資。
3月12日，建設銀行與新派公寓發起設立基于資產證券化的不動產并購基金，初期規模20億元，后期將根據收購需求擴大規模。該基金正在發起成立過程中，采取分層設計，優先級與劣后級份額均為50%，建設銀行為唯一的優先級投資人。將收購一線、二線核心城市的存量資產或是開發商合作定制長租公寓的物業。
該并購基金是銀行首次聯手住房租賃專業運營機構，開發住房租賃市場。這也是銀行將資金前置，進入開發的最前端和資產證券化的全鏈條。一個參考案例是，美國REITs的杠桿比率高達60%-80%，底層資產是樓房，銀行愿意支持前中后端。
建行相關人士表示，該并購基金面對行業周期、商業模式、證券化速度等風險，已經進行了風險評估，設計好商業模式。在風險緩釋措施上，收購資產打折、安全邊際的安排已經有考慮。
“我們要發現真正做住房租賃運營的人，既落實國家‘房住不炒’的政策，又要解決市場痛點。在選擇住房租賃專業運營商上，（標的）資產價值、主體信用都要考慮，有沒有專業運營能力和專業資質，然后再看項目本身。因為住房租賃比開發項目賣房子更難，看的是長期運營，對運營能力的要求強于對市場的判斷。”
《電鰻快報》
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