吳秋婷 翟偉是一名房產(chǎn)中介，負(fù)責(zé)北京西城金融街一帶的二手房銷售業(yè)務(wù)。每次帶客戶實(shí)地看房，翟偉總要騎上他的黑色電動(dòng)車，載著客戶在胡同里七拐八拐，并不時(shí)向后座的客戶介紹沿途經(jīng)過的中小學(xué)校。
入職四年，他已經(jīng)對(duì)片區(qū)內(nèi)的各類區(qū)市重點(diǎn)校特色諳熟于心，每所重點(diǎn)校的師資、生源、歷史、口碑，他都會(huì)在途經(jīng)時(shí)向客戶詳細(xì)介紹。有時(shí)候雖然不順道，他還會(huì)特意拐進(jìn)宏廟胡同，只為了讓客戶在門前瞥一眼曾經(jīng)的清代義塾，同時(shí)也是現(xiàn)在的熱門校——宏廟小學(xué)。他說，“來這里看房的人，十有八九都是沖著學(xué)校的。”
金融街不僅是這座繁華都市的一道標(biāo)識(shí)，四周也是北京最為知名的學(xué)區(qū)之一。曾經(jīng)讓金融街一夜間家喻戶曉的，則是一套一平米40萬的天價(jià)過道學(xué)區(qū)房。翟偉告訴記者，“15年到17年年初，這里的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一路飆漲。去年年初，這里均價(jià)都在一平米20萬以上。在最瘋狂的時(shí)侯，全區(qū)月成交量甚至可以達(dá)到百套以上。”
不僅在北京西城區(qū)，海淀、東城這兩個(gè)學(xué)區(qū)房熱點(diǎn)區(qū)域也都在短時(shí)間里，經(jīng)歷了成交單價(jià)的快速跳漲。去年3月17日房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，學(xué)區(qū)房降溫明顯，成交量和成交單價(jià)有所回落。翟偉告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：“經(jīng)過一年對(duì)新政的適應(yīng)，現(xiàn)在市場(chǎng)比較平穩(wěn)，來看學(xué)區(qū)房的也都是有剛需的家長，短時(shí)間內(nèi)價(jià)格估計(jì)不會(huì)快速上漲或者下跌。”
房地產(chǎn)新政一年后，曾經(jīng)令人乍舌的學(xué)區(qū)房成交價(jià)淹沒于市場(chǎng)的行情當(dāng)中，屬于它的紀(jì)錄成為歷史。從狂飆突進(jìn)到風(fēng)平浪靜，北京的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)被普遍認(rèn)為暫時(shí)回歸了理性。
但與此同時(shí)，越來越多的家長加入到了買房擇校的隊(duì)伍中去，在房籍、學(xué)籍、戶籍“三籍一體”的時(shí)代，學(xué)區(qū)房正逐漸成為優(yōu)質(zhì)學(xué)校四周的一座圍城。
回歸平穩(wěn)
“金九銀十”是二手房市場(chǎng)交易的普遍現(xiàn)象，而三月至九月則是屬于學(xué)區(qū)房的銷售旺季，也是翟偉和同事一年中最忙的時(shí)間段。
相比于去年下半年，翟偉能夠明顯感覺到2018年3月以來成交量的上升，成交價(jià)格經(jīng)歷過一段時(shí)間的下行后趨于平穩(wěn)。學(xué)區(qū)房市場(chǎng)既沒有2017年初的瘋狂態(tài)勢(shì)，也沒有延續(xù)去年下半年的低迷狀態(tài)。
2017年3月7日，北京市住建委聯(lián)合多部門發(fā)布了《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，被稱為“3·17新政”。
3·17新政的核心是通過杠桿率調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，劍指投資投機(jī)性炒房。此后北京市又接連出臺(tái)多項(xiàng)樓市調(diào)控政策，包括離婚一年內(nèi)房貸算二套，并對(duì)過道、車庫、廊道等異型房實(shí)行“三不政策”等。
新政出臺(tái)后成效明顯，包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)的北京二手房市場(chǎng)整體降溫。翟偉回憶，在2017年以前，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)持續(xù)升溫，成交價(jià)跳漲以整數(shù)倍為計(jì)，并在去年3月達(dá)到顛峰值。去年3月則是一條分水嶺，3·17新政公布后，西城金融街學(xué)區(qū)房成交價(jià)下降幅度達(dá)到20%。曾經(jīng)動(dòng)輒20萬/平米的天價(jià)學(xué)區(qū)房大幅度回落并趨于平穩(wěn)，但依然維系在16萬/平米的高價(jià)水準(zhǔn)。
王立群有著十多年的房產(chǎn)中介經(jīng)驗(yàn)，雖然工作牌上寫著西城區(qū)的工作區(qū)位，但他有時(shí)也會(huì)被調(diào)配到公司設(shè)在海淀中關(guān)村一小旁的辦公點(diǎn)，對(duì)于西城和海淀的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)都很熟悉。
在中關(guān)村一小附近的一處房產(chǎn)中介辦公點(diǎn)內(nèi)，王立群告訴記者，對(duì)比西城的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格，海淀的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)位更顯親民。海淀的一流一類學(xué)校包括中關(guān)村一小、三小、人大附小，學(xué)區(qū)房成交價(jià)最高時(shí)在17萬/平米。目前，中關(guān)村一小學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)位在13-15萬/平米左右，但學(xué)區(qū)房年代久遠(yuǎn)、面積較小。而中關(guān)村三小附近的學(xué)區(qū)房由于地理位置及戶型的優(yōu)勢(shì)，起價(jià)一般在15萬/平米。
對(duì)于2017年3月之前的瘋狂漲勢(shì)，王立群認(rèn)為價(jià)格有些虛高。“當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)不斷上漲，業(yè)主不愿報(bào)盤，購房者出現(xiàn)恐慌心理，有價(jià)無市，價(jià)格漲得更多。另外也存在價(jià)格傳導(dǎo)的因素，這里的業(yè)主和購房者大多是換房，比如業(yè)主從這里換到回龍觀，家長從回龍觀換過來，業(yè)主一看回龍觀漲了，回來就把這里的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格調(diào)高，家長也是一樣，結(jié)果兩邊一塊漲。”
相比于曾經(jīng)的虛高價(jià)位，王立群更認(rèn)可3·17新政后的回落價(jià)格。“今年比較平穩(wěn)，其他地區(qū)房?jī)r(jià)下跌，業(yè)主相應(yīng)也會(huì)調(diào)低學(xué)區(qū)房的價(jià)格。現(xiàn)在的價(jià)位基本是市場(chǎng)價(jià)，泡沫經(jīng)過去年一年也都擠得差不多了。”回歸到平穩(wěn)狀態(tài)的學(xué)區(qū)房高價(jià)依然令許多人望而卻步，盡管如此，王立群并不認(rèn)為這是一種畸熱。“學(xué)區(qū)房的高價(jià)到底是炒作起來的高，還是市場(chǎng)性的高，這么多年看下來，我覺得是市場(chǎng)性的價(jià)格。”
在北京，海淀、西城與東城區(qū)是學(xué)區(qū)房熱銷的中心地帶，并形成三足鼎立的格局。3·17新政一年后，除了海淀、西城外，東城學(xué)區(qū)房成交價(jià)也同樣在經(jīng)歷了下行后，重新回歸了平穩(wěn)。記者在東城區(qū)房產(chǎn)中介處問詢后了解到，景山學(xué)校、史家小學(xué)所在學(xué)區(qū)是東城最受追捧的學(xué)區(qū)，目前的價(jià)格基本回歸到兩年前的水準(zhǔn)。
曲線擇校
隨著價(jià)格趨穩(wěn)，從觀望中走出的家長也在逐漸增多，林菁便是其中之一。林菁家住通州北苑，住在結(jié)婚時(shí)購置的一套100多平米的婚房里，有一個(gè)五歲的兒子。前些年看到學(xué)區(qū)房被熱炒的新聞報(bào)道，她都不以為然，也不贊同那些買過道房只為落戶擇校的家長的瘋狂舉動(dòng)。
但孩子出生后，她注意到小區(qū)里歲數(shù)相當(dāng)?shù)募议L都開始往東城西城一帶換房，并意識(shí)到學(xué)區(qū)的重要性。她的心境也開始發(fā)生改變，看到周圍人相繼搬離，她不由地著急起來。
因?yàn)槿ツ攴績(jī)r(jià)波動(dòng)較大，林菁選擇暫時(shí)觀望。年初打聽到學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定后，他們決定將換房的事宜正式提上日程。2018年1月，夫妻倆在正式看房前草擬了一個(gè)學(xué)區(qū)房購房需求清單。硬性需求是，小區(qū)附近有重點(diǎn)小學(xué)及中學(xué)，總價(jià)在500萬以下，最高不超過700萬，兩居室，有電梯，生活便利。軟性的需求則是，離公園商場(chǎng)超市近，有小區(qū)環(huán)境。
進(jìn)入2月，林菁便立刻馬不停蹄地四處看房。每周如果提早下班，她便會(huì)先乘地鐵，趕去目標(biāo)區(qū)域看幾套房子。大多數(shù)時(shí)候，她都是坐著中介的電動(dòng)車去看房。
有著十多年房產(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)歷的王立群，對(duì)這類家長并不陌生。他們往往是城市中等收入以上的群體，有較高的文化素養(yǎng)，重視孩子教育，愿意通過置業(yè)的方式，為孩子的教育支付更高的成本。“有一個(gè)客戶，孩子在石景山一所國際學(xué)校讀書，鋼琴、馬術(shù)、高爾夫球一類的特長都會(huì)，但就是不愿意背三字經(jīng)，因?yàn)橹車鷽]有同學(xué)背這個(gè)。后來客戶一想，還是決定到中關(guān)村買學(xué)區(qū)房，讓孩子轉(zhuǎn)過來讀書。”
2018年2月，教育部在《2018年普通中小學(xué)招生入學(xué)工作的通知》中要求，繼續(xù)推進(jìn)免試就近入學(xué)全覆蓋。之后，北京市教委下發(fā)《推進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展督導(dǎo)評(píng)價(jià)實(shí)施方案》，其中“公辦中小學(xué)免試就近入學(xué)比例達(dá)到100%”是評(píng)價(jià)區(qū)教委工作的核心要點(diǎn)之一。
這意味著義務(wù)教育階段按片區(qū)就近入學(xué)的規(guī)定再次得到強(qiáng)化，如果想要通過公開正規(guī)的途徑進(jìn)入優(yōu)質(zhì)公立校，只剩下買學(xué)區(qū)房這一條捷徑。“買學(xué)區(qū)房應(yīng)該算是曲線擇校，有能力的家長為了獲得更好的教育資源，跑到中關(guān)村這里來買房。這個(gè)買賣是雙方自愿的交易。”王立群說道。
進(jìn)入3月學(xué)區(qū)房交易旺季以來，看學(xué)區(qū)房的家長隊(duì)伍不斷壯大。東城區(qū)史家小學(xué)旁豆瓣胡同里的一戶業(yè)主告訴記者，自家房子是2003年左右的回遷房，因?yàn)榧依餂]有小孩子上學(xué)的需求，準(zhǔn)備賣舊房換新房，最近一段時(shí)間每天來看房的至少有十來撥。
學(xué)區(qū)房世相
對(duì)于什么是學(xué)區(qū)房，王立群有著自己的理解。“其實(shí)只要是學(xué)校附近的房子，都可以稱得上是學(xué)區(qū)房，但不同學(xué)校之間有質(zhì)量的差別，不同學(xué)區(qū)的房子受歡迎程度和價(jià)格自然也就不同。”但他也認(rèn)為，學(xué)區(qū)房概念火熱起來是近十年的事情，盡管學(xué)區(qū)制早已有之。
學(xué)區(qū)制是義務(wù)教育階段劃片就近入學(xué)政策的配套管理制度之一，也是學(xué)區(qū)房概念形成的基礎(chǔ)。從上世紀(jì)90年代末開始，為了扭轉(zhuǎn)以競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)學(xué)校為中心的應(yīng)試教育、促進(jìn)教育資源公平分配，小升初考試被取消，依照片區(qū)就近入學(xué)的政策得到強(qiáng)化。2014年以來，教育部“就近入學(xué)”政策再次升級(jí)，北京、成都等19個(gè)重點(diǎn)城市被要求落實(shí)基礎(chǔ)教育免試就近入學(xué)的工作。
教育部門禁止義務(wù)教育階段學(xué)校公開升學(xué)率、考試分?jǐn)?shù)等信息，但由于歷史的原因，學(xué)校間教育資源質(zhì)量的差別客觀存在，一些區(qū)市重點(diǎn)校的生源、師資、硬件設(shè)備、升學(xué)率具有明顯優(yōu)勢(shì)，并在家長圈中形成口碑，甚至出現(xiàn)非官方的學(xué)校排名。
互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展無疑為信息的獲取提供了便利，同時(shí)也讓學(xué)區(qū)房的概念被更多人所熟知。雖然是做房產(chǎn)中介，王立群如今也快把自己變成半個(gè)教育專家。去年開始，他在網(wǎng)上搜集自己負(fù)責(zé)片區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)學(xué)校信息，以及相關(guān)的教育政策，制作成word文檔，并將其通過微信發(fā)送給有需求的客戶。
海淀、西城與東城是北京教育資源的富集區(qū)，自然成為了學(xué)區(qū)房的熱點(diǎn)區(qū)域。由于北京的名校大多有著悠久的建校歷史，學(xué)校附近的住宅區(qū)也相對(duì)老化。因此北京的學(xué)區(qū)房以老破小為主，房齡老、社區(qū)破舊、面積小。
翟偉帶記者看了幾處金融街的學(xué)區(qū)房，房齡都在20年以上，戶型以一戶一廳一衛(wèi)為主，面積40-60平方米。“這里樓道很長，住戶多，房間小，有點(diǎn)像是筒子樓，和大學(xué)宿舍也有點(diǎn)像。”穿過一條狹窄悠長的走廊時(shí)，翟偉邊走邊向記者解釋。
正是因此，購買學(xué)區(qū)房時(shí)，家長們常常面臨著兩難的抉擇，不得不在在上好學(xué)校與住好房子間猶豫徘徊。王立群接觸了許多買學(xué)區(qū)房的家長，他發(fā)現(xiàn)，“很多家長來看房前，100%的初心是為了上好學(xué)校，看完學(xué)區(qū)房以后就變成60%為學(xué)校、40%為房子了”。
圍城
為了給學(xué)區(qū)房降溫，教育部門近年來出臺(tái)多項(xiàng)政策，其中便包括了多校劃片，即在一個(gè)片區(qū)內(nèi)對(duì)應(yīng)多個(gè)小學(xué)、初中，且熱點(diǎn)學(xué)校要在各片區(qū)內(nèi)均勻分配。這種做法是為了增加學(xué)區(qū)房購買時(shí)的不確定性，從而降低學(xué)區(qū)房的熱度。
去年，多校劃片的政策曾在北京朝陽區(qū)試行，然而由于多方的利益沖突，沒能成為一項(xiàng)長久的機(jī)制。另外，記者在海淀、西城與東城房產(chǎn)中介走訪中了解道，目前多校劃片尚沒有在這些學(xué)區(qū)房熱點(diǎn)區(qū)域推行。
除此外，均衡教育資源也被視為解決學(xué)區(qū)房痼疾的一條途徑。2014年北京市實(shí)行新一輪教改，推行弱小學(xué)與名中學(xué)的對(duì)口直升政策。另外，在西城，以實(shí)驗(yàn)二小、北京小學(xué)等為主要學(xué)校，對(duì)周邊小學(xué)進(jìn)行了合并、改名，從而平衡教育資源。朝陽區(qū)、通州區(qū)則以重點(diǎn)學(xué)校開分校的形式，完善新建小區(qū)的配套。
在翟偉看來，這些政策反倒使得學(xué)區(qū)房的概念比過去有了更大的延伸，過去優(yōu)質(zhì)小學(xué)周圍的房子才有學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值，而現(xiàn)在，由于普通小學(xué)獲得直升中學(xué)名校的資質(zhì)，曾經(jīng)遭到冷落的周邊房子如今也快速獲得了較高的身價(jià)。“其實(shí)整個(gè)西城區(qū)的房子現(xiàn)在都能算是學(xué)區(qū)房。”翟偉說道。
盡管入學(xué)政策不斷改革、購房資格逐漸趨嚴(yán)，但由于附加在學(xué)區(qū)房身上的教育資源卻仍在不斷強(qiáng)化，學(xué)區(qū)房的光環(huán)并未有所削減。學(xué)區(qū)房的溢價(jià)與教育質(zhì)量間的關(guān)系也越加緊密。
林菁仍然奔波在尋找學(xué)區(qū)房的道路上，她并不奢望能翻越一流一類學(xué)區(qū)的“圍城”，只是希望能為兒子找到一所中等以上的學(xué)校，“不一定要讓他上最好的學(xué)校，但一定不能是一所太差的學(xué)校”。她說。
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