在調控升級、行業(yè)競爭日益激烈和利潤走低的市場環(huán)境下，大型房企與中小房企的分化正在加劇。2017年，碧桂園、萬科、恒大相繼沖破5000億元大關，千億也已成為很多規(guī)模房企的安全線。然而，幾家歡喜幾家愁，與此同時，很多中小房企卻業(yè)績承壓、處境艱難。
3月15日，中航地產(chǎn)發(fā)布2017年年報，數(shù)據(jù)顯示，中航地產(chǎn)2017年實現(xiàn)營業(yè)收入58.93億元，同比下降6.88%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.51億元，比2016年同期下降6.74%；其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務營業(yè)收入為28.08億元，同比大幅下降26.01%。
營收、凈利等多項指標下滑，2017年年報對于中航地產(chǎn)而言，顯然不是一張靚麗的成績單。致力于剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，全力投入物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務的中航地產(chǎn)，是否遭遇了轉型期的陣痛？
值得注意的是，這已是中航地產(chǎn)自2015年來，連續(xù)第三年凈利潤出現(xiàn)下滑。就房企業(yè)績和企業(yè)未來發(fā)展計劃等相關問題，法治周末記者向中航地產(chǎn)相關負責人發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿未得到回復。
凈利潤持續(xù)下滑
中航地產(chǎn)2017年年報數(shù)據(jù)顯示，報告期內實現(xiàn)營業(yè)收入約為58.93億元，同比下降6.88%。對于營收的下滑，中航地產(chǎn)在年報中解釋稱，主要原因是因為房地產(chǎn)開發(fā)項目減少。
2017年，中航地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.51億元，同比下降6.74%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約虧損3.83億元，虧損同比擴大。對于凈利潤下降的原因，財報當中并未解釋。
這已是中航地產(chǎn)連續(xù)第三年出現(xiàn)凈利潤下滑。2015年、2016年中航地產(chǎn)凈利潤分別為4.01億元、1.61億元，分別較上一年同比下降18.53%、59.77%。
法治周末記者就凈利潤持續(xù)下滑的原因采訪中航地產(chǎn)方面，但未得到回復。
易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進對法治周末記者表示，盈利指標的下滑與中航地產(chǎn)整個地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模不大有關。在嚴躍進看來，原因主要是中航地產(chǎn)正在對旗下非核心業(yè)務進行剝離，其本身在發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務方面的支持力度正在減少，因而盈利指標會受到一定的影響。
法治周末記者翻閱中航地產(chǎn)年報了解到，近年來，中航地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務占企業(yè)總營收比重持續(xù)走低，2015年、2016年、2017年分別為65.08%、60.03%、47.65%。與此同時，2017年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務營收也較上年銳減26.01%。
據(jù)年報披露，較于2016年，2017年中航地產(chǎn)并沒有任何新增的房地產(chǎn)開發(fā)項目。截至2017年年底，中航地產(chǎn)僅有貴陽中航城、昆山九方城(A6地塊)、龍巖中航紫金云熙、惠東中航元·嶼海、衡陽中航城市花園一期和天津九方城市廣場6個房地產(chǎn)開發(fā)項目。
在項目儲備方面，也僅有貴陽中航城和衡陽地塊兩項目，待開發(fā)土地面積約為64萬平方米，同比上一年減少約4.59%。
出售資產(chǎn)保業(yè)績
公開資料顯示，中航地產(chǎn)成立于1985年，1994年在深交所上市，是隸屬于中國航空工業(yè)集團公司的央企上市公司。同樣作為央企，在保利、華潤、招商局、華僑城等房企不斷做大做強之際，中航地產(chǎn)背靠中航工業(yè)集團的“大樹”，為何盈利指標不斷下滑？
很多業(yè)內分析都將原因指向房企最初的布局失誤。
從2007年開始，中航地產(chǎn)正式宣布從住宅地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)公司轉型，確立了圍繞“商業(yè)+酒店+中高檔住宅”的綜合體項目開發(fā)的方向，并大舉向二三線城市擴張。特別是在2010年至2013年期間，中航地產(chǎn)先后進入贛州、九江、衡陽、岳陽、貴陽和昆山等多個城市，除上海中航天盛廣場、天津九方城市廣場外，中航地產(chǎn)的很多項目都位于三四線城市。
然而，在城市分化嚴重的情況下，國家加大樓市調控，去庫存政策貫穿2016年，尤其是三四線城市，市場需求乏力，去庫存壓力巨大。
在2016年年報中，中航地產(chǎn)也承認，公司主要項目分布在三四線城市，未來繼續(xù)保持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的快速增長難度很大。
面對銷售壓力，中航地產(chǎn)決定出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。2016年，中航地產(chǎn)將包括成都航逸科技、成都航逸置業(yè)、江蘇中航地產(chǎn)、九江中航城、新疆中航投資等公司的100%股權，及贛州中航置業(yè)79.17%股權、贛州中航房地產(chǎn)100%股權、南昌中航國際廣場二期項目等資產(chǎn)打包出售給保利地產(chǎn)，交易對價20.3億元。
數(shù)據(jù)顯示，2016年，中航地產(chǎn)凈利潤1.37億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-3.68億元。以此計算，如果不是出售資產(chǎn)，中航地產(chǎn)在2016年會陷入虧損。
面對盈利指標下滑的陣痛，中航地產(chǎn)“賣賣賣”的腳步并未停止，2017年，中航地產(chǎn)又完成了中航城置業(yè)(上海)有限公司100%股權和深圳市深越聯(lián)合投資有限公司27%股權的轉讓，這兩次交易的對價分別為10.64億元、2700萬元。
轉型機遇與挑戰(zhàn)并存
事實上，中航地產(chǎn)從2016年開始大手筆出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，除業(yè)績需求外，也與其戰(zhàn)略轉型密切相關。
中航地產(chǎn)年報數(shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)營收約38億元，占公司總營收的60.03%；物業(yè)管理業(yè)務共實現(xiàn)營收約23億元，占比36.25%。然而，地產(chǎn)業(yè)務雖占據(jù)營收大頭，凈利潤卻僅有3302萬元；物業(yè)管理業(yè)務雖營收較少，但凈利潤高達11877萬元，約占據(jù)當年1.61億元凈利潤的四分之三。
因此，中航地產(chǎn)稱，未來公司戰(zhàn)略將聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務，圍繞機構類物業(yè)資產(chǎn)的管理，重點發(fā)展物業(yè)及設備設施管理、資產(chǎn)經(jīng)營以及客戶一體化服務外包三項核心業(yè)務，堅持輕資產(chǎn)化發(fā)展模式。
中航地產(chǎn)在未來的企業(yè)發(fā)展計劃中，會將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務徹底剝離出去嗎？中航地產(chǎn)相關負責人并未就此問題進行回復。
同策咨詢研究部對此分析認為，賣掉房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務資產(chǎn)包的中航地產(chǎn)進入了自身發(fā)展的下半場，未來將集中資源發(fā)展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務，這或許是“滿血回歸”的一個轉機。
2017年年報顯示，中航地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務發(fā)展勢頭良好，在2017年實現(xiàn)營收28.67億元，同比上年增長24.76%。
對于中航地產(chǎn)而言，轉型可能也會遇到一些挑戰(zhàn)。“地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的力量被削弱后，可能會對存量資產(chǎn)運營造成一定沖擊。”在嚴躍進看來，房企需要拓展市場占有率，因為物業(yè)管理業(yè)務盈利空間不大，如果擴張乏力，高管業(yè)務難以創(chuàng)新，甚至會讓轉型重新面臨質疑。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，還有一方面的挑戰(zhàn)是在市場競爭當中，目前，很多大型房企都有物業(yè)管理業(yè)務，而且水平也很高，較于大型房企的競爭優(yōu)勢，如果中小房企沒有足夠的經(jīng)驗、人才、資金量以及良好的市場口碑，即便向物業(yè)管理業(yè)務方向傾斜，也會面臨未來發(fā)展的重重挑戰(zhàn)。
“向存量資產(chǎn)經(jīng)營管理方向轉型的大方向是對的，但前景仍有待觀察。”宋丁對法治周末記者表示：“中小房企轉型物業(yè)，應把"以人為本"作為取勝之道，將服務做得更到位、精致，通過這種方式來贏得口碑，然后再進一步拓展市場。”
《電鰻快報》
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