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        “首開是相對穩健的開發企業，在北京本土占有一席之地。”8月24日，中國豪宅研究院院長朱曉紅這樣向《華夏時報》記者描述首開股份(4.350, -0.04, -0.91%)(600376.SH)這家公司。

        但在資金壓力下，這位北京本土房企快要“坐不住”了。8月22日，首開股份發布公告取消了發行債券募資30億元的計劃，原因是市場波動太大，而又幾乎同時將位于北京東二環附近的聯寶公寓掛牌出售。

        今年以來，首開股份已經發行過3次公司債券，共計60億元，主要用途均是用于償還公司到期的有息負債。

        靠發債、靠資產出讓是長久之計?首開股份的出路在何方?

        發債未果，出讓資產

        近年來，首開股份負債一直居高不下，債務壓力也比較大。據財報數據，截至2021年末，首開股份現金短債比為1.22，凈負債率高達147.45%，扣除預收賬款后的資產負債率為73.60%，“三道紅線”踩兩條。截至2022年第一季度末，首開股份現金短債比為1.32，扣除預收賬款后的資產負債率約74%，凈負債率150.8%，“三道紅線”情況未見改善。

        為了緩解資金壓力，首開股份正在緊鑼密鼓地籌錢。

        近日，首開股份計劃發行30億元公司債券募資，其中16.8億元擬用于償還債券，13.2億元擬用于補充流動資金。而2022年8月22日，在債券發行前夕，首開股份公告稱因市場波動較大，取消2022年第四期公司債券的發行，發行計劃將另行公告。據悉，首開股份今年已經發行過3次公司債券共計60億元，主要用途均是用于償還公司到期的有息負債，募集的資金目前均已使用完畢。

        朱曉紅指出，爭取企業債券發行手續很嚴格，取消債券發行一定事出有因。8月24日，知名財稅審專家劉志耕在接受《華夏時報》記者采訪時也持有相同觀點，他表示，債券融資成本一般要比銀行貸款高，但發行債券對緩解企業的資金壓力會有所幫助，取消發行，對資金困難的首開股份而言可能更多是一種無奈之舉。

        在籌備債券發行的同時，首開股份也在醞釀著資產出讓。8月22日，據全國產權行業信息化綜合服務平臺批露，首開股份控股子公司北京聯寶房地產有限公司(下稱“聯寶房地產”)100%股權被掛牌轉讓，掛牌底價為6.9億元。據悉，首開股份在聯寶房地產的持股比例為61.5%，如按照底價成交首開股份將收獲4.24億元現金。

        聯寶房地產開發并在經營的主要項目是聯寶公寓7號樓。據首開股份官網信息，聯寶公寓位于朝陽區春秀路，東臨東三環路，西近東二環路，交通便利;同時聯寶公寓毗鄰第二使館區，三里屯酒吧街，位于國際友人生活工作集中的繁華區域。

        公寓樓建筑面積為15033.95平方米，可供出租房屋69套。租戶主要是各國駐華使館工作人員、駐華公司外籍工作人員等。據貝殼找房在售的房源信息來看，截至8月24日，聯寶公寓出售單價高達79278元/平方米。

        另外，據公布的財務數據看，聯寶公寓也具備較好的盈利能力。據北京產權交易所披露，聯寶房地產在2021年的營業收入為1781.92萬元，凈利潤547.6萬元，資產總計約1.93億元，負債總計1665.46萬元，所有者權益約為1.77億元。截至2022年07月31日，聯寶房地產已經實現年度營業收入924.35萬元，營業利潤490.52萬元，凈利潤378.32萬元。2021年至今聯寶房地產的凈利潤率較高，保持在30%以上。

        主營業務困局

        頻繁發債和出讓優質資產的背后，是首開股份在主營業務方面遇到的困難。

        2022上半年，首開股份僅在6月取得北京崔各莊鄉奶西村地塊，拿地態度十分保守;銷售金額則從年初一直下降，到2022年5月降至61.56億元，6月回升至94.02億元，但是7月又下降到今年3月約79億元的水平，2022年1-7月份，首開股份簽約金額514.11億元，同比降低32.97%。

        7月中旬，首開股份發布半年業績預告稱，預計2022年半年度歸母凈利潤將虧損13億元到14億元。

        不過記者梳理財報發現，首開股份各項業務中有一項業務的表現格外亮眼，即酒店物業。

        記者發現，首開股份酒店物業的整體盈利能力也比較高，是經營利潤的重要來源。據財報數據，2021年首開股份酒店物業經營業務模塊的毛利率為59.37%，比房地產銷售業務高出35.17個百分點，相比去年增加25.20個百分點。

        首開股份在長租公寓、寫字樓、酒店等業態均有布局。近年來，在疫情不斷的情況下，推進疫情常態化經營，取得了一定的成效。其中，北京房山熙悅天街商業綜合體開業當天招商率、開業率均達100%;四川綿陽喜來登酒店開業火爆超預期;北京大興熙悅林語一期與中國航天研究院簽署戰略合作協議，845套公寓實現開業滿租。截至2021年末，首開股份物業租賃面積為82萬平方米，物業管理面積為15.3萬平方米，實現相關收入7.06億元。

        不過，目前酒店物業等業務尚未形成大氣候，2021年相關業務在總收入中的占比僅為1.04%。

        朱曉紅指出首開的主業是住宅地產，酒店物業管理等占比不大，但是首開股份的業務結構也可以進行調整。劉志耕表示毛利率較高的業務板塊其競爭也相對激烈，擴張風險自然也會高于其他板塊。

        針對融資情況以及業務結構等方面，《華夏時報》記者擬對首開股份進行采訪，并于8月23日向其發送了采訪提綱，但是截至發稿并未收到回復。

《電鰻快報》