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        近期，更多房企加入到銀行間市場(chǎng)發(fā)債的隊(duì)伍中來。據(jù)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月24日，本月房企計(jì)劃發(fā)債規(guī)模超過400億元，遠(yuǎn)超10月份房企境內(nèi)發(fā)債總量。

        其中，計(jì)劃發(fā)債總額最多的是保利發(fā)展。11月22日，保利發(fā)展拋出一則發(fā)行不超過98億元公司債券的計(jì)劃，此前的11月17日，其已成功發(fā)行20億元中期票據(jù)，利率為3.55%。此外，上交所債券信息平臺(tái)11月24日的消息顯示，中聯(lián)華夏資本-保利發(fā)展商用物業(yè)第二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”，擬發(fā)行金額為21.35億元。

        除保利發(fā)展外，中海企業(yè)發(fā)展、電建地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)、建發(fā)房產(chǎn)均于11月22日發(fā)布發(fā)債計(jì)劃，擬發(fā)行金額分別為不超過29億元、15億元、10億元和4.4億元，發(fā)行類別涉及公司債、中期票據(jù)、超短期融資券。11月23日，華發(fā)股份在上清所披露2021年度第四期中期票據(jù)募集說明書，擬發(fā)行金額為不超過5億元，期限為2+1年。

        另有部分企業(yè)已經(jīng)發(fā)債成功。例如，招商蛇口本月內(nèi)成功發(fā)行2021年度第九期超短期融資券和2021年第一期中期票據(jù)，合計(jì)發(fā)行總額達(dá)45億元;金地集團(tuán)11月11日宣布完成一筆15億元中期票據(jù)的發(fā)行，利率為4.17%;城建發(fā)展和光明地產(chǎn)也于近期發(fā)行了2021年度第三期中期票據(jù)，發(fā)行金額分別為7.3億元和5.8億元。

        “借新”多用于“還舊”

        上述房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)債募集的資金，多數(shù)用于“償還舊債”。

        數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，保利發(fā)展負(fù)債合計(jì)為1.09萬億元，合并口徑的資產(chǎn)負(fù)債率為77.93%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.62%。

        截至募集說明書簽署日，華發(fā)股份及其子公司發(fā)行債券合計(jì)金額597.59億元，待償還余額366.42億元;電建地產(chǎn)待償還境內(nèi)債務(wù)融資工具及其他債券余額為176.15億元;建發(fā)房產(chǎn)待償還直接債務(wù)融資余額364.43億元;招商蛇口、金地集團(tuán)、光明地產(chǎn)、城建發(fā)展待償還的債務(wù)融資工具余額分別為368億元、562億元、70.66億元和184.2億元。

        易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)指出：“從這波房企的發(fā)債情況來看，不僅參與的房企數(shù)量越來越多，而且涉及的金額也挺大，對(duì)房企經(jīng)營等有積極作用，也有助于年底的銷售回款。”

        中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者也注意到，除發(fā)債企業(yè)數(shù)量增多外，監(jiān)管部門的審批速度也在加快。以保利地產(chǎn)發(fā)行的中期票據(jù)為例，11月11日對(duì)外披露發(fā)行計(jì)劃，11月17日已經(jīng)發(fā)行完成;小商品城11月10日宣布的10億元超短融計(jì)劃，11月15日也已經(jīng)發(fā)行完成。

        “降負(fù)債，加大現(xiàn)金回款”仍是重中之重

        不過，從發(fā)債主體來看，當(dāng)前發(fā)債成功的仍是以央企國企為主，且主體和債券的評(píng)級(jí)相對(duì)較高，而針對(duì)民營房企的融資“是否會(huì)放開、何時(shí)放開”尚未有定論。

        據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，11月9日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，央行要求金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，矯正偏緊的房地產(chǎn)信貸環(huán)境，特別是對(duì)“三道紅線”執(zhí)行過緊的情況進(jìn)行微調(diào)，不會(huì)全面放松，放松力度有限，因此不會(huì)出現(xiàn)房企集中發(fā)布融資方案情況。

        天風(fēng)證券分析師在近期研報(bào)中指出，最有助于提升傳導(dǎo)彈性的是針對(duì)房企本身的融資放松，例如房企債券、ABS等，目前該方向的政策有一定調(diào)整，但主要是針對(duì)資金周轉(zhuǎn)壓力本就不高的優(yōu)質(zhì)房企或國有房企，對(duì)資金周轉(zhuǎn)困難較大的高杠桿和民營房企幫助有限。

        克而瑞研究也表示，政策邊際放松的口子不會(huì)開得太大，主要在于當(dāng)前房企的流動(dòng)性問題發(fā)酵未見底;另外政策在預(yù)售資金監(jiān)管層面較嚴(yán)，房企仍面臨著層層限制。當(dāng)前政策密集發(fā)聲主要意在維穩(wěn)，融資端口的破封仍是“經(jīng)營狀況良好、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)”企業(yè)的機(jī)會(huì)，房企仍應(yīng)積極推動(dòng)自身降負(fù)債，并加大現(xiàn)金回款保證企業(yè)資金鏈安全，購房者及投資信心重塑仍需持續(xù)建設(shè)。

        鑒于此，“未來一段時(shí)間，眾多房企仍需要積極降負(fù)債，加大現(xiàn)金回款”已成行業(yè)共識(shí)。不過，在市場(chǎng)持續(xù)降溫的大背景下，房企的銷售難言樂觀。克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-10月百強(qiáng)房企操盤金額93347.2億元，較2019年和去年同期分別增長18.5%和6.7%，增速明顯放緩。從10月單月來看，百強(qiáng)房企中逾8成企業(yè)銷售金額同比降低，其中44家同比降幅超過了30%。

        有分析師告訴中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者，“以價(jià)換量”或是企業(yè)加快去化的途徑，部分負(fù)債率較高的房企將面臨更大的經(jīng)營壓力。以備受關(guān)注的“三道紅線”為例，此前發(fā)布的半年報(bào)顯示，在披露相關(guān)數(shù)據(jù)的85家房企中，綠檔、黃檔、橙檔企業(yè)分別有32家、32家和13家，還有8家房企居“紅檔”，包括藍(lán)光發(fā)展、京投發(fā)展、格力地產(chǎn)等。

《電鰻快報(bào)》