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        中億基業在2020年無論是營收凈利，還是銷售額都增長迅速。然而在其背后，中億基業的高增長或難持續，權益占比下滑、拿地價格激增等多方因素均可能導致其凈利潤的下滑。

        近期，中億基業在港遞交招股書。距今，中億基業成立剛剛半年時間，2020年11月5日中億基業注冊成立，隨后將寧夏中房實業重組注入公司。中億基業的實際IPO主體也正是寧夏中房實業。

        寧夏中房實業，是一家深耕銀川、西寧等西北城市的中小房企。2018年、2019年，寧夏中房合約銷售額在71.3億元以下，無緣克而瑞房企銷售排行榜TOP200。而到了2020年，公司以143.7億元的全口徑銷售額沖到行業排名第147位，銷售額同比增速在100%以上。

        勢頭正猛的中億基業在2021年赴港上市。不過《紅周刊》記者發現，中億基業業績增長并不穩定，銷售額中的權益占比呈下滑趨勢，未來業績可能出現“增收不增利”現象。

營收高增長背后：

“增收不增利”初現端倪

        作為一家房地產開發商，中億基業的營業收入主要來自于物業開發與銷售。近三年來，物業開發與銷售貢獻公司營收在98%左右。2018年、2019年、2020年，中億基業的物業開發與銷售業務分別貢獻營收24.79億元、20.74億元、55.39億元。

        中億基業的物業銷售營收情況和物業交付情況直接掛鉤。招股書指出，2019年，由于無交付新的大型物業項目，已交付物業建筑面積從2018年的36.87萬平方米減少到2019年的29.59萬平方米，2019年物業銷售營收也由此“縮水”16.3%。2020年，中億基業又因為交付五個大型物業項目，對應已交付物業建筑面積79.52萬平方米，同比增長168.74%，助推其2020年物業銷售營收大漲167.07%。

        一方面，中億基業的營業收入并不穩定;另一方面中億基業2020年的營收高增長暗藏“水分”。

        2020年，中億基業新交付東方悅、東方韻園、藍岸、萬科·初昕苑、萬科·城市之光等五大項目，其中，前三大項由中億基業100%持股，后兩大項目來自中房萬科實業，中億基業持股萬科·初昕苑28%、持股萬科·城市之光40%。

        2017年，寧夏中房聯手萬科成立戰略合作平臺中房萬科實業，寧夏中房對其持股40%。一般來說，非控股子公司并不納入母公司的合并財務報表，但由于中億基業有權行使中房萬科實業60%的表決權，故中房萬科實業和其持有的物業項目公司均作為中億基業的附屬公司入賬。

        這一并表動作，為中億基業帶來較大業績影響。雖然中億基業對與萬科合作的項目持股不高，卻為其帶來了五分之一的營業收入。招股書介紹，寧夏正輝是萬科·城市之光的項目公司，寧夏悅家是萬科·初昕苑的項目公司。2020年，來自寧夏正輝、寧夏悅家兩家項目公司的往績記錄期間總營收12.9億元，占中億基業總營收的21.5%。

        在業內人士看來，權益占比過低，往往意味著房企更依賴合作開發進行規模擴張，可能會帶來“增收不增利”情況。這一現象已在中億基業業績表現中初現端倪。2020年，公司實現凈利潤8.42億元，同比增長63.5%，雖增速較快，但明顯低于營收的同比高增速165.22%。

嚴重依賴合作項目

權益占比下滑

        招股書顯示，截至2020年12月31日，中億基業合計持有30個開發物業項目，其中超3成為寧夏中房與萬科的合作項目，中億基業對上述項目的持股比例均在20%～40%之間。

        值得一提的是，在中億基業100%自持的14個開發項目中，除花語軒、西悅府兩個未開發項目外，大多項目已預售的可出售總建筑面積百分比在89%～96%之間，接近清盤階段。而反觀中億基業與萬科的合作項目，如萬科·大都會、萬科·城市之光、萬科·初聽苑、萬科·公園里的已預售可出售總建筑面積百分比分別為50%、61%、20%、17%、43%，可售空間較為充足。

        也就是說，在后續的一段時間內，相比中億基業的自持項目，其與萬科的合作項目更有可能成為未來公司的業績貢獻“主力軍”。

        雖然中億基業并未披露詳細的2021年一季度業績情況，但其表示，根據未經審核管理賬目，公司2021年一季度收益較去年同期有所增加，主要由于2020年一季度內交付若干萬科·城市之光的物業。由此可見，和2020年自持物業為主、合作物業為輔的營收構成不同，2021年與萬科的緊密合作對中億基業的業績貢獻很大。

        中億基業認為，公司與萬科的業務伙伴關系將繼續在其未來發展中發揮寶貴作用。但業績過于依賴萬科，對中億基業來說真的是好事嗎?中億基業在和萬科的合作項目中權益占比均處于較低水平。也就是說，越依賴萬科，中億基業未來的權益銷售額也就越低，也將進一步影響房企后續的實際利潤水平。

        此外，2021年一季度，中億基業銷售權益占比迅速下滑。《紅周刊》記者根據克而瑞數據計算得出，寧夏中房在2020年的權益銷售占比為63.09%，而到了2021年一季度，這一數值降至50.36%，銳減近13個百分點。雖然從銷售額轉換成結算收入仍需要一定時間，但可以得知，公司權益銷售占比的明顯下滑，或進一步加重后續“增收不增利”的現象。

拿地成本激增 毛利率下滑

        雖然2020年疫情對房企沖擊力度不小，但對于寧夏中房來說，2020年更是沖刺的絕佳時期。2019年，寧夏中房合約銷售額還在71.3億元以下，無緣克而瑞房企銷售排行榜TOP200榜單，而到了2020年，寧夏中房以143.7億元的全口徑銷售額位列第147位，銷售額增速在100%以上。

        中億基業所持有的30個開發物業中，有一半均位于銀川。而寧夏中房在2020年的銷售“加速度”，也和其重倉的銀川房價迅速上漲關系密切。胡潤2020年度全球房價指數數據顯示，2020年銀川房價漲幅為14.2%，不光位居中國房價漲幅第一，還是惟一進入全球前十的中國城市。

        不過值得一提的是，這一成功經歷或再難復制。2020年9月底，銀川發布“銀八條”，提出樓市“限價”、“限購”、“限貸”等相關規定;2021年以來，銀川多次對商品住房項目“一房一價”房源信息進行公示。

        而相比寧夏中房2020年銷售增長的突飛猛進，2021年一季度，寧夏中房銷售排名也出現明顯下滑。2021年前三月，寧夏中房實現合約銷售額27.4億元，排名第160位，較2020年下降13個名次;實現權益銷售額13.8億元，排名第191位，較2020年下降24個名次。

        不光銷售增速面臨放緩的可能，中億基業還面臨著拿地成本激增、盈利空間被“蠶食”的風險。

        中億基業拿地成本的激增，受到其重倉城市銀川土地市場熱度不斷上漲的影響。Wind數據顯示，自2010年以來，寧夏中房在銀川斬獲14宗地塊。一般來說，房企競爭越激烈的地塊，溢價率越高。2018年之后，中億基業斬獲地塊溢價率明顯走高，和以往的底價成交不同，2018年之后，中億基業所拿地塊溢價率多在50%～85%之間。

        高溢價率，又進一步助推了寧夏中房在銀拿地成本的走高。2018年之前，寧夏中房在銀川拿地成本較低，樓面價在1000元/平方米左右;而自2018年開始，寧夏中房拿地成本增長迅速，多在3000元/平方米以上。

        其中不乏多塊高價地。比如，在2020年銀川成交宅地樓面價TOP10中，寧夏中房分別占據第二、第三、第五三大席位，依次為，金鳳22號地塊的樓面價6568元/平方米;金鳳區18號地塊的樓面6040元/平方米;金鳳28號地塊的樓面價3396元/平方米。其中，金鳳22號地塊、金鳳區18號地塊更是打破了2019年銀川城北地王59號地塊4718元/平方米的樓面價紀錄。

        值得一提的是，中億基業的毛利率已經開始呈下滑趨勢，2019年物業住宅開發與銷售的毛利率為34%;2020年該毛利率降至28.4%，下降5.6個百分比。中億基業表示，該毛利率的下滑主要由于公司2020年新項目交付大部分為優質室內裝修工程，開發成本增加。

        此外《紅周刊》記者梳理發現，中億基業于2020年交付的五大物業項目拿地時間多在2018年以前，土地成本并不算太高。而后續如果其所拿高價地進入結轉階段，中億基業的毛利率還有可能再度下跌。

《電鰻快報》