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        《電鰻快報》文/李萬鈞

        臨近年底，家大業(yè)大的云南城投(600239)收到“大禮包”，該公司的下屬子公司因無力償還所欠3家股東公司的債務(wù)，拿出多項(xiàng)資產(chǎn)來以物抵債，其中主要資產(chǎn)是滇池湖濱半島商務(wù)中心項(xiàng)目的43套房產(chǎn)，經(jīng)評估最終確定的抵債含稅單價27420.42元/平方米，而該項(xiàng)目未售房源主要價格集中在5-6萬元/平方米區(qū)間，兩相對比，扺債價相當(dāng)于打了個五折。

        《電鰻快報》研究發(fā)現(xiàn)，云南城投業(yè)績虧損嚴(yán)重，2019年凈利潤虧損接近28億元，今年前三季度虧損超過10億元，因此該公司啟動“套現(xiàn)策略”，大幅縮減資產(chǎn)，現(xiàn)金流越來越充裕。近期，云南城投正在進(jìn)行重大資產(chǎn)出售，由于涉及到CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券融資)條款未兌付資金67.79億元，對出售資產(chǎn)做出重大調(diào)整，6家標(biāo)的企業(yè)不再出售。

        子公司華商之家奉上資產(chǎn)“大禮包”

        12月22日，云南城投披露與下屬參股公司以物抵債的公告，下屬參股公司云南城投華商之家投資開發(fā)有限公司(簡稱“華商之家”)因目前無法償還其所欠股東到期借款本息，為有效化解風(fēng)險，華商之家擬采用以物抵債等方式償還其對股東的債務(wù)。

        《電鰻快報》研究發(fā)現(xiàn)，盡管云南城投稱華商之家為其參股公司，但實(shí)際上是其第一大股東。從天眼查提供的具體數(shù)據(jù)看，華商之家的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：云南城投持股40%;云南百年置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱“百年置業(yè)”)持股35%;云南云嶺天籟投資有限公司(簡稱“云嶺天籟”)持股25%。

        其中，百年置業(yè)注冊資本7000萬元，該公司有2名股東，注冊在香港的英亨國際有限公司持股55%，自然人武昆持股45%。云嶺天籟注冊資本5000萬元，該公司有3名股東，梁輝、云南翰林投資有限公司、劉旭武分別持股60%、35%和5%。

        華商之家成立于2007年12月3日，注冊資本2億元。該公司近年來的經(jīng)營狀況并不理想，不但凈資產(chǎn)為負(fù)，利潤也是持續(xù)虧損。2019年該公司虧損1.32億元，2020年前三季度虧損1.56億元。

        截止2020年9月30日，云南城投、百年置業(yè)、云嶺天籟對華商之家享有債權(quán)本息總額為1692924468.88元即16.93億元，具體為：百年置業(yè)、云嶺天籟對華商之家享有債權(quán)本息共計582432329.73元即5.82億元;云南城投對華商之家享有債權(quán)本息共計1110492139.15元即11.1億元，上述債權(quán)均已于2020年9月30日前到期。

        據(jù)披露，云南城投12月18日召開的第九屆董事會第十八次會議(通訊表決方式)已經(jīng)審議通過了《關(guān)于公司與下屬參股公司以物抵債的議案》。

        之所以說這次償債是華商之家對股東方奉上的“大禮包”，是因?yàn)槠淠贸龅牡岢剡叺姆慨a(chǎn)價值不菲，而核算估價則較大幅度的低于其市場售價。所涉房產(chǎn)為華商之家開發(fā)建設(shè)的滇池湖濱半島商務(wù)中心項(xiàng)目，該項(xiàng)目面臨滇池，距離濕地公園僅一河之隔，區(qū)位優(yōu)勢明顯。該項(xiàng)目2015年9月16日取得預(yù)售許可證，2017年4月17日竣工驗(yàn)收，目前該項(xiàng)目正常銷售。

        12月24日，云南城投發(fā)布華商之家以物抵債的補(bǔ)充公告，對抵債資產(chǎn)中債權(quán)資產(chǎn)質(zhì)量及可回收情況、對抵債房產(chǎn)的評估等進(jìn)行了披露。

        根據(jù)華商之家下屬全資子公司云南太陽山度假村有限公司(簡稱“太陽山公司”)與玉溪市撫仙湖保護(hù)開發(fā)投資有限責(zé)任公司簽訂的《牡丹假日酒店退出撫仙湖保護(hù)區(qū)協(xié)議》約定，太陽山公司應(yīng)收補(bǔ)償款6443.44萬元，扣除相關(guān)稅費(fèi)815.78萬元，可收回債權(quán)凈現(xiàn)金流入5627.66萬元，用于歸還對云南城投的債務(wù)。

        華商之家目前已預(yù)銷售的四套房屋銷售總價17521.28萬元，在扣除房屋買受人已交定金及剩余應(yīng)繳稅費(fèi)、應(yīng)支付的銷售傭金等費(fèi)用后，剩余預(yù)計可收取的銷售款項(xiàng)8265.76萬元，用于償還云南城投債務(wù)。

        對于滇池邊房產(chǎn)的評估則相對復(fù)雜。公告披露，按照銷售面積計算，已售房源銷售均價36099.21元/平方米，未售房源銷售均價40633.72元/平方米。本次評估采用的一房一價表按銷售面積將價格區(qū)間分為四檔，分別為2-3萬、3-4萬、5-6萬、6萬以上。已售房源主要價格集中在3-4萬元/平方米區(qū)間，未售房源主要價格集中在5-6萬元/平方米區(qū)間。

        抵債房源的可簽約銷售額共185380.48萬元(不含稅)，扣減了相關(guān)稅費(fèi)，在考慮了平均三年去化周期基礎(chǔ)上，以10.01%折現(xiàn)率測算后，最終的存貨可變現(xiàn)凈額為134600萬元(不含稅)，按建筑面積49728.33平方米折算平均評估單價為27067.07元/平方米(含稅平均評估單價為28420.35元/平方米)。

        云南城投及百年置業(yè)、云嶺天籟按照抵債含稅單價27420.42元/平方米，對華商之家滇池湖濱半島商務(wù)中心項(xiàng)目的43套房產(chǎn)進(jìn)行分配，云南城投分得30套房(產(chǎn)權(quán)證證載面積約為33481.69平方米)，抵償華商之家對云南城投債務(wù)91808.2萬元;百年置業(yè)、云嶺天籟分得13套房產(chǎn)(產(chǎn)權(quán)證證載面積約為15123.18平方米)，抵償對百年置業(yè)、云嶺天籟債務(wù)41468.39萬元。

        云南城投面臨連續(xù)兩年虧損局面 出售資產(chǎn)變現(xiàn)成優(yōu)選策略

        《電鰻快報》研究發(fā)現(xiàn)，目前云南城投的虧損相當(dāng)嚴(yán)重，2019年凈利潤虧損，2018年、2019年連續(xù)兩年扣非凈利潤虧損，2020年前三季度仍是虧損狀態(tài)，該公司即將面臨連虧兩年虧損局面。

        云南城投披露的定期報告顯示，該公司2017年、2018年尚且盈利，但營收規(guī)模急劇下滑，2019年則出現(xiàn)虧損。最近三年該公司分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入143.91億元、95.43億元和62.48億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤2.64億元、4.91億元和-27.78億元，實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤1.12億元、-8.21億元和-21.90億元。

        現(xiàn)金流的狀況也欠佳。2017年的年報，云南城投經(jīng)營現(xiàn)金流高達(dá)36.68億元，但2018年和2019年經(jīng)營現(xiàn)金流凈額分別為-22.42億元和-27.37億元。

        2020年云南城投的經(jīng)營仍不理想。三季報顯示，該公司今年1-9月份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入37.05億元，同比下降23.64%，實(shí)現(xiàn)凈利潤-10.39億元，實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤-19.49億元。

        在這樣的財務(wù)狀況下，云南城投加緊處置資產(chǎn)變現(xiàn)。2020年4月29日，該公司董事會審議通過了《重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案》，11月25日再次召開董事會對交易方案進(jìn)行了重大調(diào)整。本次交易將出售11家標(biāo)的公司股權(quán)，以2019年12月31日為評估基準(zhǔn)日，擬出售資產(chǎn)的合計評估值為30.09億元。

        從目前出售資產(chǎn)的進(jìn)展來看，今年完成交易交易的可能性較小，即使完成交易，能為公司帶來多少利潤也不確定。那么，2020年云南城投是否繼續(xù)保持全年虧損的局面呢?

《電鰻快報》