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        當下房地產(chǎn)行業(yè)最熱的話題，莫過于“三道紅線”。

        據(jù)中房數(shù)據(jù)研究院的報告，今年2020年8月20日，住建部、央行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會指出，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，央行、住建部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，這一規(guī)則被外界簡單概況為“三道紅線四檔兩觀察”，其中三道紅線是指剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

        據(jù)記者了解，房企融資新規(guī)的醞釀時間近兩年，內(nèi)容尚未正式發(fā)布。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示：“對于三道紅線來說，后續(xù)推進的概率是非常大的，尤其是當前中央繼續(xù)強調(diào)對金融風險的管控，所以實際上三道紅線的推進也是必然的。當然實際過程中，類似政策若是要推進，也還是要考慮到企業(yè)的實際情況。尤其是不同企業(yè)對于負債的依賴度不一樣，包括地產(chǎn)業(yè)務不同的企業(yè)，這都是后續(xù)三道紅線推進過程中需要優(yōu)化的內(nèi)容。”

        值得一提的是，隨著2020年三季報數(shù)據(jù)的披露，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)上市公司是否踩紅線也引發(fā)關注。同花順數(shù)據(jù)顯示，A股116家房地產(chǎn)開發(fā)上市公司公布了剔除預收款后的資產(chǎn)負債率，9家上市公司該值超70%。其中位列第一位的是*ST松江，公司該值為91.78%，位居行業(yè)首位。

        融資和土地是房企發(fā)展的兩個重要基礎。據(jù)記者了解，一旦房地產(chǎn)企業(yè)踩到“三道紅線”，將在融資等方面產(chǎn)生壓力。

        對此，《證券日報》記者致電*ST松江，公司工作人員向記者表示，由于不是直接負責業(yè)務，所以不好做出專業(yè)解答。“目前公司融資的活動都在正常進行，但融資的成本相對高一些”。

        *ST松江已經(jīng)連續(xù)兩年虧損

        今年沒有拿地

        同花順數(shù)據(jù)顯示，*ST松江2018年至2019年已經(jīng)連續(xù)兩年實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤為虧損。*ST松江2020年第三季度報告顯示，公司今年1月份至9月份實現(xiàn)營業(yè)收入6.6億元，同比下滑12.81%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損4.56億元。

        *ST松江介紹，2020年1-9月，公司沒有新增房地產(chǎn)項目，公司項目新增開工面積5.98萬平米，比去年同期增加3.09萬平米，同比增長106.92%;新增竣工面積1.96萬平方米。截止2020年9月底，公司房地產(chǎn)項目和智慧城市項目在建權益建筑面積37萬平方米。

        2020年1-9月，公司實現(xiàn)簽約銷售面積4.17萬平方米，實現(xiàn)簽約銷售金額2.78億元，同比分別增加135.59%和95.77%;2020年1-9月，公司房地產(chǎn)出租總面積為9.25萬平方米，取得的租金總收入為2232.66萬元。根據(jù)同花順數(shù)據(jù)，*ST松江2020年前三季度的負債合計約為125.77億元，資產(chǎn)負債率為91.41%。

        “目前公司沒有新增拿地，后續(xù)要看公司的情況。”*ST松江投資者關系部上述工作人員表示。

        連續(xù)出售資產(chǎn)

        加速回籠資金

        在今年前三季度業(yè)績虧損的情況下，*ST松江加速出售資產(chǎn)。

        10月30日，*ST松江發(fā)布公告稱，控股子公司天津松江集團有限公司(以下簡稱“松江集團”)擬采用在天津產(chǎn)權交易中心公開掛牌的方式轉讓其所開發(fā)的西青區(qū)友誼南路與潭江道交口東南天浦園公建2號樓。經(jīng)天津中聯(lián)資產(chǎn)評估有限責任公司評估，截至2020年6月30日，天浦園公建2號樓房地產(chǎn)評估前賬面資產(chǎn)總額計人民幣1905.37萬元，評估后資產(chǎn)總額計人民幣6866.29萬元，評估值比原賬面值增4960.92萬元，增值率為260.37%。

        *ST松江表示，轉讓該房地產(chǎn)有利于公司子公司有效盤活資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉效率;快速回籠資金，提高資金的使用效率。

        這不是公司在今年第一次出售資產(chǎn)。早在今年4月24日，*ST松江發(fā)布關于籌劃重大資產(chǎn)出售的提示性公告。*ST松江介紹，為盡快回籠資金盤活資產(chǎn)，優(yōu)化資本結構，解除公司為天津卓朗科技發(fā)展有限公司(以下簡稱“卓朗科技”)提供的部分擔保，集中資源推動房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展，公司擬通過在天津產(chǎn)權交易中心公開掛牌轉讓的方式，出售持有的卓朗科技61%股權(對應卓朗科技10675萬元注冊資本)，同時卓朗科技通過在天津產(chǎn)權交易中心公開掛牌方式尋求新的投資人進行增資(擬增加注冊資本金13500萬元)。

        值得一提的是，卓朗科技為*ST松江旗下主要從事IDC業(yè)務的子公司，系2017年以支付現(xiàn)金的方式購買。公告顯示，卓朗科技2017年-2019年業(yè)績承諾完成率分別為106.99%、106.79%、98.16%，合計完成率為103.44%。業(yè)績承諾期滿后，2020年1月-6月卓朗科技業(yè)績大幅下滑，凈利潤為虧損7789.40萬元。這一資產(chǎn)出售交易引發(fā)交易所問詢，截至目前，*ST松江尚未就交易所問詢進行回復。

        對此，*ST松江投資者關系部工作人員表示，延期回復交易所問詢是因為很多問詢函件中還有一些內(nèi)容沒有落實完成，暫時無法回復，有些內(nèi)容需要財務顧問獨立核查報告，所以不能回復。

        值得一提的是，在三道紅線下，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來洗牌。未來，*ST松江是否會仍減持在房地產(chǎn)行業(yè)深耕?

        “房地產(chǎn)一直是公司的主業(yè)，這個得等到年報的時候才會對戰(zhàn)略進行統(tǒng)一的描述。”*ST松江投資者關系部工作人員表示。

        變化之下

        房地產(chǎn)行業(yè)洗牌提速

        政策的變化，讓行業(yè)內(nèi)大中小房企格局或再難產(chǎn)生較大的變化。

        中房數(shù)據(jù)研究院的報告顯示，按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，紅檔的是踩了三道紅線的，有息負債在2019年的基數(shù)上不得增加;橙檔是踩了兩道紅線的，負債總額增幅不得超過5%;黃檔是踩了一道的，增幅不超10%;三線都未踩的是綠檔，增幅不超15%。

        天風證券發(fā)布的報告認為，長期來看，“三道紅線”分檔之下的負債限速將使得行業(yè)格局相對固化，房企尋求彎道超車的機會或?qū)㈦y以實現(xiàn)。行業(yè)融資端的再收緊或進一步催化企業(yè)間的分化。

        易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，這對于企業(yè)的影響還是會比較大的，后續(xù)企業(yè)若是債務方面不能得到較好的把控，其實也會面臨很多問題，或者說資金面會比較脆弱，導致企業(yè)經(jīng)營有壓力。所以企業(yè)后續(xù)需要對財務等方面的指標有較好的理解，不能盲目做各類大規(guī)模的投資，要對資金有較好的把控。

《電鰻快報》