2020-06-11 03:09 | 來源:中新經緯 | 作者:薛宇飛 | [房地產] 字號變大| 字號變小
????祥生錢塘新語位于海寧和杭州下沙的交界處，屬于“環杭”區域樓盤。本次共推出294套房源，單價約為1.75萬元/平方米，由于最大的戶型也只有50多平方米，總價較低，吸...
房子大賣，本是開發商與房產中介人員雙贏。但位于浙江海寧的祥生錢塘新語項目，卻在房子剛賣完的同時，售樓部被中介和購房者給砸了。房產中介人員的理由是，項目有意篩選客戶并存在疑似“跳單”行為。
杭州的房產經紀人趙明(化名)說：“我們所有中介辛辛苦苦給他們(開發商)拉客戶，搞了一個月，結果白干。我們在售樓部排隊排了一天，他們卻偷偷在售樓部旁邊的一個酒店里開盤。等我們得到消息趕過去的時候，房子都快賣完了。”
開發商在一份聲明中稱，獨家銷售代理公司與其自行組織的渠道和中介人士之間出現糾紛，已經督促銷售代理公司盡快解決問題。這份聲明沒有直接回應“跳單”等問題。另據了解，這棟上千人搶購的住宅項目，卻是十幾年前修建的宿舍樓，經過開發商翻新后投入市場售賣的。
蓄客數千組 開盤地點臨時變更
祥生錢塘新語位于海寧和杭州下沙的交界處，屬于“環杭”區域樓盤。本次共推出294套房源，單價約為1.75萬元/平方米，由于最大的戶型也只有50多平方米，總價較低，吸引了不少購房者的目光。
趙明介紹，他們公司之前就與祥生錢塘新語的銷售代理公司簽署過分銷協議，在該項目于5月中旬拿到預售證后，他和門店的同事先后帶了20多組客戶看房。他稱，與項目銷售代理公司簽署分銷協議的房產經紀公司，大大小小可能有幾百家。根據協議，達成交易后，銷售代理給予經紀公司3.5萬元/套的傭金。
張挺(化名)所在的經紀公司，把祥生錢塘新語作為主推項目向客戶推介，半個月的時間里，先后帶過去30多組客戶。他對中新經緯客戶端稱，僅帶看這個項目，公司十幾個人就花了幾萬元，他們就等著項目開盤后獲得提成。
由于杭州、海寧很多房產經紀人都力推祥生錢塘新語，項目的熱度迅速升溫。張挺說：“聽錢塘新語銷售總監說，錢塘新語開盤第一天，就吸引了3500組客戶。”多位經紀人稱，開售前，該項目的蓄客量達到數千組，保守估計也有四五千組。
6月5日，各個房產經紀公司陸續得知該項目可能將于當日開售，經紀人相繼帶著意向客戶奔向售樓部，至5日下午，祥生錢塘新語售樓部外聚集有上千人。當天，海寧下起了雨，很多人都打著傘在售樓部外面排隊。
趙明表示，他們得到的消息是錢塘新語將于晚上21時開售，但到了時間點仍沒有動靜。晚上22時左右，他們突然得知，開發商將開盤地點改到了售樓部附近的藍豪酒店，并已經悄悄開售。
當中介、購房者匆忙忙地趕到酒店，卻被攔在一樓大廳，感到情況不妙后，眾人強行從衛生間里面的樓梯沖上了開發商位于酒店二樓的包間。趙明表示，到了二樓，銷售代理公司的人早跑了，留下了項目的銷控表，“根據新房銷售慣例，每售出一套房，就會在銷控表上標紅，我們到二樓時，銷控表上的房源幾乎都飄紅了，這就意味著項目基本已經賣完。”
為省中介費而“跳單”？眾人打砸售樓部
但成交的客戶中，并不包括在售樓部外苦等10余個小時的購房者，趙明和同事們帶來的8組意向購房者都沒有成交，張挺帶來的幾組客戶也沒有。經紀人們意識到，他們很可能被“跳單”了。
房產交易中的跳單，因主體不同，可分為開發商跳單和購房者跳單，開發商跳單是指開發商為了省去交易傭金，跳過中介直接與中介帶來的客戶達成交易。
據張挺了解，買到祥生錢塘新語房源的購房者，都是所謂的“自然到訪客戶”，中介帶來的客戶幾乎都沒成交。他懷疑，這些“自然到訪客戶”都是被銷售代理公司“洗”過的，通過換手機號、換名字等方式，用新的身份達成交易。
“開盤當天，有同行認出來他之前帶的客戶自己跑過來排隊買房，客戶還裝作不認識。我們公司帶的客戶就有買到房子的，但我們打電話問，有客戶稱已經跟開發商簽過保密協議，不讓多說。”張挺說。
易居房友的金林(化名)稱，祥生錢塘新語項目沒有打過廣告，全靠經紀人推廣，絕大多數客戶都是中介推薦過去的，真正的“自然到訪客戶”不多。幾位受訪經紀人均表示，買到房子的購房者中，有多少是自然到訪，又有多少是中介帶過去的，他們也不能確定，但中介帶過去的比例一定很高。
按照每套房源3.5萬元的傭金，294套房源最高能省下1000余萬元的傭金支出。不過，真實的數字有多少，有待確認。
辛苦大半個月，又在售樓部排了一天的隊，房產經紀人們卻分文沒有入賬。趙明表示，5日深夜至6日凌晨，房產中介和購房者先是將放在酒店的銷控表撕了，又回到售樓部，把售樓部的玻璃門砸開，將里面的桌椅等物件亂砸一通。
開發商承認存在糾紛 律師稱可追責
6月9日晚間，項目開發商海寧祥生房地產開發有限公司(以下簡稱“海寧祥生”)就該事件發布聲明，稱由于公司委托的獨家銷售代理公司與其自行組織的渠道和中介人士之間出現糾紛，導致現場秩序不可控，考慮到安全因素，要求獨家銷售代理公司暫停開盤銷售。
聲明稱，公司僅委托杭州國俊資產管理有限公司(以下簡稱“杭州國俊”)作為獨家銷售代理公司，除此之外，從未以任何方式與任何其他渠道、中介、分銷公司有過協議，亦未向該等機構作出任何承諾。公司會加強對供應商的管理，督促杭州國俊盡快解決與其自行組織的渠道及中介人士之間的糾紛問題。
這份聲明沒有直接回應銷售代理公司讓自然到訪客戶優先成交、疑似跳單等問題。10日下午，中新經緯客戶端就購房者來源渠道、是否存在跳單行為等詢問了祥生地產相關人士，但截至發稿未獲回復。
中原地產首席分析師張大偉稱，跳單行為更多的存在于二手房市場，即買賣雙方跳過中介私下達成房屋交易，開發商一般不會這么做，畢竟它們要在市場上長期生存，該項目的做法比較少見，有損企業形象。他也表示，如果開發商只是優先將房子賣給了真正的自然到訪客戶，倒也沒有多大問題。
上述聲明稱，杭州國俊是祥生錢塘新語的獨家銷售代理公司。但多位房產經紀人對中新經緯客戶端反映，他們沒有聽過杭州國俊這家公司，分銷協議也都是與杭州諾鋇科技有限公司(以下簡稱“杭州諾鋇”)或杭州房雀信息技術有限公司(以下簡稱“杭州房雀”)簽署的。
根據天眼查數據，杭州諾鋇、杭州房雀與杭州國俊均無股權、隸屬關系。中新經緯客戶端就此也詢問了祥生地產上述人士，但未獲回應。
北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師指出，因為杭州諾鋇、杭州房雀與中介公司簽署了分銷協議，只要是中介公司介紹的客戶最終簽署了買賣合同，中介公司都有權獲得服務費用。如果“跳單”行為屬實，中介公司可以依據所簽署的分銷協議向杭州諾鋇、杭州房雀追究其違約責任。
王佳紅還稱，如果中介公司與杭州國俊或者開發商之間沒有任何的合同關系，中介公司就無權向杭州國俊、開發商追責，只能向與自己存在合同關系的一方主張權利。
宿舍樓改住宅 十幾年老樓翻新賣
天眼查數據顯示，海寧祥生由祥生地產集團有限公司、浙江曼斯頓房地產開發有限公司分別持有60%、40%的股權，后者由電梯制造商曼斯頓控股。
金林介紹，祥生錢塘新語地塊之前是曼斯頓的廠房區，廠房拆除后，由祥生地產與曼斯頓合作開發為住宅項目，并于2017年開售。此次出售這棟共有294套住宅的建筑，是曼斯頓當初的宿舍樓，已經建成十幾年。
金林提供的一份文件顯示，2017年，經海寧市城鄉規劃局批準，錢塘新語項目三期保留建筑2號樓的一、二層的性質調整為商業用房，3-8層調整為“住宅用房(單身公寓)”。如今，開發商正在對該棟樓進行翻新、裝修，外立面也重新修葺，但主體框架沒有改動。
“這些住宅都不通天然氣，水費電費如何收取也沒有確定。我們覺得這個項目有點問題，也不怎么推薦，帶的客戶不多。”金林說。
“(置業顧問)肯定不會跟客戶說這是老宿舍樓，說了誰還會買這里。”趙明還說，這個項目的傭金相當于總房款的4%還多，而杭州其他住宅項目只有0.6%-1%左右，之所以這么高，可能就與該項目存在瑕疵、開發商預估不好出售有關。沒想到的是，最后會如此火爆。
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