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　　2月22日，蘇州迎來(lái)年后首場(chǎng)土拍。融信（03301.HK）13.08億元拿下蘇州姑蘇區(qū)一幅地塊，樓面價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率25.4%。相比此前2月15日的福州土拍顆粒無(wú)收，融信相關(guān)人士表示，今年總體而言，公司還是想積極投資，資金、人員各方面還是有所準(zhǔn)備的。與融信有同樣想法的房企不在少數(shù)，福州、蘇州兩場(chǎng)土拍都有參與的房企還包括萬(wàn)科、世茂、龍湖、陽(yáng)光城、正榮等。

　　值得關(guān)注的是，近日，上海外圍市場(chǎng)如蘇州、嘉善、嘉興、杭州等土拍，溢價(jià)率普遍略有上漲，同策研究首席分析師張宏偉指出，上海外圍土地市場(chǎng)熱度仍在，樓面價(jià)相比低位階段略有上漲，但樓面價(jià)仍然處于低位，性?xún)r(jià)比較高。這一現(xiàn)象也存在于其他城市。

　　張宏偉還透露，企業(yè)拿地的時(shí)候，在授權(quán)拿地金額之前，會(huì)做一個(gè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算。比如去年上半年市場(chǎng)特別不好，土地流拍也比較多。這時(shí)房企就會(huì)把拿地最終測(cè)算的凈利潤(rùn)率提高到12%、13%甚至更多，通過(guò)提高凈利潤(rùn)率的測(cè)算去控制拿地風(fēng)險(xiǎn)。但是今年年初以來(lái)，一些企業(yè)認(rèn)為這是一個(gè)比較好的拿地窗口期，為了能夠去拿地，就把凈利潤(rùn)測(cè)算到8%、9%，加大授權(quán)金額，讓投資團(tuán)隊(duì)有更多空間。

　　地價(jià)調(diào)整趨勢(shì)

　　從今年年初的土地拍賣(mài)情況來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)部分二線城市，房企參拍熱度再現(xiàn)。1月4日，蘇州共有10塊土地進(jìn)行拍賣(mài)，平均溢價(jià)率為11.145%，由首創(chuàng)競(jìng)得的地塊，溢價(jià)率最高，達(dá)到49.69%，成交價(jià)格25.0032億元，樓面價(jià)23202.21元/平方米 ；1月11日，共有4塊地進(jìn)行拍賣(mài)，平均溢價(jià)率為19.6825%，由龍湖+首開(kāi)聯(lián)合體競(jìng)得的地塊溢價(jià)率高達(dá)29%，成交價(jià)格40.62億元，樓面價(jià)17868元/平方米。

　　杭州開(kāi)年第一次拍的四塊地中有兩塊溢價(jià)率超過(guò)10%，分別為11%和20.1%。除此之外，上海以及上海外圍市場(chǎng)嘉善、嘉興等地方拍地，溢價(jià)率普遍略有上漲，但價(jià)格仍然不高，大部分城市溢價(jià)率均保持低位，溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015年-2017年平均30%的溢價(jià)率。

　　2018年，杭州土地市場(chǎng)熱度處于全國(guó)領(lǐng)先地位，上半年賣(mài)地金額就高達(dá)1454億元，全年共出讓了216宗地塊，出讓金超2400億，遠(yuǎn)超位于第二、第三的上海、北京；而蘇州則不容樂(lè)觀，2018年1月份土地成交的平均溢價(jià)率為18.7%，2月份平均溢價(jià)率為13.2%，6-8月份土地成交的平均溢價(jià)率為6.0%。在2018年10月，還出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。進(jìn)入2019年，1月一場(chǎng)土拍中，大部分土地溢價(jià)率為0。

　　不過(guò)，蘇州在2019年春節(jié)過(guò)后的首場(chǎng)土拍中，由于超過(guò)40家房企參拍，熱度明顯提高。出讓的6幅地塊中，除了一幅底價(jià)成交、一幅溢價(jià)率9%的兩幅地塊之外，其余四幅土地溢價(jià)率均在25%以上。

　　中國(guó)指數(shù)研究院研報(bào)指出，各城市將繼續(xù)因城施策，適度增加土地供應(yīng)同時(shí)繼續(xù)調(diào)整宅地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。部分城市樓市或?qū)⒃谙拶?gòu)、限貸等方面出現(xiàn)政策松動(dòng)，以期穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，保持房企拿地積極性。根據(jù)多個(gè)城市的土地供應(yīng)計(jì)劃，土地供應(yīng)仍將維持增長(zhǎng)，在當(dāng)前市場(chǎng)趨冷的情況下，土地供應(yīng)會(huì)適度增長(zhǎng)，以求保證成交量穩(wěn)定，確保市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。這份研報(bào)還指出，部分人口流入較多的二三線城市仍然有進(jìn)一步的發(fā)展空間；人口流入較少的三四線城市面臨較大下滑壓力。房企若根據(jù)自身情況采用靈活的戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，在這輪調(diào)控中或?qū)⒂瓉?lái)較大發(fā)展。

　　拿地窗口期來(lái)臨？

　　申萬(wàn)宏源分析師在一份研報(bào)中指出，一二線城市占比較高的房企中，城市布局集中度較高的有金科股份、首開(kāi)股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)和陽(yáng)光城，前十大城市土地儲(chǔ)備占比超過(guò)70%；城市布局較分散的為萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó)，前十城占比低于50%；其余公司在50%~70%區(qū)間，分別為龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口、中海外、旭輝控股和中國(guó)金茂。

　　手頭資金充裕、地價(jià)回落，是大部分參與拍地的企業(yè)所認(rèn)為的拿地窗口期。比如2月22日融信所拿的姑蘇區(qū)地塊，均價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米，而在2018年年初，中鐵建曾經(jīng)在蘇州拍下一幅樓面價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米的地塊。

　　蘇州克爾瑞方面指出，年初房企的資金環(huán)境有所寬松，正是拿地好時(shí)機(jī)，且早拿地早開(kāi)發(fā)早入市銷(xiāo)售，利于盡快回款。土地市場(chǎng)是樓市風(fēng)向標(biāo)，土地市場(chǎng)的回暖，也表明房企對(duì)蘇州這樣的城市比較看好。

　　“市場(chǎng)在降溫，企業(yè)也要拿地，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)降溫就停止拿地，我認(rèn)為是房企看好后市的表現(xiàn)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，多個(gè)城市推出搶人政策、合肥二套房信貸出現(xiàn)松綁等現(xiàn)象，都是刺激房企拿地的原因。

　　此外，房企今年開(kāi)年以來(lái)大舉融資，佳兆業(yè)集團(tuán)、融信中國(guó)、龍光地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)等多家房企都發(fā)行了美元債，雖然其用途都規(guī)劃為現(xiàn)有債務(wù)再融資，但其附加條款也有“因市場(chǎng)變動(dòng)，可改變用途”。

　　另外，地價(jià)回歸理性，房企也乘機(jī)布局新城市。“我們對(duì)已經(jīng)進(jìn)入的城市會(huì)深耕，積極拿地，但是蘇州一直沒(méi)有拿地，這次終于把拼圖給拼全了。”融信一名相關(guān)人士對(duì)記者說(shuō)。世茂也在2月18日青島的一場(chǎng)土拍中，以底價(jià)2.16億元拿下一幅8.5萬(wàn)平方米的土地，首次進(jìn)入膠州。

《電鰻快報(bào)》