近期，一些機(jī)構(gòu)的研究顯示，下半年以來(lái)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了比較明顯的降溫，主要表現(xiàn)為土地成交溢價(jià)率降低，而且土地流拍現(xiàn)象增多，同時(shí)，土地成交面積增幅收窄。
例如，易居房地產(chǎn)研究院9月3日發(fā)布的《2018年8月份40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，8月，受監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為17.3%，環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降20.9個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，全國(guó)流拍土地接近800宗，比2017年全年都多。中國(guó) 指 數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，全國(guó) 300個(gè)城市共成交土地面積同比微增1%。土地出讓金總額同比小幅增加4%，漲幅明顯收窄。
當(dāng)前，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)尤其是房?jī)r(jià)走勢(shì)非常關(guān)注。土地市場(chǎng)的情況無(wú)疑是重要信息，可以反映并影響房?jī)r(jià)的走勢(shì)。那么，土地市場(chǎng)降溫的判斷是否確鑿？能否使熱度已經(jīng)開(kāi)始上升的住宅市場(chǎng)冷靜一些呢？應(yīng)該說(shuō)，目前的數(shù)據(jù)還不能確認(rèn)土地市場(chǎng)已經(jīng)降溫。
我們先來(lái)看土地流拍的情況，今年土地流拍的現(xiàn)象增多了，但不是下半年才開(kāi)始集中出現(xiàn)，上半年流拍的就很多。但上半年土地成交面積和金額的增長(zhǎng)率都很高，易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，雖然6月以來(lái)增幅收窄，但1-8月土地成交建筑面積的累計(jì)增幅仍然高達(dá)20.3%。這是一個(gè)很高的增長(zhǎng)率。而且易居的數(shù)據(jù)顯示，8月一二線(xiàn)城市的土地成交面積環(huán)比是高增長(zhǎng)，三線(xiàn)城市土地成交面積環(huán)比大幅下降，但同比增長(zhǎng)率非常高。因此，很難說(shuō)土地成交已經(jīng)開(kāi)始趨勢(shì)性地減速了。而土地成交溢價(jià)率下降，則與限地價(jià)有關(guān)。
其實(shí)，土地成交溢價(jià)率下降，甚至不斷出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，與地方政府在土地出讓中設(shè)置條件有關(guān)，比如限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持等要求。本來(lái)土地起拍價(jià)就很高，設(shè)置的條件再趨嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商拿地的意愿就下降了。因此，就出現(xiàn)了一些地塊難成交、部分城市土地成交面積低增長(zhǎng)的現(xiàn)象。例如，1-7月北京土地市場(chǎng)出讓建設(shè)用地面積同比下降28.39%，土地成交金額同比下降37.35%。
但就全國(guó)的整體情況而言，土地市場(chǎng)的熱度還是比較高的，雖然月度之間會(huì)有波動(dòng)，但累計(jì)增長(zhǎng)率很高。當(dāng)然，相比去年，土地市場(chǎng)是降溫了，開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)要認(rèn)真考慮土地出讓的價(jià)格和條件，所以出現(xiàn)了整體偏熱、局部偏冷的情況。誠(chéng)如一些分析所言，開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)更理性了。這與他們的資金鏈?zhǔn)站o有關(guān)。
而在住宅市場(chǎng)上，并沒(méi)有出現(xiàn)降溫的情況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，1-7月住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)都較1-6月上升了。8月剛過(guò)，一些機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)布了當(dāng)月部分城市樓市成交數(shù)據(jù)。中國(guó) 指 數(shù)研究院的月報(bào)顯示，8月監(jiān)測(cè)的主要城市樓市成交面積環(huán)比上升5.80%，同比增長(zhǎng)19.88%。8月北京樓市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)43.13%，同比增長(zhǎng)39.12%。從總體情況看北京樓市回暖了，但是，有報(bào)道指出，作為樓市供應(yīng)主力的限競(jìng)房賣(mài)得不那么好。這也是整體和局部釋放出相悖的信息。
不同角度信息相互“打架”，讓人們難以判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)。這可能反映了市場(chǎng)的某種分化。可以判斷的是，目前房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并沒(méi)有被抑制住。要實(shí)現(xiàn)政治局會(huì)議要求的“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”目標(biāo)，調(diào)控不能放松。而且，調(diào)控需要更加有效。
一些城市在土地出讓時(shí)設(shè)置限地價(jià)、限房?jī)r(jià)等條件，就是一種調(diào)控措施。今年土地流拍頻現(xiàn)，這些城市的政府仍然堅(jiān)持這些條件，可見(jiàn)調(diào)控力度之強(qiáng)。但是，在土地市場(chǎng)實(shí)施的這種調(diào)控未必能起到遏制房?jī)r(jià)上漲的效果。一方面，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地會(huì)引導(dǎo)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，那么，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，這對(duì)遏制房?jī)r(jià)上漲具有正面的影響；但另一方面，設(shè)置這些條件，再加上起拍價(jià)比較高，會(huì)導(dǎo)致土地出讓面積減少，而這又可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給減少。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，土地供應(yīng)總是不能完成計(jì)劃，是一些城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的原因之一。
使土地市場(chǎng)上的調(diào)控更加有效，是堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的重要內(nèi)容。這是一個(gè)頗具挑戰(zhàn)性的任務(wù)，政府供地多，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)工、竣工面積未必多；而政府供地少，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)工、竣工面積就有很大可能會(huì)減少。也因如此，我們不但對(duì)土地市場(chǎng)是否降溫難以判斷，而且對(duì)土地市場(chǎng)降溫會(huì)如何影響住宅市場(chǎng)也難以判斷。要加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的有效性，也需要像貨幣政策那樣，完善傳導(dǎo)機(jī)制——從土地市場(chǎng)到住宅市場(chǎng)的傳導(dǎo)機(jī)制。
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