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經歷2016年的銷售大年，中國房地產住宅市場的庫存問題得到有效緩解，但在商業地產領域卻并沒有出現可喜的變化，反而成為眾多城市的頭號頑疾。

國家統計局此前發布的數據顯示，2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，其中住宅待售面積40257萬平方米，同比減少11%，辦公樓待售面積3631萬平方米，同比增加10.8%，商業營業用房待售面積15838萬平方米，同比增加8%。

發軔于2012年的城市綜合體開發大潮，短短幾年時間已給社會帶來數量驚人的商業存量房源，而如今，盤活這些沉淀在鋼筋水泥里的資金仿佛成為一個新的商業機會，因此，不少具有商業運營和資產管理經驗的企業已開始了跑馬圈地，或并購資產或輸出管理，一場商業地產的較量和淘汰賽已悄然展開。

去化頑疾

從數據上看，去年辦公樓和商業營業用房的待售面積不降反升，存量巨大，去化效果并不理想。

國家統計局數據顯示，2016年全國商業地產開發投資2.24億元，同比上漲7.5%，漲幅比2015年擴大3.3%。這也高于同期住宅投資6.4%的漲幅。其中辦公樓開發投資同比增幅為5.2%，比2015年收窄4.9%;商業營業用房開發投資同比上漲8.4%，增幅擴大6.6%。

去年，住宅成交大幅上漲的背景下，商業地產銷售也顯著升溫，銷售面積1.46億平方米，同比上漲20.3%，增幅比2015年擴大15.3%。其中，辦公樓銷售面積增長31.4%，同比擴大15.2%;商業營業用房銷售面積增長16.9%，擴大15.0%。

中國指數研究院新近發布的《2016中國商業地產市場發展年報》(下稱“年報”)顯示，雖然去年的投資增幅創下五年新低，但由于當前商業地產存量大，市場以庫存去化為主。而且，庫存分化頗為顯著，一線城市庫存較低，但二、三線城市的壓力不小，例如一些住宅供應較為緊缺的城市如武漢、蘇州等，其商業地產卻面臨較大去化壓力。

上述指數研究院的年報顯示，在寫字樓市場，重慶、成都、沈陽受前期供應量大而需求相對有限影響，空置率居高不下。其中，重慶、成都各季度空置率均保持在40%左右的高位，沈陽2016年前三季度空置率均超過33%。而深圳、北京、上海和南京市場需求量大，2016年各季度空置率均在9%以下。

另據贏商網大數據中心統計數據，2016年全國開業大型商業項目465個，商業總體量4319.35萬平方米，數量比2015年增長32.1%。與此同時，2017年全國預計開業大型商業項目數量更是高達970個，商業體量預估達9851萬平方米，是2016年新開業商業體量的近2.3倍。

因此，許多城市將商業地產的去庫存列為今年房地產市場管理的頭號任務，并依據相關政策法規提出創新性去庫存方案。日前，廣東省發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，試圖依據2016年國務院39號文對于加快住房租賃市場政策的精神，允許將在建、建成、庫存的商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

第一太平戴維斯廣州商鋪部助理董事張宸豪評論，由于過去幾年很多新城區開發中，商業規劃的指標不太科學合理，導致了現階段以寫字樓和商用物業為主的過剩，這是一種初期的過剩，未來是否能夠有產業和人口的導入，是決定此類過剩能否得到有效化解的關鍵。另外，商改住的政策，以及開發商調整開發節奏放緩商業開發等，也有利于緩解此類過剩。

行業洗牌

2017年春節前夕，在西部一個地級市從事房地產開發十幾年并已小有成就的林煥然(化名)做了個艱難的決定：關閉公司旗下僅開業了3個月的一個購物中心。“先關了再說，不能繼續虧錢。”據透露，這個原本被公司寄予厚望的大型購物商場開業以來，每日客流量十分有限，以每月虧損數百萬元的狀態持續了3個月，加上建安以及早期的裝修、采購等投入，合計占用公司近2億元資金。

“這是一次錯誤的投資，公司本來以為可以憑借商場的運作提供穩定現金流，以及為企業融資提供資產準備，沒想到經濟滑坡來得這么快速。”對于未來的打算，林煥然稱“還是交給專業的公司去打理”，因為自己的企業內部實在是缺乏從事商業運營的人才和團隊，開業幾個月，內部管理漏洞百出。

在商業地產尤其是商業營業性用房的運營領域，這并非個案，許多城市的購物中心、社區商業都處于舉步維艱的狀態。

廣州一家綜合型房地產開發企業商業運營部門負責人評論：這幾年購物中心增量很大，但是陣亡率也很高。一些開發商本身不具備開發和運營的能力，在沒有準備的情況下上馬商業地產，被淘汰是必然的。

一邊是海水，一邊卻是火焰。一些大公司卻開始在商業地產領域積極儲備人才、培養團隊并在市場上跑馬圈地。

去年8月，萬科就憑借近130億元資金收購黑石集團名下商業地產公司印力集團96.55%股權以及MWREF公司，并借此整合萬科旗下商業地產業務。2月16日，萬科舉行內部會議，并宣布萬科地產、印力兩個團隊的整合事宜，印力董事長丁力業將接替丁長峰成為萬科商業新負責人。自此，萬科商業將從萬科原有團隊獨立出來單獨運營。

除了萬科，保利地產、金地集團、龍湖地產等多家一二線地產巨頭都早早成立了專門的商業地產運營團隊，并在過去幾年構建了各自的商業品牌，涵蓋購物中心、社區商業、便利店甚至餐飲、洗衣、幼兒培訓等等，業務繁多。

更值得關注的是，這些商業領域的后起之秀都效仿萬達、華潤等傳統商業巨頭，野心勃勃地制訂了擴張計劃：輸出管理。

據不完全統計，華潤、萬達、龍湖、萬科、保利、中糧、綠地等多家企業的商業團隊都披露過輸出管理的發展計劃。依托于中國第一邨祈福新邨而成立的祈福生活服務公司，在去年底登陸香港股市之后，也試圖在輸出管理上進行一些突破。

祈福生活服務相關負責人表示，公司在社區商業服務方面開拓了許多新的自營業務，包括超市、菜市場、特色餐廳、教育培訓等等，未來也將嘗試在一、二線城市逐步尋找合作項目。

在業內人士看來，過去兩年國內以購物中心為代表的商業地產高速發展，庫存高企，也催生了大家的創新和突圍，業態也較過去更為豐富，專業化細分化更為突出。但是，整個市場仍然處于探索階段，尤其是資產證券化的發展，雖然有了一些嘗試，但在國家層面并未真正放行。另外，商業運營乃至資產管理方面的人才欠缺，可能是目前許多公司想要突圍所面臨的共同困境。

可以預計，隨著房地產步入存量時代，挖掘持有型物業的價值，為將來培育新的利潤增長點，使得商業地產已經成為傳統住宅開發巨頭們的必爭之地。