在經(jīng)過(guò)連續(xù)6次上調(diào)后，北京首套房個(gè)人按揭貸款已經(jīng)從8.5折一路調(diào)到了基準(zhǔn)利率的1.1倍。
第一財(cái)經(jīng)記者從北京工、農(nóng)、中、建四大行支行及個(gè)貸部經(jīng)理處獲悉，5月7日~8日，上述四大行北京分行紛紛上調(diào)首套房個(gè)人按揭貸款利率，從基準(zhǔn)上浮5%調(diào)整至基準(zhǔn)上浮10%。而二套房則維持原有的基準(zhǔn)上浮20%水平未變。
四大行是房貸放款的主力軍。熱門(mén)城市中，早在今年年初廣州國(guó)有大行便率先將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮10%，第一財(cái)經(jīng)記者從工行廣州分行某支行客戶經(jīng)理處確認(rèn)，目前該行首套仍維持在上浮10%這一水平，二套上浮20%。
在上海，融360房貸網(wǎng)站信息顯示，雖然部分大行最低利率為9.5折，但常見(jiàn)批出的首套房個(gè)人按揭貸款利率均為1.1倍，即基準(zhǔn)上浮10%。部分銀行二套房仍為基準(zhǔn)上浮10%。深圳方面，四大行首套房個(gè)人按揭貸款均上浮10%，二套房則參差不齊。
此前第一財(cái)經(jīng)記者2月調(diào)查北京房貸時(shí)發(fā)現(xiàn)，彼時(shí)北京絕大多數(shù)股份制商業(yè)銀行首套房貸也維持在基準(zhǔn)上浮10%，此外已有部分銀行上調(diào)至上浮20%甚至更高。由此看來(lái)，此次北京四大行集體上調(diào)首套房貸利率，既填平了與其他重點(diǎn)熱門(mén)城市的價(jià)格“低谷”，與股份制商業(yè)銀行的房貸差價(jià)也一次補(bǔ)齊。
房貸政策持續(xù)收緊
一位建行客戶經(jīng)理對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“近期該行下發(fā)文件通知，5月7日之后網(wǎng)簽的用戶，首套房按揭貸款利率基準(zhǔn)上浮10%，此外之前網(wǎng)簽的客戶，需要在5月底之前完成審批，則按照1.05倍執(zhí)行，否則也按1.1倍執(zhí)行。
另一位中國(guó)銀行(3.870, 0.04, 1.04%)客戶經(jīng)理則指出，目前關(guān)于首套房貸提價(jià)消息已經(jīng)口頭通知，行內(nèi)正式文件尚未下發(fā)，具體要求為：5月8日后網(wǎng)簽的首套房個(gè)人按揭貸款利率要漲錢(qián)，首套從上浮5%漲至上浮10%。二套去年就已經(jīng)漲至20%。此外，農(nóng)行與工行的房貸政策也與上述兩家大行相同。
股份制商業(yè)銀行中，以民生銀行(7.890, 0.05, 0.64%)為例，該行首套1.1倍、二套上浮20%。民生銀行截至目前沒(méi)有接到進(jìn)一步上調(diào)的通知。額度方面，上述四家大行及多家股份制商業(yè)銀行均表示，目前充足。放款時(shí)間根據(jù)客戶具體情況，正常1個(gè)月即可放款。
多家大行客戶經(jīng)理對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者指出，5月7日、5月8日均為網(wǎng)簽合同的簽訂時(shí)間。上述中行客戶經(jīng)理指出，只要合同是在5月8日之前，無(wú)論銀行批復(fù)時(shí)間，一般情況都按照1.05倍。目前“純商貸+公積金”組合提速后審批在一個(gè)月左右。
此外，各行有各行要求，一些銀行表示，5月底前能批貸的也有維持1.05倍的可能。業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，按照100萬(wàn)元貸款計(jì)算，首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率時(shí)，25年期月供為5787.8元；如果首套房貸款利率上浮10%，25年期的月供就達(dá)到了6075.4元。換句話說(shuō)，上浮10%后，首套房的購(gòu)房者每個(gè)月要多還287.6元。
而市場(chǎng)人士分析，對(duì)比原來(lái)基準(zhǔn)利率1.05倍條件下，每貸款100萬(wàn)元，25年貸款周期內(nèi)，月供每月多145元，累計(jì)多4.3萬(wàn)元。
自2017年“3·17新政”至今房地產(chǎn)調(diào)控新政已經(jīng)一年多時(shí)間。一系列跡象表明，當(dāng)前熱點(diǎn)城市房貸政策仍在繼續(xù)收緊。第一財(cái)經(jīng)記者從北京銀監(jiān)局獲悉，2017年6月至2018年3月末，轄內(nèi)銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款環(huán)比增速持續(xù)回落，并總體低于各項(xiàng)貸款平均增速。
具體而言，個(gè)人住房貸款方面，2017年一季度至2018年一季度，個(gè)人住房貸款月均新發(fā)放金額逐季度下降，各季度月均發(fā)放金額分別為268.52億元、204.23億元、147.91億元、87.29億元和83.45億元。
而作為四大行中的房貸主力，建行行長(zhǎng)王祖繼在該行2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上指出，建行對(duì)按揭貸款首付比進(jìn)行了提升，同時(shí)對(duì)客戶審查也趨于嚴(yán)格，房貸“偏緊”是必然趨勢(shì)，不會(huì)再出現(xiàn)前幾年個(gè)人按揭貸款利率打8折的情況。
王祖繼指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)，不允許房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)，所以為了執(zhí)行政策，在投放房源，以及為了防控各方面資金流向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，各家銀行對(duì)房地產(chǎn)的資金支持已經(jīng)趨向嚴(yán)格化。
因城施策傾斜剛需
民生銀行首席分析師溫彬?qū)Φ谝回?cái)經(jīng)記者表示，2014年以后，除基準(zhǔn)利率保持不變以外，市場(chǎng)利率（債券市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、同業(yè)存單等）均為隨行就市。銀行資金成本的上升需要在資產(chǎn)價(jià)格上做相應(yīng)調(diào)整，體現(xiàn)在住房利率的浮動(dòng)區(qū)間上，從此前的8.5折、9折，到現(xiàn)在熱門(mén)城市普遍基準(zhǔn)上浮，是市場(chǎng)利率變化的結(jié)果。
當(dāng)然，當(dāng)前銀行資金面情況并不與此次四大行上調(diào)首套房按揭貸款利率直接相關(guān)。銀行流動(dòng)性與央行公開(kāi)市場(chǎng)投放、季末等時(shí)間節(jié)點(diǎn)的波動(dòng)性有關(guān)，銀行更多是從整體負(fù)債成本提高的角度考慮。
3月9日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝在十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議記者會(huì)上稱，2017年和今年1月份，個(gè)人住房貸款的增長(zhǎng)雖然有所減少，但仍然是比較快的增長(zhǎng)，目前可以滿足市場(chǎng)的合理需要。此外，潘功勝也稱，房貸利率略有上升，但從稍微長(zhǎng)一點(diǎn)的周期來(lái)看，仍然處于比較低的水平。
盡管持續(xù)上漲的貸款利率對(duì)市場(chǎng)影響較大，但并不阻礙房貸傾斜剛需。溫彬進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策并不應(yīng)該過(guò)度關(guān)注大行首套房個(gè)人按揭貸款利率的變化，而是應(yīng)當(dāng)看到房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持因城施策，在不同城市根據(jù)供求關(guān)系采取不同的金融信貸政策。對(duì)于信貸而言，要保證首套剛需和改善性住房需求。所以在這樣的大背景下，銀行提供資金支持時(shí)會(huì)優(yōu)先支持剛需、首套和改善型需求，對(duì)于投機(jī)型，將維持高首付比例及更高利率。
第一財(cái)經(jīng)此前獲悉，去年北京銀監(jiān)局在嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的同時(shí)，北京銀行(6.830, 0.03, 0.44%)業(yè)積極支持居民合理住房需求。一方面，大力支持保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)，截至2018年3月末，轄內(nèi)保障性安居工程貸款余額2120.46億元，其中棚戶區(qū)改造貸款和公共租賃住房貸款比年初增加242.5億元，增長(zhǎng)11.81%。另一方面，個(gè)人住房貸款結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化，2017年4月至2018年3月末，轄內(nèi)按照“3·17新政”執(zhí)行的個(gè)人住房貸款中，超八成用于支持無(wú)房群體購(gòu)房需求。
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