2023-12-18 10:02 | 來源:東方財富網 | 作者:俠名 | [基金] 字號變大| 字號變小
數據顯示，剛剛發布一周年的中證REITs(收盤)指數連續5個月下跌，于近日刷新設立以來新低，今年更是下跌31.08%，大幅跑輸各類資產表現。甚至可以說公募REITs是今年表現最差...
近日，REITs(不動產投資信托基金)指數屢屢刷新設立以來新低，引發市場關注。
數據顯示，剛剛發布一周年的中證REITs(收盤)指數連續5個月下跌，于近日刷新設立以來新低，今年更是下跌31.08%，大幅跑輸各類資產表現。甚至可以說公募REITs是今年表現最差的資產之一。
當前，已上市公募REITs數量達到29只，總市值達到791.66億元，仍是公募市場中較為小眾的產品。受多種因素影響，REITs年內表現全線盡墨，不少品種跌幅超20%，跌幅最大的一只產品年內下跌46%。業內人士對當下公募REITs表現頗感意外，并認為當下公募REITs估值已至合理區間，部分項目長期配置價值已經顯現。
近日，又有多家基金管理人發布公告將REITs納入旗下FOF基金投資范圍，與此同時，《全國社會保障基金境內投資管理辦法(征求意見稿)》中提出擬將REITs納入社保基金可投資范圍。業內人士分析，中長期資金陸續將REITs納入投資范圍，長期看有望為市場帶來新的增量資金。
公募REITs價格跌跌不休
12月14日，中證REITs(收盤)指數收于725.88點，刷新該指數歷史最低點位，年內跌幅超過31%。
國內首批公募REITs產品于2021年6月正式上市交易，中證指數公司也于2022年12月15日發布了中證REITs(收盤)指數，該指數是國內較早成立的公募REITs指數，至今剛滿一周年。
中證REITs(收盤)指數的樣本空間由滬深交易所上市時間超過三個月的公募REITs組成，最新成份基金數量有28只公募REITs，年內表現全線盡墨，其中12只REITs年內跌幅超20%，跌幅最大的1只產品年內下跌46%。
值得注意的是，已上市的29只公募REITs中已有26只產品最新價跌破發行價。
公募REITs緣何跌跌不休?參考成熟的REITs市場，華夏基金指出，海外REITs也曾經歷過發展初期市值規模偏小和波動較大的階段。
博時基金基礎設施投資管理部基金經理劉玄對券商中國記者表示，受上半年基本面表現、年底資金流動性以及存續產品解禁、新增產品新發等因素的影響，今年以來公募REITs二級市場持續調整，當前市場整體投資情緒較弱。
華夏基金分析，整體來看四季度受產品基本面以及市場流動性問題的影響，公募REITs二級市場持續調整中。一是部分產品基本面表現不佳，修復進度也未達到市場預期。二是當前市場環境流動性較弱，疊加臨近年末部分機構贖回壓力較大，整體換手率走低的情況下，機構調倉動作容易引起二級市場連鎖效應，因此容易出現單邊下跌。
券商中國記者統計顯示，公募REITs最新平均日成交額僅有916萬元，相比2022年的1483萬元縮水近四成，流動性不斷衰減。在流動性不足的前提下，無論是資金的贖回還是調倉行為，無疑將加劇打壓公募REITs價格。
“長期資金”紛至沓來難解近渴
近日，財政部聯合人力資源和社會保障部起草《全國社會保障基金境內投資管理辦法(征求意見稿)》(下稱《意見稿》)，擬將公募REITs正式納入社保基金投資范圍。這一舉措被認為有助于提振公募REITs市場信心、穩定投資者預期，并為市場引入長期資金活水。
除了社保基金，實際上，今年7月，多家基金公司陸續公告，將公募REITs納入部分FOF的投資范圍，并更新了基金合同和托管協議。近日，又有華夏基金、博時基金、富國基金、華安基金、平安基金等基金管理人將REITs納入旗下FOF基金投資范圍，這是繼今年7月后又一次公募基金管理人扎堆公告將REITs納入FOF基金投資范圍。
長期資金或入市的“好消息”并未提振公募REITs二級市場價格，公募REITs二級市場價格依舊跌跌不休。
業內人士普遍認為，長期資金投資公募REITs并非一蹴而就，目前更多是從規則層面掃除資金投資REITs的障礙，公募REITs權益屬性和強制分紅特征決定了其具有獨特的投資價值。
長期來看，劉玄認為公募REITs的現金流相對穩定，且強制高比例分紅，能夠為社保基金提供長期穩定的回報率，同時公募REITs有助于分散投資者股債組合配置風險。社保基金堅持長期投資、價值投資和責任投資的理念，與公募REITs的適配性較高。《意見稿》的發布有助于引導具有長期投資特性的社保基金穩慎參與REITs投資，提振公募REITs市場信心，助力境內公募REITs市場健康平穩發展。但從短期來看，政策落地及社保資金入市仍需要一定時間。
華夏基金表示，在當前調整下，很多產品的P/NAV(資產凈值)處于小于1的水平，部分產品在當前估值水平下已具備較好的投資價值。此外政策端也存在利好，鼓勵增量投資者入場，長期來看，隨著REITs市場的不斷發展，各類投資者和市場主體的引入，以及底層資產種類和數量的增加，REITs市場穩定性有望提升。
黃金坑還是價值陷阱
公募REITs二級市場價格如此大幅度且持續的下跌讓業內人士也大呼意外。
與此同時，公募REITs仍在不斷擴容，首批擴募的份額將自12月18日實際解除限售和解除鎖定，進入二級市場，被業內人士解讀為或對市場持續施壓。
不少公募REITs最新價格處于上市以來最低位，當下價格是黃金坑還是價值陷阱?
“部分項目短期調整幅度已大于其基本面波動，但估值消納已至合理區間，部分項目長期配置價值已經顯現。”劉玄認為，短期來看，隨著增量資金入市、流動性改善、“錨定規律”凸顯等生態體系的完善，公募REITs二級市場將日漸成熟。長期而言，完善REITs市場基礎制度，加快多層次REITs市場建設，優化國資國土、稅收、會計處理等REITs配套政策，將為REITs市場擴面提質提供長期動力。
華夏基金認為，綜合底層資產基本面和估值來看，部分產品已有較高的性價比，基本面已有積極變化，疊加此輪下跌的市值調整，已具備較好的配置價值。
中金公司認為，2023年的市場調整主要是結構性的，2023年二季度以后，中國REITs市場真正開始發揮對實體資產的價值發現功能，目前的調整是一個必經過程。眼下，結構性調整或已近尾聲，未來的市場運行可能與股債市場重構其關聯方式，并再次開始演繹基本面周期邏輯，導向資產間表現的進一步分化。
公募REITs未來發展趨勢如何?劉玄認為，整體方向來看，試點范圍將逐漸擴大、多類資產納入常態化發行審核，整體趨勢會擴面增容。
《電鰻快報》
熱門
手機版
相關新聞