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        11月21日晚，地產(chǎn)巨頭萬科公告，公司當(dāng)日通過董事會決議，提請股東大會授權(quán)發(fā)行直接債務(wù)融資工具，最高額度500億元，授權(quán)自股東大會審議通過之日起36個月內(nèi)有效。

        中國基金報記者注意到，去年10月公司董事會也向股東大會申請了一輪直接債務(wù)融資工具發(fā)行授權(quán)，額度為最高300億元，與去年相比今年申請授權(quán)發(fā)行額度大增六成以上。

        近期，支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策密集出臺，就在11月21日舉行的2022年金融街(5.070,-0.01,-0.20%)論壇年會上，中國證監(jiān)會主席易會滿還提及要支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，及繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求。而近兩周，包括龍湖集團、新城控股(19.580,-0.42,-2.10%)等在內(nèi)的民營房企也相繼獲得發(fā)債機會。

        中郵證券等分析認(rèn)為，隨著流動性拐點的到來，當(dāng)前時點正是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的布局良機。

        遠(yuǎn)超去年擬新增融資額度

        11月21日，萬科召開第十九屆董事會第二十二次會議，審議通過了《關(guān)于提請股東大會授權(quán)發(fā)行直接債務(wù)融資工具的議案》。

        公告顯示，為夯實公司融資資源儲備，進一步優(yōu)化債務(wù)的期限和類型結(jié)構(gòu)，支持公司長期健康穩(wěn)定發(fā)展，董事會同意向股東大會申請授權(quán)公司，新增不超過人民幣500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)。決議有效期為自股東大會審議通過之日起36個月。

        直接債務(wù)融資工具發(fā)行種類包括但不限于境內(nèi)外市場的公司債券、中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券、綠色票據(jù)、永續(xù)類債券、資產(chǎn)支持類債券、企業(yè)債券等，或者上述品種的組合。

        發(fā)行時間可一次或多次發(fā)行，且可為若干種類。發(fā)行利率授權(quán)董事會(或其轉(zhuǎn)授權(quán)人士)根據(jù)市場情況，于發(fā)行時通過合理合規(guī)的方式確定。期限與品種亦授權(quán)董事會(或其轉(zhuǎn)授權(quán)人士)根據(jù)市場情況，于發(fā)行時確定。

        公司稱，預(yù)計發(fā)行直接債務(wù)融資工具的募集資金將用于滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營需要，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，補充流動資金及(或)項目投資(包括但不限于長租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等募投項目)等用途。

        去年10月公司董事會也通過一次決議，向股東大會申請了一輪新增直接融資債務(wù)工具發(fā)行授權(quán)，彼時的額度為最高300億元，期限24個月內(nèi)有效。今年的申請額度較之去年大幅增加200億元，增幅六成以上。

        前三季融資成本僅3.73%

        今年以來LPR屢次下調(diào)，隨著整個市場利率水平的下降，萬科的發(fā)債利率也比去年有所降低。此時新增發(fā)債額度無疑是優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)降低融資成本的一個較好的時間窗口。

        公司2022年三季報顯示，其前三季度新增融資的平均融資成本僅為3.73%，存量融資的綜合融資成本4.06%。第三季度萬科分三次發(fā)行3年期綠色中期票據(jù)70億元，票面利率區(qū)間為2.9%-3.2%;發(fā)行公司債34億元，其中5年期品種的票面利率3.21%，7年期品種的票面利率3.7%。

        而截至今年三季度末，萬科有息負(fù)債總金額為2943.2億元，比今年半年度末只增長一百多億元，其中78.7%為長期負(fù)債，占比較中期提升1.1個百分點。銀行借款占比為58.6%，債券占比為26.6%，其他借款占比為14.8%。有息負(fù)債總額中無抵押無質(zhì)押的融資占比為96.1%，顯示信用狀況極佳。

        值得一提的是，雖然萬科的融資成本和債務(wù)結(jié)構(gòu)仍然是行業(yè)頂尖的優(yōu)等生，但今年在銷售增速上明顯落后于保利發(fā)展(15.800,0.16,1.02%)、中海等央企地產(chǎn)巨頭，銷售規(guī)模隨之在三季度首次被保利發(fā)展超越，退至行業(yè)第三。

        最新的10月銷售簡報顯示，萬科今年1-10月合同銷售面積2135.7萬平方米，合同銷售金額3467.7億元，分別同比下滑33.4%和33.5%。而保利發(fā)展1-10月實現(xiàn)簽約面積2181.69萬平方米，同比減少23.76%;實現(xiàn)簽約金額3631.14億元，同比減少21.1%。萬科銷售下滑幅度明顯大于保利，銷售金額差距已經(jīng)逼近200億元。

        券商：堅定看好地產(chǎn)板塊機會

        近兩周房企資金端政策利好可謂持續(xù)出臺。

        11月8日，先是中國銀行(3.070,0.02,0.66%)間市場交易商協(xié)會繼續(xù)推進“第二支箭”支持房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。接著是11月11日，央行銀保監(jiān)“金融16條”要求對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，并延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期等等。11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、央行三部門又放寬預(yù)售資金監(jiān)管，允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

        而房企的融資進展也是實實在在的。11月10日，交易商協(xié)會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增進公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。11月14日，交易商協(xié)會受理美的置業(yè)150億元中期票據(jù)儲架式注冊發(fā)行。11月17日，交易商協(xié)會受理新城控股150億元儲架式注冊發(fā)行。

        這樣的背景下，多數(shù)券商研報對地產(chǎn)行業(yè)機會表示看好。

        信達證券分析師江宇輝認(rèn)為，預(yù)計行業(yè)出清已近尾聲，流動性拐點已至，此前遭受市場信用風(fēng)險質(zhì)疑且實際資金壓力相對可控的優(yōu)質(zhì)混合所有制房企有望率先修復(fù)，重點推薦金地集團(10.220,0.01,0.10%)，同時建議繼續(xù)關(guān)注信用情況更良好，資金鏈更安全，貨值更充裕，戰(zhàn)略布局更集中在一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)房企，如華發(fā)股份(9.770,0.01,0.10%)、濱江集團(10.860,-0.14,-1.27%)、招商蛇口(14.250,-0.11,-0.77%)、保利發(fā)展、南山控股(3.350,-0.03,-0.89%)等。

        中郵證券分析師劉清海亦認(rèn)為，當(dāng)前時點是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的布局良機，重點關(guān)注三條思路：1)優(yōu)質(zhì)民企信用修復(fù)，推薦新城控股、金地集團;2)行業(yè)見底復(fù)蘇，推薦招商蛇口、保利發(fā)展等;3)區(qū)域格局優(yōu)化，推薦濱江集團、華發(fā)股份。

        招商證券(13.090,0.03,0.23%)趙可團隊建議，布局分可兩個階段，第一階段或是當(dāng)下到明年一季度，重點布局困境反轉(zhuǎn)，“賠率”或較高，包括已按出險定價的優(yōu)質(zhì)房企相關(guān)債券的“高收益”機會。

        第二階段或開始于明年一季度末，布局受益競爭格局改善長邏輯的標(biāo)的，關(guān)注“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”的真正高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A(15.650,0.08,0.51%)、金地集團、中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團，以及區(qū)域型房企建發(fā)股份(13.480,0.04,0.30%)、濱江集團、越秀地產(chǎn)等。

《電鰻快報》