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        有人說，房地產及相關行業已經失去了想象力，再也不會有3000億元市值以上的龍頭了，“低迷”、“落寞”將成為未來相關行業的關鍵詞。也有人說，沒有夕陽的產業，只有夕陽的企業，房地產及相關行業橫向空間依舊很大，關鍵在于企業自身如何突圍。

        孰對孰錯?無計可施還是大有作為?不妨先從政策對房地產行業的調控路徑中窺知一二。

        引導房地產行業回歸本源

        2020年下半年，房地產“三道紅線”、“兩道紅線”，加之個人信貸“五檔管理”政策陸續出臺，北京、杭州、海口等多個城市發布收緊政策，房企融資端持續承壓，拉長了銷售回款的周期。對于在償債、拿地等多方面均需要穩定的現金流支撐的房企來說，形勢越發嚴峻。

        在二手房參考價、“三線四檔”、貸款集中度管理、開發商拿地資金嚴格審查、房貸額度收縮、放款周期延長等因素影響下，部分城市二手房成交量大幅下降，中介行業也出現洗牌苗頭。

        當下形勢確實不容樂觀，但行業調控并非是突然轉向、說來就來，早在2016年年底，中央經濟工作會議就提出“房住不炒”，加之第二年寫進十九大報告，“房住不炒”早已成為房地產政策的總體基調。而近段時間，住房金融的收緊則是對金融風險積聚這一癥結的精準用藥，倒逼房產部分企業放棄“高周轉、高杠桿、高風險”的運營模式，進入穩健發展時代。

        人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，要求金融部門圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

        后續再度表態“兩個維護”，釋放積極信號，從“三穩”到“兩維護”，更是說明了持續的房地產調控絕非要刻意打壓房地產行業，而是為了推動房地產行業發展方式的轉變，引導房地產行業回歸本源。房子是用來住的，而不是用來炒的。

        但是政策的變動，折射到市場上，還尚需時日。整個大環境的變化之下，身處其中者短期內承受“劇痛”是可預見的事。這一點也從眾多企業的近期財報上體現。短期來看，各家公司的表現不及預期幾乎成為定局。而長期需要回答的是，這種“低迷”只是一時，抑或是將會持續相當長時間?

        可以確定的是，于房地產行業而言，吃了20多年城鎮化紅利的黃金時代已遠去，高速瘋跑賽道的閘門確實已拉下。

        行業要換個“活”法

        中央的三穩政策證明，房地產市場依然有長期巨大價值，行業蔓延的悲觀情緒之下，中國居民對于住房的剛性需求和改善需求遠遠沒有得到完全滿足。

        近日，貝殼研究院與空白研究院聯合發布的《超越交易：迎接品質服務的美好時代》指出，十四五期間，中國住房政策將會在穩增長、防風險、保民生之間取得新的三元平衡格局。住房將從生產型導向轉向消費型導向，以人為中心全面滿足居住需求，讓不同人群的各類住房需求都能得到良好的滿足。

        長期看，全國房地產市場基本面并不像市場情緒影射中那么差。根據國家統計局數據，1月-9月，全國房地產開發投資112568億元，同比增長8.8%;比2019年1月-9月增長14.9%，兩年平均增長7.2%。其中，住宅投資84906億元，增長10.9%。無論是銷售面積還是銷售額，相比疫情前的2019年，同期增幅達到或接近兩位數，銷售額甚至高達20%，兩年平均還達到了10%。

        再加上我國人口呈現城鎮化不斷深入、家庭規模小型化等特點，家庭戶數量的增加將對全國房地產市場規模形成有效支撐。城鎮化方面而言，參照發達國家發展歷程，我國隨著新型城鎮化的深入推進，未來城鎮化水平仍將保持較快提升速度，房地產市場需求整體依然有釋放空間。

        同時，隨著過去五年銷售的商品房逐步交付、入住，二手房供給總量將從當前年均約420萬套的水平上升到600萬套左右，成為解決住房需求日益重要的組成部分。由此可見，增量開發的尾聲，反而是存量交易黃金年代的開始。

        在房地產巨型賽道的后半程，并非已到終點或是一路下滑，而是進入了一場修煉內功的馬拉松。

        縱觀“互聯網+”等各行領域，都經歷了從野蠻生長到理性發展的階段。正如巴菲特那句名言：“當大潮退去，才知道誰在裸泳”。那么，房企及相關行業未來拼的是什么?當行業原有的金融與投資屬性被政策壓制后，無法依靠跑馬圈地的后杠桿時代，什么才是新的增長引擎?

        房企相關行業的另一條出路是向新賽道的躍遷。進入城市化的存量時代，人們對居住的需求已經不再只是“住得上”，而是要求更高品質的“住得好”。這對于當下公司對產品、服務的品質管理能力提出了更高的要求。變化之下，萬科、貝殼等行業龍頭公司已看到背后的機會，并保持長期投入。

        以貝殼為例，其一直以來強調產業線上化、服務者職業化，運營一直聚焦在品質提升上。而在交易后環節，貝殼早在2019年就推出了“被窩家裝”，今年更是宣布與圣都達成深度合作。

        未來五年，我國住房開發將出現明顯轉向，從生產型導向轉向消費型導向，以人為中心，全面滿足居住需求。居住服務業，也將成為一個覆蓋交易、租賃、物業服務、社區養老等多品類經營的行業，不再是單純的交易開發。

        簡單來說，這場周期性變局后，粗放的增長方式已行不通，做好產品和服務的“玩家”才有機會成為未來行業的價值創造者。其次，住宅賽道過于擁擠，從市場現狀及需求來看，細分行業的發展空間，完全有可能再造一個“房地產”業。家裝、智慧服務、長租公寓等多航道業務圍繞品質新需求，房地產相關行業仍大有可為。

《電鰻快報》