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        興于地產(chǎn)，折于地王。

        昔日被稱為“地王收割機(jī)”的中國金茂(3.19, 0.02, 0.63%)控股集團(tuán)有限公司(以下簡稱“中國金茂”;0817.HK)如今深陷窘境。

        2月5日早間， 中國金茂發(fā)布公告披露，2021年1月，公司及其附屬公司取得簽約銷售金額201億元。按照中國金茂2021年實(shí)現(xiàn)銷售2500億元的計(jì)劃來看，中國金茂2021年首月的銷售成績單還算亮眼。

        但是，在光鮮的銷售數(shù)據(jù)背后，中國金茂的凈利潤腰斬卻在市場上引發(fā)一片嘩然。1月25日晚間，中國金茂發(fā)布盈利預(yù)警公告，預(yù)計(jì)2020年全年歸母凈利同比下降約40%至50%。因房地產(chǎn)市場調(diào)控等原因，導(dǎo)致集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，需計(jì)提資產(chǎn)減值。

        受此影響，即使是公司發(fā)布1月銷售數(shù)據(jù)的利好消息仍未拯救中國金茂下跌的股價(jià)。從1月25日至2月5日收盤，中國金茂的股價(jià)從3.89元/股下降至3.2元/股，跌幅超17%。

        中國金茂凈利潤大幅下降，或與其昔日高溢價(jià)拿地且“地王”項(xiàng)目銷售不及預(yù)期息息相關(guān)。不僅如此，中國金茂還在頻繁出售旗下項(xiàng)目緩解公司高負(fù)債。《投資者網(wǎng)》就相關(guān)問題聯(lián)系中國金茂，但是一直未收到公司方面回復(fù)。

        凈利與股價(jià)雙雙腰斬

        中國金茂公告數(shù)據(jù)顯示，2020年，中國金茂累計(jì)取得簽約銷售金額共計(jì)2311億元，較2019年大幅增長43.7%，順利完成全年目標(biāo);而在2021年1月，中國金茂實(shí)現(xiàn)201億元銷售額，同比增長91.19%，銷售表現(xiàn)尚可。

        近幾年，中國金茂的銷售一直處于快速增長狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，中國金茂2015年銷售額僅為278.07億元，2018年首破千億，2020年突破兩千億元，五年復(fù)合增長率52.73%。

        未來，中國金茂仍有高歌猛進(jìn)的計(jì)劃。在2020年8月中國金茂業(yè)績發(fā)布會(huì)上，中國金茂曾提出未來三年發(fā)展規(guī)劃，即“公司今年將維持2000億目標(biāo)不變，2021年、2022年會(huì)保持強(qiáng)勁的增長動(dòng)力，2021年實(shí)現(xiàn)2500億，2022年實(shí)現(xiàn)3000億的簽約目標(biāo)。”。

        然而在銷售大幅增長的背后，中國金茂的凈利潤已經(jīng)出現(xiàn)了腰斬。1月25日晚間，中國金茂發(fā)布盈利預(yù)警公告，預(yù)計(jì)2020年全年的歸母公司凈利或同比下降約40%至50%。根據(jù)公告，公司凈利下降原因主要為：“因房地產(chǎn)市場調(diào)控等原因，導(dǎo)致本集團(tuán)及本集團(tuán)之部分聯(lián)營及合營企業(yè)項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，需計(jì)提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值所致。”

        業(yè)績預(yù)警消息一出，中國金茂股價(jià)應(yīng)聲大跌。公告次日(1月26日)中國金茂股價(jià)收盤價(jià)3.18元/股，跌幅超16%。值得注意的是，中國金茂的股價(jià)一直處于跌跌不休狀態(tài)。距離2020年7月的半年內(nèi)股價(jià)高點(diǎn)6.11元/股，中國金茂的股價(jià)跌幅超47%。

        國泰君安(11.32, 0.16, 1.43%)在研報(bào)中指出：“中國金茂2020年結(jié)算物業(yè)預(yù)計(jì)增長40%至50%，但歸母核心凈利潤預(yù)計(jì)下滑40%-50%，核心原因是項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，導(dǎo)致發(fā)展中物業(yè)和持作出售物業(yè)計(jì)提減值。我們估算如果毛利率按照前三季度下滑至20%左右，該減值預(yù)計(jì)在30億-40億。”

        高溢價(jià)項(xiàng)目拖累業(yè)績

        市場有聲音認(rèn)為，中國金茂的此次計(jì)提大額資產(chǎn)減值，或是與其曾經(jīng)高溢價(jià)拿地項(xiàng)目有關(guān)。目前，中國金茂尚未披露具體的計(jì)提資產(chǎn)減值項(xiàng)目。

        自從中國金茂于2009年開始與萬科、保利、SOHO中國(2.49, 0.10, 4.18%)等企業(yè)競爭中奪下北京廣渠門15號(hào)地王，便逐漸開啟了收割各地“地王”的拿地模式。公開信息顯示，2012年，中國金茂以總價(jià)56.8億元摘得上海海門路商辦地塊;2014年初，以101億元總價(jià)拿下上海大寧地王;2015年，連續(xù)摘得北京豐臺(tái)區(qū)單價(jià)地王、寧波地王、杭州總價(jià)地王等，2016年再奪南寧、深圳地王，2017年拿下廈門翔安高價(jià)地;2019年歷經(jīng)129輪報(bào)價(jià)以51億奪下南京地王。

        關(guān)于中國金茂此次計(jì)提資產(chǎn)減值情況，國泰君安認(rèn)為，此次是中國金茂2017年左右拿的高價(jià)地2020年正式反映在利潤表中，中國金茂采取了一次性計(jì)提的方式對歷史問題進(jìn)行報(bào)表處理。有投資者在公開平臺(tái)猜測，中國金茂本次一次性計(jì)提的項(xiàng)目主要是位于廈門、福州、合肥、南京、天津等地的高價(jià)地塊。

        事實(shí)上，中國金茂近些年一直以較高的速度進(jìn)行激進(jìn)擴(kuò)張，其“地王”項(xiàng)目銷售情況確實(shí)不佳。資料顯示，2017年9月，中國金茂以29450.7元/平方米的樓面價(jià)競得廈門翔安2017XP08地塊，因當(dāng)時(shí)周邊兩個(gè)樓盤的均價(jià)只有29000元/平方米，中國金茂遭受市場的質(zhì)疑之聲，但到2018年翔安金茂悅?cè)胧校蹆r(jià)僅為29000元/平方米，低于其拿地時(shí)的樓面價(jià)。

        除此之外，2016年5月，中國金茂在南京河西分別以37027元/平方米和36890元/平方米的樓面價(jià)拿下南京河西地王G12、G13地塊，總價(jià)69.6億元。該項(xiàng)目名為金茂府，歷經(jīng)5年仍未全部入市。根據(jù)365淘房平臺(tái)信息顯示，截至2021年2月2日，河西金茂府G13地塊房源已經(jīng)售罄，前期銷售均價(jià)52000元/平方米，G12地塊戶型信息以及加推信息暫未釋放。

        值得注意的是，近年來，中國金茂的銷售額與銷售面積大幅增加，但是銷售均價(jià)逐漸下滑。同花順數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年、2020年，中國金茂的銷售均價(jià)分別為25537元/平方米、21485.62元/平方米、20467.98元/平方米，呈下降態(tài)勢。

        千億負(fù)債纏身“賣子回血”

        公開資料顯示，中國金茂是中國一家大型高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營商，主要從事城市運(yùn)營及物業(yè)開發(fā)、商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營、酒店經(jīng)營及提供物業(yè)管理、設(shè)計(jì)及裝修服務(wù)。公司已在北京、上海、深圳、三亞等地相繼開發(fā)了多個(gè)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，擁有包括上海金茂大廈、北京凱晨世貿(mào)中心等多個(gè)城市地標(biāo)項(xiàng)目，亦投資持有多家五星級(jí)豪華酒店。

        中國金茂主要有城市及物業(yè)開發(fā)、商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營、酒店三大業(yè)務(wù)板塊，以2020年中報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)，城市及物業(yè)開發(fā)仍是中國金茂的營收主力，在總營收占比82.04%，而商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營、酒店分別占比為5.75%、3.12%。

        中國金茂去化困難，在一定程度上拖累了公司的業(yè)績，業(yè)績增速已出現(xiàn)明顯下滑。2016年至2020年上半年，中國金茂的營收增速分別為53.65%、13.81%、24.64%、11.94%、-17.94%，歸母凈利潤增速從2016年的-16.75%由負(fù)轉(zhuǎn)正后，2017年至2020年上半年，歸母凈利潤增速分別為56.9%、31%、23.8%和1.97%，下降明顯。

        而另一方面，中國金茂的負(fù)債還在攀升。截至2020年上半年，公司的負(fù)債規(guī)模達(dá)到2980.27億元，較年初增加了555.8億元。

        根據(jù)中國金茂2020年半年報(bào)，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.64%，凈負(fù)債率為76.6%，現(xiàn)金短債比為0.6。此外，截止到2020年上半年，中國金茂還有一筆201.21億元的永續(xù)債。算上永續(xù)債，凈負(fù)債率高達(dá)125.96%。對比央行、住建部規(guī)定的房企融資“三道紅線”，如果再加上永續(xù)債，中國金茂已經(jīng)踩中兩條紅線。

        為緩解不斷攀升的負(fù)債以及紅線壓力，中國金茂還在頻繁出售子公司。2020年11月23日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，中國金茂擬轉(zhuǎn)讓貴陽黔茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)11.52億元。據(jù)公開報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，2019年5月至6月，中國金茂在短短兩個(gè)月內(nèi)出售了包括北京、上海在內(nèi)的8個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)，2020年，中國金茂密集出售了11個(gè)項(xiàng)目的部分或全部股權(quán)。

《電鰻快報(bào)》