上周，《廣廈時(shí)代》以《是誰(shuí)制造了房租上漲》為題，調(diào)查報(bào)道了近期北京租賃市場(chǎng)的一些異動(dòng)。隨后，與租金有關(guān)的一系列事件持續(xù)發(fā)酵，“租金”取代“房?jī)r(jià)”成為了一周以來(lái)的頭條事件。8月17日，北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的“三不得”“三嚴(yán)查”。隨后，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開(kāi)座談會(huì)，與會(huì)企業(yè)承諾不漲租金且拿出手中共計(jì)超過(guò)12萬(wàn)套的全部存量房源投向市場(chǎng)。這一輪租金風(fēng)波看似已經(jīng)平息，但業(yè)內(nèi)人士指出，租賃市場(chǎng)能否保持穩(wěn)定還要看這些企業(yè)后續(xù)對(duì)承諾的執(zhí)行力度，另外，平穩(wěn)租房市場(chǎng)的主要方向之一還是加大供應(yīng)，同時(shí)應(yīng)有相應(yīng)的制度、法律提供保障。
住建委約談提出“三不得”“三嚴(yán)查” 中介表態(tài)響應(yīng)
房租的相關(guān)話題，近期差不多成了北京樓市的唯一頭條，連多個(gè)上市房企發(fā)布年中報(bào)，都很難搶走它的關(guān)注度。
上周，有關(guān)中介搶房源推高房租的話題持續(xù)發(fā)酵，我愛(ài)我家(5.500, -0.08, -1.43%)集團(tuán)原副總裁胡景暉的突然辭職及背后各方披露的過(guò)程又為這一話題增添了不少戲劇性。
8月17日，北京市住建委出手，聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確了“三不得”“三嚴(yán)查”。約談會(huì)明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
同步對(duì)住房租賃企業(yè)啟動(dòng)了聯(lián)合專項(xiàng)執(zhí)法檢查：嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場(chǎng)的行為；嚴(yán)查不按規(guī)定進(jìn)行租賃登記備案的行為。一經(jīng)查實(shí)，各部門將從嚴(yán)處罰、聯(lián)合懲戒。
市住建委約談提出要求后，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)也召開(kāi)座談會(huì)，自如、相寓、蛋殼等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加并共同承諾落實(shí)“三不”要求，并承諾在今年年底前，投放到市場(chǎng)租賃房源超過(guò)12萬(wàn)套。
會(huì)議結(jié)束后，多個(gè)企業(yè)又分別表態(tài)，細(xì)化了承諾時(shí)間節(jié)點(diǎn)、價(jià)格控制方向和投放房源情況。
北京租房市場(chǎng)市場(chǎng)份額最大的自如聲明中稱，將在未來(lái)三個(gè)月保證收出房?jī)啥藘r(jià)格穩(wěn)定，供給平穩(wěn)，為北京市場(chǎng)提供新增房源約8萬(wàn)間（存量房源退租加上新增供應(yīng)），新增投放市場(chǎng)的房源會(huì)維持租金不漲；全國(guó)九城續(xù)約房源漲幅不超過(guò)5%。
另一此前互聯(lián)網(wǎng)上爆料案例提及的企業(yè)蛋殼公寓同樣發(fā)布了聲明。蛋殼公寓表示，此前互聯(lián)網(wǎng)上提及的抬價(jià)收房案例與蛋殼無(wú)關(guān)，蛋殼公寓從未收錄過(guò)這套房源，亦沒(méi)有簽約行為，公司已經(jīng)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案并提起訴訟。
同時(shí)，蛋殼承諾，2018年8月至12月，北京地區(qū)蛋殼公寓租金環(huán)比7月不增，并且不囤房惜租。未來(lái)兩個(gè)月在北京地區(qū)承諾將提供20000間以上可出租房源，滿足市場(chǎng)需求。
另外，蛋殼還給出了具體措施，在北京地區(qū)，2018年12月31日前，凡滿足簽約條件、簽約租賃時(shí)長(zhǎng)兩年的，兩年內(nèi)房租不漲價(jià)。2018年12月31日前所有簽約1年期租約的客戶（含新簽和在租），到期續(xù)簽租金漲幅不超過(guò)6%。
承諾環(huán)比租金不漲 租賃市場(chǎng)需要權(quán)威數(shù)據(jù)
在中介的聲明和承諾中，大都提及了保證自家租金環(huán)比不上漲。不過(guò)，這個(gè)不上漲，比照的數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)口徑是哪些，并沒(méi)有一個(gè)明確的說(shuō)法。
上周，《廣廈時(shí)代》關(guān)于租金的報(bào)道中曾提到，北京樓市中，住宅交易數(shù)據(jù)每月變化是很透明的，市住建委官網(wǎng)每天會(huì)更新前一天新房的期房和現(xiàn)房以及存量二手房的成交簽約數(shù)據(jù)，因此市面上每家分析機(jī)構(gòu)拿到的數(shù)據(jù)源都是一樣的，因此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也是一致的。
但各家發(fā)布的租金數(shù)據(jù)，基本都是依靠自家獲得的數(shù)據(jù)，沒(méi)有權(quán)威數(shù)據(jù)支撐。查閱多個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的租金變動(dòng)情況報(bào)告也發(fā)現(xiàn)，各家報(bào)告統(tǒng)計(jì)口徑都有很大區(qū)別，有的按每平米租金價(jià)格統(tǒng)計(jì)，有的按套均總價(jià)，呈現(xiàn)的結(jié)果自然也不一樣。
引發(fā)本輪租金上漲討論的最初源頭，除了互聯(lián)網(wǎng)上中介搶房源哄抬房租的案例外，還有中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的某小區(qū)月租金環(huán)比上漲超過(guò)30%的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
而事實(shí)上，在其他機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)中，北京住宅的租金水平整體并沒(méi)有出現(xiàn)“暴漲”，據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，從58安居客線上的表現(xiàn)來(lái)看，北京房租并沒(méi)有出現(xiàn)所謂的“暴漲”，今年二季度和一季度基本持平，而一季度環(huán)比去年四季度則下降了1%。
其他機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)中，七月北京租賃市場(chǎng)整體上也大都是在成交量方面，因畢業(yè)季影響出現(xiàn)了兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)，而成交價(jià)格環(huán)比變化大都在個(gè)位數(shù)。
《廣廈時(shí)代》查閱了北京市住房租賃服務(wù)平臺(tái)，該平臺(tái)上有公布每天通過(guò)官方平臺(tái)備案的租賃交易數(shù)量，以及在各個(gè)機(jī)構(gòu)的備案數(shù)量，但并沒(méi)有租賃價(jià)格的相關(guān)數(shù)據(jù)。另外，通過(guò)鏈家、自如、蛋殼公寓、我愛(ài)我家簽訂的住房租賃合同，是通過(guò)這些企業(yè)自建的租賃服務(wù)平臺(tái)辦理備案登記，簽約數(shù)量也不顯示在北京市住房租賃服務(wù)平臺(tái)上。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃市場(chǎng)缺乏一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，不論是租賃房源數(shù)量還是租金數(shù)據(jù)，現(xiàn)在看，大部分都是一些參與租賃市場(chǎng)交易的機(jī)構(gòu)發(fā)布，很難說(shuō)沒(méi)有干擾因素。
《廣廈時(shí)代》注意到，這次中介集體承諾向市場(chǎng)投放的超12萬(wàn)套房源，各家給出的單位也不同，其中自如8萬(wàn)間、相寓2萬(wàn)套、蛋殼公寓2萬(wàn)間、中天置地1500間、樂(lè)乎公寓1000套、小家聯(lián)行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世杰佳園400間、潤(rùn)邦潤(rùn)家150間。
“間”和“套”之間的區(qū)別主要是什么，他們?cè)趦r(jià)格統(tǒng)計(jì)上分別扮演什么角色，并沒(méi)有人給出明確的答案。
張大偉表示，由長(zhǎng)租企業(yè)發(fā)布租金數(shù)據(jù)，引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)于租賃市場(chǎng)的預(yù)期對(duì)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定有很大影響，如果由市住建委，或者中介協(xié)會(huì)層面定期公布租房數(shù)據(jù)，有助于行業(yè)的健康發(fā)展，也是可行的。
租賃市場(chǎng)也要有“長(zhǎng)效機(jī)制”
對(duì)租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)鼓勵(lì)與監(jiān)管并行
住建委約談、嚴(yán)查，中介集體承諾提高供應(yīng)，確保房租環(huán)比不漲，這一系列動(dòng)作能否止住房租快速上漲的腳步？
張大偉表示，目前北京租賃市場(chǎng)交易主要分成兩類，一類是普通租賃，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是租戶和業(yè)主可以直接交易的，另外一類是長(zhǎng)租公寓類型，這一類的典型特點(diǎn)是中間有一個(gè)轉(zhuǎn)租方，轉(zhuǎn)租方參與了出租，獲得差價(jià)。
對(duì)于當(dāng)下租賃市場(chǎng)的亂象來(lái)說(shuō)，資本大量進(jìn)入，并沒(méi)有多少是增量供應(yīng)，因?yàn)樯w房子出租在當(dāng)下租售比下是不可能賺錢的。
這種情況下，大量資本進(jìn)入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過(guò)升級(jí)或者分割獲得投資溢價(jià)。
當(dāng)下以北京等市場(chǎng)為代表，已經(jīng)出現(xiàn)了幾十萬(wàn)套這類長(zhǎng)租型公寓，局部區(qū)域甚至占比市場(chǎng)比例高達(dá)40%，這種情況下，單套長(zhǎng)租公寓的租金比普通租賃租金高30%以上，疊加對(duì)普通租賃業(yè)主定價(jià)的影響，這種出租模式對(duì)市場(chǎng)的租金拉動(dòng)影響加大。
《廣廈時(shí)代》調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，這段時(shí)間對(duì)租金的炒作已經(jīng)影響到了一些業(yè)主的租房預(yù)期，在某中介門店，《廣廈時(shí)代》就遇到一位業(yè)主提出要漲租金解約，中介人員正在商量解決辦法。
張大偉表示，北京樓市調(diào)控力度一直是領(lǐng)先全國(guó)的，住建委的約談和中介公司集體承諾的發(fā)布體現(xiàn)了調(diào)控政策開(kāi)始關(guān)注房租，如果房租不穩(wěn)，調(diào)控的政策可能繼續(xù)重磅加碼。
另外，他分析稱，中介的聲明中大都對(duì)環(huán)比不上漲的承諾加了一個(gè)周期，2-3個(gè)月。在過(guò)去歷史上，9月份之后本來(lái)租金就是平穩(wěn)甚至降低的。對(duì)于市場(chǎng)，關(guān)鍵還是要看春節(jié)后高峰期的租房市場(chǎng)表現(xiàn)。他認(rèn)為，租賃市場(chǎng)能夠平穩(wěn)發(fā)展，主要還是看后續(xù)執(zhí)行情況。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則分析認(rèn)為，首先，此次行動(dòng)對(duì)于短期內(nèi)租金的穩(wěn)定起到了重要作用。雖然目前長(zhǎng)租公寓在整體租賃市場(chǎng)中的占比約2%-3%，但房源大都分布在白領(lǐng)及外來(lái)務(wù)工者集中的租賃區(qū)域，可以有效穩(wěn)定部分區(qū)域和板塊租賃市場(chǎng)。
其次，此次行動(dòng)更大層面的作用則是在心理層面。一些分散式長(zhǎng)租公寓搶奪房源的行為在一定程度上的確會(huì)引發(fā)市場(chǎng)租金上漲，但更重要的是容易引發(fā)區(qū)域內(nèi)租金上漲的恐慌心理。此次住建委的行動(dòng)就是給予敢于“亂漲”租金的部分機(jī)構(gòu)當(dāng)頭棒喝，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期起到了重要作用。
最后，此次行動(dòng)是對(duì)于炒作租金的行為進(jìn)行“預(yù)先精準(zhǔn)打擊”，也是政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次快速行為，對(duì)于可能會(huì)蔓延的非正常租金上漲起到了較好的抑制作用。
而從長(zhǎng)期看，保證租金市場(chǎng)穩(wěn)定，還是要有一系列系統(tǒng)的動(dòng)作。
張波認(rèn)為，未來(lái)租房市場(chǎng)有幾個(gè)方面值得政府重點(diǎn)發(fā)力：
首先，制度先行、法律保障。從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，穩(wěn)定租金無(wú)不需要借助強(qiáng)制手段來(lái)保障，例如德國(guó)出臺(tái)的租賃法律，對(duì)于租金上漲幅度都有明確規(guī)定，由此實(shí)現(xiàn)了租金的穩(wěn)定性。目前不少城市已經(jīng)出臺(tái)了租賃相關(guān)的文件和政策，但目前國(guó)內(nèi)租賃還未上升到國(guó)家法律層面，保障的力度有待切實(shí)提高。
其次，需要合理增加和匹配不同人群租賃房源，尤其是增加中低收入人群保障性租賃房源供給。在此基礎(chǔ)上加大集體土地租賃房源試點(diǎn)，加快部分城市商住用房改建成出租房源，推動(dòng)房企自持性用地上市等手段都可以保障租賃房源量穩(wěn)步增加。
北京也同樣在增加保障性租賃房源上開(kāi)始發(fā)力，8月21日，北京市住建委就發(fā)布消息，為加大租賃住房供應(yīng)，近期將加快推進(jìn)5000套公租房供應(yīng)分配。預(yù)計(jì)年底前還有幾個(gè)大項(xiàng)目近萬(wàn)套房源啟動(dòng)分配，以滿足公租房各類保障群體需求。
最后，對(duì)于各類租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)要采用“胡蘿卜+大棒”政策。一方面針對(duì)包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的各類租賃運(yùn)營(yíng)方給予更多政策、稅收和信貸等方面的支持；另一方面各地需要做好相關(guān)監(jiān)管工作，重點(diǎn)嚴(yán)查侵犯承租人合法權(quán)益、隨意上漲租金等問(wèn)題。
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