過(guò)去的2017年，被稱為樓市政策調(diào)控年。對(duì)上海市場(chǎng)而言，占據(jù)上海內(nèi)環(huán)、中環(huán)優(yōu)越地理位置的部分樓盤(pán)難以入市，備受煎熬。然而今年3月以后，上海內(nèi)、中環(huán)市場(chǎng)逐漸回暖。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（3月26日~4月1日）新建商品住房成交面積17萬(wàn)平方米，環(huán)比增加47%，也是今年以來(lái)周度第二高交易量。
近期，中糧前灘海景壹號(hào)、大寧金茂府、保利翡麗甲第、融創(chuàng)濱江壹號(hào)等高價(jià)盤(pán)相繼領(lǐng)取銷售許可證，準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)入市，其中亦不乏地王項(xiàng)目。同時(shí)，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者也注意到，金輝海上銘著、龍湖天璞、濱江公園壹號(hào)等地王項(xiàng)目當(dāng)前仍未有入市動(dòng)作。對(duì)此，濱江集團(tuán)(7.180, -0.04, -0.55%)相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)記者稱，公司上海項(xiàng)目進(jìn)展順利，開(kāi)盤(pán)時(shí)間根據(jù)市場(chǎng)情況確定。金輝集團(tuán)相關(guān)工作人員則表示：“視市場(chǎng)情況而定，目前還沒(méi)有明確的入市時(shí)間表。”
對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，近期中高端項(xiàng)目陸續(xù)亮相，從一些信號(hào)來(lái)看，均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的高價(jià)房很快開(kāi)盤(pán)，這給市場(chǎng)帶來(lái)新的動(dòng)力。從已經(jīng)簽約的項(xiàng)目來(lái)看，由于長(zhǎng)期缺少供應(yīng)，且入市項(xiàng)目都遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期，短期去化不錯(cuò)。
中高端盤(pán)迎供應(yīng)“小高峰”
經(jīng)過(guò)一年多的沉寂，近期中糧前灘海景壹號(hào)、保利翡麗甲第、萬(wàn)科海上傳奇等中高端項(xiàng)目陸續(xù)亮相，市場(chǎng)迎來(lái)小陽(yáng)春。其中，備受外界關(guān)注的中糧前灘海景壹號(hào)（備案名：悅耀蘭苑）即將迎來(lái)開(kāi)盤(pán)。
3月31日下午，記者前往位于上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)東育路的中糧前灘海景壹號(hào)看到，項(xiàng)目正在緊鑼密鼓的施工中。在靠近項(xiàng)目的前灘企業(yè)天地103單元，記者看到不少意向購(gòu)房者排隊(duì)進(jìn)行信息登記?，F(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)表示：“項(xiàng)目暫未取得預(yù)售許可證，預(yù)計(jì)下個(gè)星期會(huì)領(lǐng)證開(kāi)始認(rèn)籌，屆時(shí)需要準(zhǔn)備好相關(guān)的購(gòu)房資料，包括提供285萬(wàn)元的資產(chǎn)證明，繳納100萬(wàn)元意向金等。”
根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)上海悅耀置業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)布的《悅耀蘭苑住房項(xiàng)目銷售積累客戶的規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱“《規(guī)則》”），項(xiàng)目住宅總幢數(shù)為5幢，本次銷售房源共計(jì)437套。有意購(gòu)買(mǎi)的客戶可以向開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)登記。意向客戶登記受理時(shí)間為2018年3月14日至本次房源取得預(yù)售許可證之日，意向客戶受理時(shí)間不少于30日。
同時(shí)，《規(guī)則》指出：“本公司對(duì)客戶購(gòu)房資格及其他條件審核后將出具受理回執(zhí)單，取得受理回執(zhí)單的客戶即進(jìn)入本次銷售房源已積累客戶名單。”
而在辦理流程環(huán)節(jié)，《規(guī)則》表示，以上海市對(duì)于房屋貸款首套認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)為原則，該項(xiàng)目整體套均價(jià)位814.9萬(wàn)元為計(jì)算依據(jù)，客戶需提供285萬(wàn)元以上資產(chǎn)證明。同時(shí)，繳納意向金100萬(wàn)元之后，客戶簽署授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)同意該公司代為查詢客戶是否具備上海市購(gòu)房資格。由本公司出具相應(yīng)回執(zhí)，回執(zhí)作為參加選購(gòu)搖號(hào)的憑據(jù)。
對(duì)此，有媒體解讀為“登記客戶需繳納意向金100萬(wàn)”，并提出“意向金繳納的回執(zhí)可以直接作為開(kāi)盤(pán)搖號(hào)的憑證，那么項(xiàng)目未來(lái)取證后很可能直接跳過(guò)認(rèn)籌和審核階段，直接開(kāi)盤(pán)搖號(hào)”。
針對(duì)上述問(wèn)題，記者4月3日聯(lián)系到上海悅耀置業(yè)發(fā)展有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，其回復(fù)稱：“這是誤讀。中糧前灘海景壹號(hào)當(dāng)前正在進(jìn)行意向客戶的登記工作，項(xiàng)目暫未取得預(yù)售許可證，因此在預(yù)售證取得之前我司從未收取100萬(wàn)元意向金。”同時(shí)該負(fù)責(zé)人表示，本項(xiàng)目銷售工作完全按照國(guó)家及上海市相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行，意向登記回執(zhí)并不作為認(rèn)籌的必要條件，只要符合購(gòu)房資格，認(rèn)籌期間到認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)均可按規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。
而針對(duì)本報(bào)此前報(bào)道的炒房號(hào)現(xiàn)象，公司方面回應(yīng)：項(xiàng)目沒(méi)有委托或授權(quán)任何人（包括但不限于中介、合作機(jī)構(gòu)等）進(jìn)行場(chǎng)外分銷。任何單位或個(gè)人私下收取的任何所謂包括但不限于中介費(fèi)、電商費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)、優(yōu)惠存抵費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等行為，均屬于違法行為。
資深地產(chǎn)人士薛建雄表示：對(duì)于上海市場(chǎng)而言，去年整個(gè)市場(chǎng)無(wú)論是需求還是供應(yīng)都受到調(diào)控政策的抑制，因此是處于供需的一個(gè)僵持階段。今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商融資成本上升，資金壓力加大，也看到政府長(zhǎng)期調(diào)控的決心，所以逐步愿意在價(jià)格上做出讓步。
多地王“以價(jià)換量”入市
同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，從市場(chǎng)量?jī)r(jià)發(fā)展節(jié)奏來(lái)看，由于各級(jí)政府調(diào)控從嚴(yán)執(zhí)行、供應(yīng)端預(yù)售許可證預(yù)計(jì)加快審批、資金面兌付壓力加大、開(kāi)發(fā)企業(yè)加大推盤(pán)節(jié)奏沖業(yè)績(jī)等因素，注定2018年前三季度上海商品住宅市場(chǎng)的成交表現(xiàn)是“以價(jià)換量”。
4月1日，記者走訪位于上海市靜安區(qū)平型關(guān)路的大寧金茂府售樓處看到，前往了解項(xiàng)目以及辦理認(rèn)籌的人絡(luò)繹不絕。根據(jù)營(yíng)銷中心張貼的公告，大寧金茂府（備案名：金茂雅苑）本次共推出382套房源。意向客戶自3月30日至4月5日到銷售中心現(xiàn)場(chǎng)登記認(rèn)購(gòu)，繳納100萬(wàn)元誠(chéng)意金，當(dāng)場(chǎng)簽訂《認(rèn)籌意向書(shū)》，填寫(xiě)《新建商品房認(rèn)購(gòu)人及家庭成員及名下住房情況申請(qǐng)表》并提供相關(guān)申報(bào)核查的材料。
時(shí)間回溯到2014年年初，方興地產(chǎn)（2015年10月方興地產(chǎn)更名為中國(guó)金茂）以101億元奪得閘北區(qū)大寧路街道325街坊住宅地塊，樓板價(jià)47609元/平方米，溢價(jià)率111.5%，刷新上海宅地總價(jià)紀(jì)錄。彼時(shí)業(yè)界分析師曾指出，相比于周邊小區(qū)的定價(jià)，大寧地塊已經(jīng)是“面粉價(jià)格超過(guò)面包”。
此外，該項(xiàng)目案名確定為大寧金茂府。記者采訪中了解到，大寧金茂府上一次領(lǐng)取銷售許可證還要追溯到2016年5月，近兩年時(shí)間沒(méi)有推出新房源，對(duì)金茂上海區(qū)域的銷售業(yè)績(jī)、資金回籠等會(huì)不會(huì)帶來(lái)影響？對(duì)此，記者致電中國(guó)金茂上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，其回復(fù)稱：“正在開(kāi)會(huì)，且具體項(xiàng)目上的事情并不清楚。”
此外，近日記者走訪位于上海市閘北區(qū)汶水路與平陸路路口的華潤(rùn)華發(fā)靜安府項(xiàng)目了解到，項(xiàng)目西區(qū)的認(rèn)籌工作已接近尾聲。東區(qū)銷售人員介紹稱：“目前幾乎沒(méi)有機(jī)會(huì)再買(mǎi)西區(qū)本次開(kāi)盤(pán)的房源，但東區(qū)預(yù)計(jì)還將迎來(lái)新一批開(kāi)盤(pán)。”不過(guò)，銷售人員表示，具體時(shí)間和均價(jià)還不確定，樣板間也暫未出來(lái)。
2015年6月，上海迎來(lái)閘北區(qū)市北高新(6.490, -0.04, -0.61%)技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊的出讓，起價(jià)約達(dá)69.32億元，為年內(nèi)起始價(jià)最高地塊。最終，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以總價(jià)87.95億元將該地塊收入囊中，溢價(jià)26.87%，樓板價(jià)3.81萬(wàn)元/平方米，該成交總價(jià)也刷新了上海地王紀(jì)錄。
記者查詢了解到，華潤(rùn)華發(fā)靜安府分為東區(qū)（備案名：靜安福?。┖臀鲄^(qū)（備案名：靜安華?。?，整個(gè)項(xiàng)目在2017年未有開(kāi)盤(pán)動(dòng)作，4月3日，西區(qū)靜安華邸領(lǐng)取到預(yù)售許可證。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示：受到調(diào)控政策影響，2017年整個(gè)上海市均價(jià)8萬(wàn)元/平方米左右的樓盤(pán)均難以領(lǐng)證開(kāi)盤(pán)。“我們希望入市節(jié)奏快一點(diǎn)兒，本次開(kāi)盤(pán)之后也還有推盤(pán)計(jì)劃，但具體還要看預(yù)售證審批情況，要符合政府相關(guān)要求。”
在張宏偉看來(lái)，上海商品住宅市場(chǎng)因“限價(jià)”、“限簽”、房企“高價(jià)地地王”項(xiàng)目推盤(pán)節(jié)奏調(diào)整等因素導(dǎo)致房企銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及預(yù)期，截至2017年年底，上海商品住宅市場(chǎng)符合預(yù)售條件的貨值大約有6000億元沒(méi)有正常釋放。從趨勢(shì)來(lái)看，這些“高價(jià)地地王”項(xiàng)目的入市時(shí)間集中在今年3月份之后。原因在于，大部分高周轉(zhuǎn)房企都有出售需求和業(yè)績(jī)沖刺指標(biāo)，同時(shí)，企業(yè)面臨銀行、金融機(jī)構(gòu)貸款到期的兌付壓力。
不過(guò)，記者注意到，諸如金輝海上銘著、龍湖天璞、濱江公園壹號(hào)等地王項(xiàng)目目前暫無(wú)入市消息。對(duì)此，中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)副總裁、華東區(qū)總裁兼上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理陸成表示，當(dāng)前地王項(xiàng)目處在一個(gè)比較尷尬的境地，特別是2016年拿的一些高價(jià)地，以目前政府的審批價(jià)格來(lái)看，部分項(xiàng)目有虧本的可能，而暫緩入市對(duì)于企業(yè)的資金實(shí)力也是極大考驗(yàn)。2018年以來(lái)，房企將面臨更加艱難的局面，相信在推貨節(jié)奏以及拿地策略上都會(huì)有所調(diào)整。
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