“我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”
在1月15日召開的2018年全國國土資源工作會(huì)議上，國土資源部部長、國家土地總督察姜大明公開表示，政府將不再壟斷居住用地，將試點(diǎn)宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。
“政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對集體土地價(jià)值將有非常大的提升，這項(xiàng)改革對于城市租賃市場影響最大，對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者。
或許，正如姜大明所說，這將是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。
政府不再壟斷住房供地
何為“三權(quán)分置”？“三權(quán)即宅基地所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)。以農(nóng)民房屋為例，宅基地土地歸集體所有，什么人具有資格來享有這塊土地上所產(chǎn)生的收益，則為村集體成員，也即收益按照資格權(quán)進(jìn)行分配，但具有資格的人并不一定使用相應(yīng)的宅基地，可以將使用權(quán)讓渡給其他人從而獲得收益。”中國鄉(xiāng)建院院長李昌平在接受記者采訪時(shí)解釋道，“如果三權(quán)不清，進(jìn)入市場后可能會(huì)引發(fā)矛盾。”
回看過去中國房地產(chǎn)的20年發(fā)展歷史，其實(shí)約同于國有土地20年發(fā)展歷史，尤其是在商品房住宅土地供應(yīng)方面來源單一，政府作為**供應(yīng)方，壟斷著整個(gè)商品房住宅土地市場。而地方土地財(cái)政則嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)，依賴土地招拍掛。
“若政府不再壟斷住房供地，集體土地用作租賃用地是試點(diǎn)方向。”張大偉進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)道，“但需要注意的是住房與商品房是有區(qū)別的，從目前來看，政策更多提及的是租賃住房試點(diǎn)。”
此外，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等提及的推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，多主體供應(yīng)房源，必然需要多主體供應(yīng)土地，預(yù)計(jì)未來非房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)集體土地的政策將會(huì)加速試點(diǎn)。
“政府不再壟斷供地，開發(fā)商不再壟斷建房，這是反復(fù)強(qiáng)調(diào)的‘多主體供應(yīng)、多渠道保障’的應(yīng)有之義。從這個(gè)角度看，國土部關(guān)于這個(gè)問題的表述也在既定政策框架之內(nèi)。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)分析道。在他看來，2018年可能的突破之處仍然在集體建設(shè)用地和租賃住房，而且要在權(quán)屬不變、符合規(guī)劃的前提下，增量的影響不大。
這也意味著，現(xiàn)有的土地招拍掛機(jī)制仍然是土地供給的主體，打破壟斷不等于打破招拍掛，作為一種市場機(jī)制，它仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，而且在土地財(cái)政沒有實(shí)質(zhì)變化的情況下，集體建設(shè)用地及企業(yè)用地供給只能是一種潛在的補(bǔ)充，且主要對應(yīng)租賃住房和公共住房。
“三權(quán)分置”改革的地方探索
“義烏早在2015年就開始推行宅基地‘三權(quán)分置’制度，既保障農(nóng)民的基本居住權(quán)利，又最大限度地促進(jìn)了宅基地價(jià)值的增值，增加了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。”1月17日，浙江義烏市國土資源局副局長張黎明在接受媒體采訪時(shí)表示。
2015年3月，義烏市被列為全國農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)以來，探索建立了農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”制度體系。從農(nóng)村宅基地“取得置換、*押擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)明晰、入市轉(zhuǎn)讓、有償使用、自愿退出及民主管理”七個(gè)方面進(jìn)行制度創(chuàng)新，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，農(nóng)民有了更多獲得感。截至2017年底，當(dāng)?shù)匾杨C發(fā)農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)證2萬多本。
對此，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池評(píng)價(jià)：“從土地所有制來講，土地分為城鄉(xiāng)兩種制度，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，農(nóng)村集體也是一種土地的所有權(quán)，從法理來講，不僅是國家能夠供應(yīng)土地，農(nóng)村集體也可以是土地的供給者。尤其現(xiàn)在提倡租購并舉、大力發(fā)展租賃市場，農(nóng)村集體建設(shè)用地可以利用起來。”
影響力或有限
“權(quán)屬不變，符合規(guī)劃，這是土地出讓的前提，所以預(yù)計(jì)對現(xiàn)在土地市場的影響更多體現(xiàn)在租賃土地的供應(yīng)上。” 在張大偉看來，國土資源部鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，這些城市國有土地相對緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。
“政府主導(dǎo)集體用地建設(shè)租賃房實(shí)現(xiàn)多渠道供應(yīng)，同時(shí)合理的低地價(jià)也可以提高**租金回報(bào)率，有利于做成收益良好的REITs產(chǎn)品。”新派**創(chuàng)始人王戈宏說道，但集體土地由村鎮(zhèn)集體掌握，地段偏遠(yuǎn)且環(huán)境不佳，并不能成為長租**企業(yè)的目標(biāo)。
業(yè)內(nèi)專家大多認(rèn)為，政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對集體土地價(jià)值提升的同時(shí)，也將對城市租賃市場帶來深遠(yuǎn)影響，甚至對于商品房住宅市場來說也能起到一定的緩解供需的作用。
“但事實(shí)上，這只是一種潛在的補(bǔ)充，對市場影響不大。”楊現(xiàn)領(lǐng)評(píng)價(jià)道，“我們簡單測算一下，以北京為例，即便2018年完成全部的租賃和集體建設(shè)用地的供給計(jì)劃，增量供應(yīng)也只有10萬多套，在整個(gè)存量租賃房源中的占比只有6%左右，而在北京所有存量房源中的占比只有1.5%。”
“宅基地三權(quán)分置對于房地產(chǎn)市場影響可能很有限，一方面宅基地只是放活使用權(quán)，沒有所有權(quán)，就沒有資本進(jìn)入，就不能進(jìn)行成片開發(fā)。”新城控股副總裁歐陽捷亦表示。“現(xiàn)在只是為企業(yè)使用租賃住房用地予以正名。此外，宅基地也不存在拿地問題，不能成片開發(fā)就很難整體建設(shè)，就很難獲得比較好的環(huán)境和配套。”
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