9月24日，在第五屆中國價值地產(chǎn)年會上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬認為，多數(shù)銀行越來越傾向于投貸結合，不僅做開發(fā)項目的債主，還想當股東。在此之前，萬科等房企取得的公司債貸款利率已越來越接近5年期基準利率。在此背景下，傳統(tǒng)以借款為主營業(yè)務的地產(chǎn)私募基金面臨轉型，五牛基金高級投資副總裁陳國華認為，未來地產(chǎn)私募將從債權轉向股權投資。
債權類基金轉型迫在眉睫
在企業(yè)公司債利率不斷下滑時，銀行開發(fā)貸利率也開始下滑。很多銀行的開發(fā)貸利率已和基準利率接近。信托的借款利率則從之前的10%~13%，一路下探至8%~10%，受此影響，目前房地產(chǎn)私募的固定收益類借款，收益率也從最高峰時的15%~20%，最低下跌至9%以內(nèi)。
陳國華認為，純債權的房地產(chǎn)借款投資收益下滑，已是大趨勢。甚至在這一背景下，銀行也存在轉型壓力。先前單一的借款業(yè)務，將逐漸向多元化業(yè)務過渡。在這個過程中，房地產(chǎn)股權私募基金會獲得非常多的機會。從去年開始，五牛旗下的房地產(chǎn)基金慢慢從債權為核心，轉變?yōu)榘l(fā)展針對成熟物業(yè)的并購投資，拓展具備股權合作的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，并針對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化開展基金業(yè)務。
陳國華以五牛基金舉例，房地產(chǎn)股權私募基金會在多個層面，展現(xiàn)出更多優(yōu)勢。相比銀行，私募股權基金對房地產(chǎn)市場更熟悉，對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務也更為精通，在和企業(yè)溝通時能夠精確了解企業(yè)需要什么。
據(jù)陳國華介紹，目前五牛基金不僅僅和開發(fā)商合作，也和銀行合作。銀行選擇五牛基金的原因，是后者融資渠道更廣泛，速度也更為快捷。“很多大開發(fā)商缺乏對金融產(chǎn)品、金融機構深度了解；銀行則對整個地產(chǎn)未來缺乏一個專業(yè)判斷。這是一個空白點。”陳國華表示，有能力同時把握銀行和開發(fā)商的需求，提供專業(yè)化房地產(chǎn)金融服務正是地產(chǎn)私募的優(yōu)勢。他們選擇和大的開發(fā)商合作開發(fā)，協(xié)助中型開發(fā)商資金運作和資金監(jiān)管、修復其產(chǎn)品業(yè)態(tài)，使之更為適應市場。
股權私募收益有望提高
然而涉及房地產(chǎn)開發(fā)的股權投資，以及成熟、優(yōu)質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，投資地產(chǎn)基金產(chǎn)品的投資人的風險也有所擴大。
為此，五牛基金在很早之前就引入了專業(yè)人才，建立了龐大的數(shù)據(jù)庫，對不同類型企業(yè)和不同產(chǎn)品建立數(shù)據(jù)模型，借助這些模型和數(shù)據(jù)，投資者能非常清楚地了解這些投資項目的投資周期和可能存在的風險。
在債權私募的收益轉向固定收益下滑，或者改為純固定收益轉為固定＋浮動收益時，房地產(chǎn)股權類私募的收益卻有望上升。
陳國華解釋稱，未來，房地產(chǎn)股權私募提供的服務，將從簡單的股權投資，轉向增值服務、深化服務，在每一個房地產(chǎn)投融資開發(fā)環(huán)節(jié)所需要的服務上深挖盈利點。
不過，想通過綜合服務，擴大股權收益的，并不只有地產(chǎn)私募。大型開發(fā)商也在通過擴增服務提高收益。此前，萬科就期望效仿美國鐵獅門，借助小股操盤的方式，擴大股權收益水平。綠地也已成立了綠地金服，向部分中小房企提供金融服務。
對此，陳國華的判斷是開發(fā)商向業(yè)界提供的金融服務，目前來看更多還是側重于服務企業(yè)自身，部分則存在投資類型單一的局限。相比之下，傳統(tǒng)股權私募提供的平臺更大，類型也更為豐富，在競爭上也會更有優(yōu)勢。
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