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    摘要：早在1996年，力高地產就已經走出福建省，進行跨區域的市場拓展，異地復制能力強正是得益于這么多年的行業經驗積累。

　　編者按：2015年，中國房地產值得記憶的年份，行業曾經的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業交集。但與此同時，房地產行業傳統的開發、資本模式、商業業態卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，由觀點地產新媒體主辦的2015博鰲房地產論壇及英國戴森冠名的2015年度中國地產風尚大獎大幕開啟，繼續推出“博鰲特稿”系列報道，對中國房地產行業及上下游全產業鏈的企業家、專家學者、政府協會人士、行業精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉變時期的中國房地產”。

　　觀點地產網 煮水，燙杯，沏茶，然后慢慢過濾出第一道清香，茶壺在手里自如來回，嫻熟專業的茶道高手，這是力高地產總裁黃若青給我們的第一印象。

　　喝茶幾乎是所有閩南人士的共同愛好，對黃若青也不例外。他在辦公室一角陳列了一套整潔的茶具，每逢有客到來，就能享受他最舒適的安排。

　　與茶的清幽淡雅相仿，黃若青穿著素雅的格子襯衫、黑色西褲，一頭黑發，身形挺拔，顯得極其精神。

　　黃若青建筑設計出身，交流中處處透出簡潔，線條清晰，崇尚簡單的生活方式，甚至在員工匯報工作時，都習慣于用畫畫來思考、用圖來說話，這樣更易于理解。

　　追逐簡單卻注重細節，這是黃若青的生活態度。

　　在談到具體某一項目時，黃若青說，把所有可能性都考慮一遍也是蠻累的，但有時候嘗試反向思維，就能獲取更多的靈感，因而設計也就更為出色。

　　力高地產創立20多年，經歷了中國房地產的起起落落，為什么能取得今天的成就？也許正如一首閩南歌《愛拼才會贏》所唱，認準的東西，不管多難都會努力去達到。

　　福建人在深圳

　　1968年11月，黃若青生于福建泉州。靠近沿海、生活貧窮，在黃若青看來是多數閩商能成功的關鍵因素之一。

　　當貧窮遇上改革開放，就成為了閩商發展的機會。多數人選擇了飄洋過海，去到東南亞等地創業，由此也產生了一大批成功的企業家。也是因為此間機遇，黃若青與兄長創立了力高地產，成為地道的閩商。

　　雖然起家于福建，但是力高的心更大。為尋求海外上市，力高在2012年選擇將總部搬遷至深圳，成為特區外來商賈中的新一員。按黃若青的話說，這是因為深圳包容性更強，能帶給力高地產更多的活力。

　　如果說活力相對無形，那么讓力高更好地與資本市場對接則為有形：2014年1月30日除夕當天，力高地產成功在香港聯交所主板上市，集資凈額近10億港元。

　　在進入深圳之后，黃若青首先想的是，既然來到深圳，就必須融入深圳這座城市，于是就有了2013年12月出手拿地那一幕。

　　當時，力高地產以9.8億奪得坪山新區G11337-0095地塊，溢價率211%，樓面價約為7400元/平方米，刷新了坪山新區樓面單價紀錄。

　　時間進入到2015年，伴隨樓市的一波大漲，力高地產也在深圳站穩了腳跟。

　　位置較為偏遠的坪山新區房價也水漲船高，甚至一度爆出部分項目單價達到4萬元的消息，價格與深圳中心區域房價看齊。

　　力高地產坪山項目的價格也顯著飆升，公司在坪山的君御國際項目第二次開盤價格比第一次價格大漲近50%。

　　除招拍掛拿地外，與其他房企在深圳一樣，力高深耕深圳還有另一條路，就是尋求合作。

　　“主要是尋找有土地但缺乏開發運營經驗的企業，基于此，力高地產便能夠通過輕資產的運營模式實現規模的快速壯大。”在黃若青看來，力高地產幾年前就已經在試水輕資產這條路，到深圳后之所以有充分信心做這件事情，與其一直以來練內功不無關系。

　　有質量的高增長

　　在深圳逐漸站穩腳跟后，黃若青穩打穩扎的務實精神開始顯露。

　　早在1996年，力高地產就已經跨出福建省，開始跨區域市場拓展。為什么力高地產復制能力很強？就是因為這么多年一直在積累經驗，夯實發展根基。

　　雖然房地產行業進入了所謂的“白銀時代”，但黃若青對未來房地產市場依舊謹慎樂觀，并開始將有質量的高增長列為力高地產未來發展根本。

　　當市場不像20年前一樣簡單造房子時，怎樣能給產品賦予更多服務附加值？于力高地產而言，也會圍繞附加服務有很多的動作，不光是互聯網，還有社區服務類。

　　但力高不會“攤大餅”，因為“攤大餅”不僅會造成社區服務跟不上，對企業而言，也會有資產負擔。有些經營不好的，對主業也會造成影響。

　　在黃若青心中，達到產銷平衡的高效運營才是做房地產最高的境界，也是力高地產有質量的高增長的最終內涵。

　　因為房地產是資金密集型的行業，政策、市場的變化都會對企業造成較大影響，能夠快速將資金回籠，達到預期的利潤率，才是安全的企業發展之路。

　　“現在有融資平臺、有這么長的開發經驗，銷售要過百億其實不難，為什么力高地產不強調這一塊？因為企業的發展不單單是規模的擴張、銷售額的提升，而是需要在保障產品品質、為客戶提供基于生活幸福感的全系列服務的同時平衡資本市場，給投資者、給股民有好的交代，用壓縮產品附加值、犧牲股民利益的方式來達到的銷售增長不是我們想要的。

　　房地產企業以前的核心資源是土地，拿的地越多越好，而在以后則是信用。因為以后金融會成為決定房地產成敗的一個決定性因素，而金融的背后是信用。”

　　黃若青透露，力高地產的決策體系是建立在詳實的數據庫和客觀切實的分析基礎上的。各關鍵業務線的數據信息匯總分析實時共享，是公司監測內、外部環境變化并據此制定調整策略的基礎工具，它指導公司快速做出成本優化、價格調整等決策。

　　在黃若青看來，正是由于力高地產的穩健，才使得上市前負債率處在比較低的水平，由此也獲得了境外投資者的認可，最終成功在港交所上市。

　　但穩健不代表就不擴張，黃若青稱，未來力高地產的擴張一定是在高效運營的基礎上，著重以與自身發展相匹配的方式獲取更多土地，比如城市更新、股權并購與合作、招拍掛等。公司已建立了一套投資模式，在綜合平衡利潤與速度目標的前提下，獲取更多結構合理的優質土地，來支持公司的可持續發展。

　　愛拼才會贏

　　雖然力高地產已經上市，市場逐漸打開，發展思路逐漸清晰，但打拼了這么多年的黃若青仍未有絲毫懈怠。

　　引用黃若青喜歡的“愛拼才會贏”歌詞，“人生可比是海上的波浪，有時起有時落，三分天注定，七分靠打拼”，這也是黃若青一直堅守的信念。

　　生活依舊簡單，工作仍是最大的愛好之一。按照黃若青的說法，“同事上班我就上班了。同事遲到我就知道他們誰遲到了”，早一點上班的最大原因就是可以盡早將工作安排下去。

　　力高地產發展至今，從最初事必躬親到如今看報表，抓統籌，黃若青開始給予員工更大的自由發揮空間，“不要我說什么你就做什么，這樣的企業缺乏活力”。

　　“同事來匯報，肯定不能說‘老板你看怎么辦’，他們要有自己的思維，而不是木頭人，我這邊說什么就做什么。”交上來的各類報表，一定要有分析的結論和建議，能夠發揮出集中快速決策的應有作用。

　　從最初創立力高地產到如今已有二十余年光陰，這位鵬城里的閩商除了保留著原有的愛拼才會贏的精神外，源自初心的信仰也未曾改變。

　　擁有純粹的信仰，也促使其投身慈善事業，并在無形中幫助力高地產開拓了文化旅游等創新性業務。

　　基于此，力高地產在天津投資了一個文化項目，即天津的媽祖文化園。文化園主體還在建設當中，但已落成全球最高的43米媽祖雕像，現在已經成為了天津市的海上景觀和旅游景點。

　　“這個文化園項目旁邊還有商業，那塊商業也是屬于力高的。力高可以做一些禪修，提供安老服務等，與自己整個產業形成互補。”

　　在黃若青心中，這既是自己對信仰的詮釋，也是對力高品牌的一種深化，能夠給客戶提供具有幸福感的附加服務，能夠給城市留一點東西，是公司要在市場上樹立的鮮明形象。

　　“不要硬生生的說要去做什么，而是要有內涵來支撐，才會扎根下去。和產品一樣，企業的文化也要呈現出有內涵的東西。”

　　以下為觀點地產新媒體對力高地產執行總裁黃若青先生的采訪實錄：

　　觀點地產新媒體：現在的資本市場很熱，有些人說股市好了，房市就不太好，但深圳樓市又漲得非常厲害，對此您怎么看？

　　黃若青：深圳樓市漲是肯定漲了，但是那些“日光盤”也有點夸張。

　　熱銷的場面還是有的，像力高在坪山的項目，第二次開盤就比第一次開盤漲了很多，價格漲了近50%，這樣利潤就起來了。

　　觀點地產新媒體：企業賺這么多，不是又要被說暴利了？

　　黃若青：以前那種暴利是不存在的，而且房市再怎么跌也跌不到哪里去，可以作為一種避險的投資方式。

　　不然現在投資什么？投資黃金、貴金屬對老百姓來說都不算是很大筆的投資，也不專業，作為中國人的習性，最保險的還是投資房地產。

　　觀點地產新媒體：您對未來市場走勢還是比較樂觀的？

　　黃若青：是比較樂觀。大家都在說黃金時代到白銀時代，房地產商現在也在思考怎么提高品質，再也不是20年前那樣簡單造房子，現在講的是如何給這些產品賦予更多附加值。

　　產品升級這一塊應該是看好的，因為并不是靜態的東西，還是會一直漲。房地產商也一直在不斷加內涵的元素進去。

　　房子本身有內在的價值，不是靜止的，與古董放一百年之后會漲是完全不同的概念。

　　觀點地產新媒體：現在房企都在轉型升級，您認為這種升級是不是改變不了房地產本身的功能？

　　黃若青：中國城市化的發展和國情是相符合的，只是說我們怎么樣賦予它更多的內涵。

　　有時候我會思考一個問題，中國的房子跟國外對比，差異在哪兒？國外很多社區服務、理念都是國內需要學的。現在大家都在講養老、文化、旅游，其實任何東西都是適合就是最好的。

　　現在很多城市攤大餅，造成社區服務跟不上，例如前幾年大型的ShoppingMall。中國比較大的商業地產公司現在也在轉型，原有的商業確實是讓他們背負了較大的資產包袱。

　　國外更多的是做一些社區商業，比如一個小區的生活設施有超市、教育、醫療等就好，不一定要非常大。

　　觀點地產新媒體：如果與其他企業聯合起來，是不是負債或者資產會相對輕便一些？

　　黃若青：輕資產這一塊，畢竟是專業人做專業的事，現在地產商合作實際上是雙方的優勢互補

　　力高地產前幾年也是走這條路，自身有土地資源或者是國營企業，我們都可以進行合作。我們的優勢是有較強的運營能力，企業將項目交給力高地產來管理，運營，收取一定的品牌管理費，在前兩三年就開始這樣做了。

　　力高地產近期也會有很多動作，不只是互聯網，還有社區服務類的。當然并不是攤大餅，什么東西都去碰。

　　為什么今年提出有質量的高增長？怎么樣能夠快速將資金回籠，達到預期的利潤率，這個才是安全的。房地產是資金密集型的企業，政策、市場的變化都會對企業造成較大影響。

　　為什么力高遲上市？因為每個企業的發展理念都不一樣，這是煉好內功的問題。1996年，力高地產已經走出福建省，進行跨區域市場拓展，我們的復制能力強就是因為這么多年都在積淀經驗。

　　除了每個產品會有一些差異外，力高地產現在的現金流回正期間是18個月，做房地產最高的境界就是要達到產銷平衡。

　　力高地產剛上市，規模小，怎樣把劣勢轉化為優勢？首先產銷一定要平衡，就是怎樣把自身資金利用到極致；其次，輕資產也是力高地產擴展規模的方式；此外，土地獲取不能放太多在中長線，比例要協調。

　　觀點地產新媒體：您說過力高地產今年要銷售一百億元？

　　黃若青：其實我只是告訴大家，力高要保持兩位數的增長，因為達到優質的增長才是最主要的。

　　現在有融資平臺、有這么長的開發經驗，銷售要過百億其實不難，為什么力高地產不強調這一塊？因為企業的發展不單單是規模的擴張、銷售額的提升，而是需要在保障產品品質、為客戶提供基于生活幸福感的全系列服務的同時平衡資本市場，給投資者、給股民有好的交代，用壓縮產品附加值、犧牲股民利益的方式來達到的銷售增長不是我們想要的。

　　房地產企業以前的核心資源是土地，拿的地越多越好，而在以后則是信用。因為以后金融會成為決定房地產成敗的一個決定性因素，而金融的背后是信用。

　　觀點地產新媒體：您剛才說比較注重資金安全，對于資金方面是怎么看的？

　　黃若青：力高地產上市前的負債率就處在比較低的水平，是比較穩健的企業，境外投資者也是這么認為的。

　　觀點地產新媒體：力高地產為什么搬到深圳來？

　　黃若青：搬總部也是大事，曾有過兩方意見，一個是搬上海、一個是搬深圳。權衡之后，覺得從地理因素來說，深圳更適合我們。

　　深圳是比較有活力的城市，節奏快，相對來說也比較務實。另外，力高本身是一個港企，并不是上市之后才重新調架構的，在深圳能更好地與境外資本平臺對接。

　　到深圳后，因為深圳土地資源稀缺，就通過招拍掛先落一個子下來。

　　由于城市更新時間長，前期資金投入量大，握有資源的企業很多也在尋求合作。比如說有些工廠去申請更新改造，申請了又不會開發，這些都是力高地產合作的目標。力高地產有很多融資渠道，又是一個專業的開發商，雙方都有契合點。

　　除此以外，長久以來對于產品精細化的追求，也可以讓力高在深圳更好地發展。

　　觀點地產新媒體：留在福建會不會優勢更大一些？

　　黃若青：除了影響力方面，對接金融市場、人才市場，深圳的優勢還是更明顯。

　　深圳畢竟是個包容性比較強的城市，人口密度非常大，也有很多產業支撐。

　　一是產業，二是人口，三是國家的政策，這幾方面深圳的優勢是很明顯的。高科技和金融也很厲害，高科技應該中國最好的大頭都在這邊。就拿樓市來說，如果把水龍頭打開，不限購、不限貸的話，結果會不得了。

　　觀點地產新媒體：對比香港，深圳人民還是要幸福很多？

　　黃若青：深圳為什么土地資源非常稀有？跟香港那一套是不一樣的。

　　香港很早就有城市可持續發展的理念，因為對于環保的要求，對于可持續發展長遠的規劃眼光都跟國內都不一樣。

　　國內現在是先把城市建起來，所有的交通、服務設施都必須要到達。香港是壓縮港島那一塊，出于控制考慮，居住環境會差一點，但從長期發展來說，比國內更有持續發展的能力。

　　觀點地產新媒體：現在二線城市不那么好做，為什么力高地產進入了很多二線？

　　黃若青：從布局上來說，并不是所有的二線都不好，有些是要看產業和人口，要看國家政策支撐能不能讓城市更好地發展。

　　力高地產現在的項目基本都落在了環渤海、長三角、珠三角三大經濟帶，主要是合肥、南昌、天津等省會城市。

　　力高過往拿地什么模式都有，比如說股權并購、城市更新，還有自己獨特的文化概念拿地。現在力高比較少參加招拍掛，因為通過其他方式拿地成本會小很多。

　　例如天津拿地成本很低，后來受益于京津冀概念以及產業轉移利好，給這些地方帶來了很多的優勢。

　　觀點地產新媒體：北京市政府遷通州對力高地產也是一個好事兒？

　　黃若青：天津的承接能力是比較強的，力高地產天津那個項目就享受到了政策資源的利好，未來力高地產還會繼續以文化概念模式拿地。

　　觀點地產新媒體：力高地產是走中高端的路線？

　　黃若青：我們的產品線主要是首置、首改。我一直在強調，不是面積從100到150了就是改善，這也是房地產正在變革的地方。

　　從我本人對市場的判斷來看，未來對于房地產商的要求應該會更高，從提供產品發展到提供服務給客戶，有時候需要通過專業知識去說服客人。

　　觀點地產新媒體：這個跟您做過設計有關系？

　　黃若青：對，雖然所有的可能性都考慮一遍是很累人，但有時候反向思維就可以有更多的靈感。

　　我辦公桌上筆筒里面的筆很多，同事進來匯報工作的時候，我就拿著筆跟紙出來畫，這是一種習慣。建筑師其實就是用畫來進行思考，用圖來說話。

　　前幾年，國內的外立面搞得很差，人住的環境主要是考慮通風、采光和舒適度，而不是外表搞得像皇宮一樣，有意義嗎？白花錢。

　　學習別人的外表其實是很怪異的，建筑有兩種，一種是好看，但是不耐看，另一種是第一眼雖沒那么驚人，但是很耐看。

　　現在是白銀時代了，大家都要進行成本的精細化，設計首先要符合最優化原則，不能造成開發周期更長、成本更高。

　　觀點地產新媒體：您一直在強調成本和開發周期，是不是每天都看財務報表？

　　黃若青：力高地產現在有四個分析體系，一是財務，二是成本，另外兩個分別是運營與銷售。

　　我要求每個體系呈現的不單是報表，還必須有分析的結論和建議，公司的決策體系是建立在詳實的數據庫和客觀切實的分析基礎上的。

　　同事來給我匯報，肯定不會說“老板你看怎么辦”，要有自己的思維，有自己的想法，而不是木頭人一樣，我這邊說什么就做什么。房地產沒有什么高科技，關鍵是協同能力。

　　觀點地產新媒體：最近創業很熱，越職業化的人才越來越難留下，力高地產遇到這個問題了嗎？

　　黃若青：我經常對同事說，不管你們在不在力高，每件事情都要從老板的思維角度來考慮。

　　確實是這樣，因為不是今天要打這份工、領這份工資才做這個事情，這樣就沒有激情，對工作的判斷就會有偏頗。

　　他們雖說有創業的沖動，但我相信也有冷靜的一面。現在這個市場已經非常規范了，跟第一代創業者完全不一樣，這些東西需要資金實力、技術實力等，去進行綜合的判斷。

　　力高作為一個上市公司，有一個好的平臺，我的管理理念是讓他們自己可以發揮、創造，不是我說什么就做什么，這樣的企業缺乏活力。從員工方面來說，也需要有自己的主動性。

　　觀點地產新媒體：未來會不會提出合伙人計劃？

　　黃若青：房地產是沒有什么高科技的行業，主要是管理整合的能力，企業要發展，最主要的是有優秀的人才。

　　公司有考慮股權激勵的機制，采取的方式每個企業都不同，萬科規模很大，可能策略會更多一點、更超前一點。這一塊，力高肯定也是會考慮的。

　　觀點地產新媒體：力高地產有沒有學習的企業或者發展模式？

　　黃若青：力高地產發展了20多年，經歷了中國房地產的起起落落，但市場沒有一種完全固定的模式。

　　現在一些標桿企業，其實在不同的階段都有不同的發展要求，我想各取所長。

　　比如說萬科的標準化、萬達的高效率還有龍湖的產品品質，不要只學某一個，因為這是學不來的。

　　觀點地產新媒體：未來會有很多小企業活著還是越來越集中，合并越來越厲害？

　　黃若青：不會像香港那樣，只有十個、八個企業控制完這個市場。

　　中國的市場太大了，而且發展期也就20多年，發展周期和外面還是有一定的差距。

　　所以應該說，區域性的企業還是有的，因為單一企業沒辦法一統天下，也是不可能實現的。只能說某些企業在某些區域有優勢，但市場肯定也有優勝劣汰的過程。

　　觀點地產新媒體：這幾年有閩商基因的開發商發展都很厲害，您感覺到了嗎？

　　黃若青：福建本身有地理的特點，和廣州一樣是沿海。早些年比較窮，但是靠近沿海，改革開放的利好比較大。

　　沒有100%也有80%、90%都有海外關系，所以多數人飄洋過海去創業，現在東南亞的大企業家很多都是我們那邊的。

　　為什么有閩南歌叫《愛拼才會贏》？意思是我們閩商認準的東西都會努力去實現。

　　觀點地產新媒體：福建人很拼，黃總是不是太拼了？

　　黃若青：同事上班我就上班了，同事遲到我都知道他們誰遲到了。

　　我養成了固定的工作時間，有些東西可以更早、更清晰地掌握，有些事情同事向我匯報、反饋了以后，可以盡早安排下去。

　　有人說你有沒有其他愛好？我說工作是我的愛好之一，沒事兒反而覺得很不自在。

　　觀點地產新媒體：除了工作之外，個人愛好是廚藝還是比較喜歡健身？

　　黃若青：現在這種年紀，健身是很重要的。我自己會散步，快步走，一天五六公里，機械的比較少。

　　觀點地產新媒體：您有微信嗎？跟員工的溝通方式是什么？

　　黃若青：信息時代，微信已經成為交流、掌握信息的一個重要工具了。公司現在有自己的內部集成通訊平臺，公司的工作交流、郵件往來都在上面。通過電腦、手機隨時都可以進行溝通，郵件過來還可以通過微信提醒，所以在溝通上不會存在壁壘。

　　觀點地產新媒體：黃總多次提了白銀時代，您覺得房地產的高利潤確實是下調了還是因為產品的原因？

　　黃若青：黃金時代其實應該說是草莽時代，比白銀時代有本質的不一樣。

　　未來房企會面臨什么問題？就是需要更多地挖掘產品附加值以及給客戶更多服務，能夠創造一些價值。

　　中國的市場太大了，房子都開發完了嗎？現在城市不斷發展，肯定還有人口要進來，也有需要改善生活品質的房子，這些都是機會。

　　行業的調整是正常的，回歸到合理的利潤水平也是很正常的。

　　一個企業發展的不同階段，應該與整個市場發展的階段尋找契合點。大形勢是好的，就看能不能抓住機會，創造下一個階段的利潤增長。

　　每家房企都有不同的特點，接下來的市場其實是百花齊放的，不會說誰是最好的。誰都有特點、長處，總的來說，都是看怎么適應市場，怎么在市場里競爭。

　　觀點地產新媒體：為什么當初會在保定贊助寺廟？

　　黃若青：當時是九幾年，力高開始走出福建參與舊城改造，也算是一種經驗的積淀。

　　當時投資的那個項目，旁邊剛好有關帝廟，還有戲院等，都已經破破爛爛了，最后是修復了交給政府去管理。

　　其實那些并不在我們的開發范圍里面，應該說帶動了民眾的聚集，這樣對項目也是一種推動。

　　觀點地產新媒體：有的時候積善是一個正循環，會互相循環？

　　黃若青：對，是互相推動的作用。比如說天津的媽祖文化園，現在在建設中，我們先把全球最高的一個43米媽祖雕像建在海中間，當地政府修了一條路過去。

　　現在還有很多寺廟在建，已經成為了旅游景點。

　　因為天津也是沿海城市，而且信奉媽祖，因為我們的拿地模式也跟這個城市有契合度。

　　文化地產就是給城市留一點東西的同時，對自身的產業也是一種推進。

　　不要硬生生的說要去做什么，而是要有內涵來支撐，才會扎根下去。和產品一樣，企業的文化也要呈現出有內涵的東西。

　　就像天津文化園項目，雖然在海中，但是旁邊還有商業，那塊商業是屬于力高地產的，力高可以做一些禪修，提供安老服務等，與整個產業形成互補。