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中梁控股1月銷售下滑近3成 三四線土儲占比近8成

2020-02-17 04:03 | 來源:新浪財經 | 作者:俠名 | [券商] 字號變大| 字號變小


克爾瑞數據顯示,中梁控股1月份銷售額一反前幾年高歌猛進的速度,同比下滑達到29.72%,這或和公司土儲項目主要集中在三四線城市有關。...

 

        近日各上市房企陸續公布2020年1月銷售成績,整體來看,1月本來就是房地產行業的傳統銷售淡季,新型冠狀病毒疫情更是重創了房企銷售。根據公告及克而瑞數據整理顯示,2020年1月TOP100房企全口徑銷售額較去年同期下降12.7%,即使是頭部房企也未能例外,34家去年處于千億規模之列的房企中有25家合同銷售金額同比下滑,下滑幅度超20%的有12家。

        克爾瑞數據顯示,中梁控股1月份銷售額一反前幾年高歌猛進的速度,同比下滑達到29.72%,這或和公司土儲項目主要集中在三四線城市有關。在三四線城市杠桿率依然較高、今年返鄉置業潮再度不及預期的情況下,中梁控股的銷售回款以及現金流或將面臨考驗,這也將影響公司本已高企的融資成本。

        1月銷售下滑近3成

        中梁控股作為最后一家上市的TOP20房企,近幾年的銷售額依然保持較快增速,2019年全年實現全口徑銷售1525億元,較2018年的1288.7億元同比增長18.3%。作為年銷售額超1500億元的頭部房企,今年1月份僅實現74億元的銷售成績,同比下降29.73%。

        事實上,中梁控股的銷售疲軟在去年12月就已有所表現。每年的12月作為眾多房企年底完成銷售業績的關鍵月份,不少房企的銷售成績是喜人的,而中梁控股去年十二月銷售額為220億元,較2018年12月基本持平,但銷售均價為9100元/平方米,較此前11月份的10700元/平米和全年的10300元/平米折價15%、11.65%。

        盡管中梁控股在2019年完成了全年的銷售目標,但從今年1月份的銷售成績來看,中梁似乎并未有在去年末故意“不發力”的情況。今年一月銷售成績在去年同比下滑的基礎上再次下滑,或許和三四線城市返鄉置業潮接連“失約”有關。

        三四線土儲或面臨考驗

        2019年中報數據顯示,中梁控股的權益土儲面積達到4200萬平方米,其中三四線占比分別為64.1%、17.7%,合計達到81.8%。自然地,公司去年上半年的銷售額也多來自于三四線城市,分別為377億元、90億元,合計占比達到73.3%。

        前幾年,棚改貨幣化極大地刺激了三四線城市的購房需求,帶動了一二線房價的走高,并最終促成上一輪房地產大牛市,在這輪可以說是由三四線城市帶出來的牛市中,走出來的不僅只有中梁控股、碧桂園、中國恒大、新城控股(35.230, 0.03, 0.09%)也都是受益者。但棚改貨幣化突然熄火,杠桿已不再低的三四線城市的購房需求或將面臨巨大的挑戰,連續兩年返鄉置業潮失約更是佐證了這一趨勢。中梁約8成三四線土儲在上一輪節奏是精準踩點,在下一輪行業調整的“白銀時代”或將變成“燙手山芋”。

        自公司上市以來公布的近半年[A1] 的銷售單價分別為9800、10900、10800、10700、9100、10200元/平米,盡管今年1月有所回升,但仍難掩三四線房價疲弱的走勢。相比之下,Wind數據顯示,百城住宅價格指數中,三線城市的價格盡管增速有所下降,但依然維持著同比為正。

        當前,中梁控股的盈利能力較為一般,2019上半年銷售毛利率為24.49%,凈利潤率僅為9.23%,若三四線城市房價持續疲軟、周轉減緩,將對公司的盈利和現金流造成較大影響。

        現金流影響融資成本

        在上市前,中梁控股的杠桿率一直高企,這也使得其融資成本一直處在較高水平。數據顯示,2015年、2016年及2017年中梁凈負債率分別為1335%、1790.2%、339.5%。而2018年中梁的總權益為67.54億元,較去年末增長了186.92%,總權益驟增降低了凈負債率,2019年為43.5%,但并未實質降低公司的融資成本,公司的資產負債率仍高達95.25%。

        2019中報顯示,中梁控股的穆迪評級為B1,與同樣融資成本高企的佳兆業評級相同,近幾年公司的平均融資成本均不低,2019年更是升至10%。在行業融資面趨緊的大環境下,龍頭房企的融資更受青睞,中梁控股的短期債務占比為50.23%,一年到期的債務占比相對較大,盡管賬面資金足夠覆蓋短期債務,但是有129.6億元為受限制現金,16.96億元為已抵押存款,真正能用的現金及現金等價物只有100.64億元,而一年內要支付的計息銀行及其他借款達到144.67億元。

        中梁控股近幾年快速突進是的公司現金流狀況堪憂。經營現金流是融資回款之外的另一大資金來源,2016年來,中梁的經營現金流多數為大幅超越凈利潤地流出的狀態,而籌資現金流為流入的狀態。

        現金流表現不佳,債務結構不盡合理,短期償債壓力不小,資產負債率高企,土儲主要集中在三四線城市,這些因素共同決定了中梁控股的融資成本。2020年的銷售回款的好壞是上述問題以及融資成本走向的關鍵決定因素,而1月不理想的銷售數據則開了個不好的頭。

電鰻快報


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