2019-06-17 09:42 | 來源:和訊房產 | 作者:楊羚強 | [房地產] 字號變大| 字號變小
相對于推高負債率實現規模擴張，加速擴張之際還能實現負債率的大幅下降對企業來說則更加困難，但這也是房企實現穩健發展所需苦練的內功。
在過去30年里， 中國房地產界的大多數房企從十億走向百億，走向千億，走向五千億，乃至走向萬億都留存著加杠桿的影子。通過推高杠桿率，抓住房地產黃金發展時代的機遇，很多房企加速規模擴張，迅速成長為中國房地產行業的龍頭房企。
這逐漸成為房地產行業的定式思維，企業要擴大規模，就要增加負債，推高負債率。相對于推高負債率實現規模擴張，加速擴張之際還能實現負債率的大幅下降對企業來說則更加困難，但這也是房企實現穩健發展所需苦練的內功。
2018年在港上市的美的置業，凈負債率在過去三年連續大幅下降。截至2018年年底，美的置業凈負債率已大幅下降至97%。美的置業打破了房地產行業依賴推高負債率實現規模擴張的魔咒。左手擴規模，右手降負債，苦練內功之下，美的置業走出了一條穩健擴張之路。
揭秘：負債增加的真相
一直以來，總有一種觀點認為，房地產行業的負債率偏高。
但其實行業的高負債率，和現行會計制度有很大的關系。由于，我國實行的是商品房預售制，在房屋正式交房前都只能算作為負債，而不能歸為收入。受這一制度的影響，房企的負債率往往被制度推高。
以美的置業為例，如果扣除預售款，2018年的真實資產負債率僅僅只有55%的水平，負債處于健康狀態。美的置業所以被誤解，認為公司在“加杠桿”，也和企業銷售額大幅增長有關。
截至2018年12月31日，美的置業負債總額為1537.35億元，同比增加52.5%。但是，同期美的置業的合同預售增長了55.82%.這就導致了公司負債總金額的大幅上升。
實際上，美的置業2018年新增的負債，其中接近200億元的增幅來自于預收賬款，是由銷售合約簽約上升帶來的;另外200億主要來自于貿易及其他應付款，在這里面，主要增加是隨著項目規模增大的工程應付款，以及合作項目帶來的少數股東投入。
隨著銷售結轉以及交房后，這些在財報上表現為負債的預售賬款將直接轉化成收入，實現負債水平的大幅度下降。
在規模高速擴張的同時，美的置業的負債率卻一直是在下降的。過去三年，美的置業的銷售業績分別為206億元、507億元和790億元，復合年增長率超過了95%。但這三年中，美的置業的凈負債率卻分別是624.7%、118.9%、97%，去杠桿的意圖非常明確。
增長秘訣：優質土儲+高品質產品
那么，在去杠桿之后，美的置業又是如何實現高增長的?
2018年年報披露，大量豐厚優質且低成本的土地儲備，是美的置業實現高質量增長的因素之一。2018年年報披露數據顯示，截至2018年年底，美的置業擁有4507萬平方米土地儲備，土儲貨值超4600億元，覆蓋48個城市。
美的置業土地儲備非常優質，70%的土儲位于二線及以上城市，這些城市具有強大的經濟產業基礎，是人口凈流入的城市，聚集優秀人才、經濟發展前景好，為房地產發展提供強大支撐，抗風險能力較強。而剩余位于三四線城市的土儲則主要集中在珠三角和長三角范圍內，坐擁廣深以及上海(樓盤)等核心城市的經濟產業外溢效應。同時，隨著區域一體化發展，軌道交通網的成熟，這些三四線城市將享受核心城市購房需求外溢，擁有良好的發展前景。
2019年，美的置業在加強在優質城市的深耕，同時選擇性的布局潛力增長城市，提升城市布局等級，這些城市抗風險能力較強，且可分享未來的土地紅利，為未來的利潤和規模實現高品質增長奠定堅實基礎，例如策略性進入中部地區中心城市武漢(樓盤)，粵港澳大灣區“9+2“城市惠州(樓盤)等。另外，還圍繞已布局的高潛力城市進行深耕，提高單城市產能，降低管理成本，提升利潤;并堅持“房地產+產業”復合型發展戰略，未來將通過更多渠道獲得低成本優質土地。
在大幅提高布局城市產能，開拓低成本優質土地同時，美的置業還不斷改善施工工藝和技術，優化房地產開發質量。美的置業一直在全國范圍內推廣和應用“匠芯”建造體系，堅持用匠心打磨精工品質，提升房屋建筑質量，交付令業主滿意無憂的房子，改善人居生活體驗。截至2018年底，美的置業“匠芯”建造工藝已在全國12個區域公司、119個標段落地。2018年“匠芯”工藝項目的應用面積達443萬㎡，應用占比51.9%。
土儲更優質，產品競爭力又強，自然而然能幫助美的置業在去杠桿后，依然保持高增長的勢頭。
根據克而瑞地產研究中心公布的《2019年1-5月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示，美的置業以352.3億元操盤金額位列25名。實現操盤面積338.5萬平方米，排行業20名。而美的置業公布的數據顯示，前5月合同銷售金額人民幣371億元，同比增長約17.78%，而相應的已售建筑面積約355.9萬平方米，同比增長約15.22%。
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