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        截至5月29日，北京地區(qū)累計(jì)入市限競(jìng)房套數(shù)高達(dá)34559套，網(wǎng)簽套數(shù)合計(jì)10683套。按面積計(jì)算，網(wǎng)簽完成率約為27.8%;按套數(shù)算，網(wǎng)簽完成率約為30.91%，網(wǎng)簽率依然較低，但相比去年去化速度提升明顯。值得注意的是，與2018年清一色的限競(jìng)房土地出讓不同，今年以來(lái)已有4宗不限價(jià)地塊成交。

        供應(yīng)規(guī)模較大

        中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年6月10日以來(lái)，北京地區(qū)累計(jì)入市限競(jìng)房項(xiàng)目達(dá)到50個(gè)，總計(jì)75期，住宅供應(yīng)套數(shù)合計(jì)達(dá)34559套。截至5月29日，網(wǎng)簽套數(shù)合計(jì)10683套，網(wǎng)簽面積合計(jì)112.23萬(wàn)平方米，網(wǎng)簽平均價(jià)為48919元/平方米。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，實(shí)際銷(xiāo)售比例約45%左右，限競(jìng)房項(xiàng)目去化速度整體仍較低。

        進(jìn)入5月，北京限競(jìng)房網(wǎng)簽量首次突破1萬(wàn)套，但庫(kù)存也達(dá)到歷史高位。盡管去化速度仍然較低，但相比2018年已經(jīng)有了較大改觀。2018年底，限競(jìng)房市場(chǎng)整體去化率不足20%。

        針對(duì)限競(jìng)房項(xiàng)目去化較低的原因，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，限競(jìng)房地理位置普遍不佳，僅少數(shù)五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目去化效果較好。同時(shí)，限競(jìng)房購(gòu)買(mǎi)后存在五年限售期，同等價(jià)位下，限制較小的二手房更受青睞，引流了很大一部分剛需。

        對(duì)于今年以來(lái)限競(jìng)房去化速度加快的原因，國(guó)仕英稱(chēng)，由于限競(jìng)房項(xiàng)目?jī)r(jià)格低于商品房?jī)r(jià)格，加之今年以來(lái)入市的部分限競(jìng)房項(xiàng)目地理位置相對(duì)較好，成交量可觀。

        中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，春節(jié)過(guò)后，北京樓市出現(xiàn)了一定程度的復(fù)蘇。限競(jìng)房銷(xiāo)售相比2018年出現(xiàn)回暖跡象。近年來(lái)，北京土地出讓項(xiàng)目多以限競(jìng)房為主，未來(lái)限競(jìng)房供應(yīng)規(guī)模依然較大。隨著大量郊區(qū)項(xiàng)目入市，引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)的可能性較大。目前看，北京入市的限競(jìng)房項(xiàng)目普遍降價(jià)10%左右。

        據(jù)了解，2016年底，北京市大量限競(jìng)房土地集中入市。經(jīng)歷2年時(shí)間，開(kāi)發(fā)商普遍已取得預(yù)售證。僅2018年，北京地區(qū)就有39個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得預(yù)售證。2016年以后，限競(jìng)房土地出讓成為北京土地出讓的主流，因此限競(jìng)房項(xiàng)目未來(lái)仍是主流產(chǎn)品。

        不限價(jià)地塊增多

        值得注意的是，今年以來(lái)已有4宗不限價(jià)地塊成交。在市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)下，2019年土地市場(chǎng)出讓規(guī)則有所松動(dòng)，不限價(jià)地塊增多。

        5月28日，恒基以30.2億元成功競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊，樓面價(jià)69541.99元/平方米。國(guó)仕英指出，近期北京不限價(jià)地塊增多，不會(huì)對(duì)整體房?jī)r(jià)產(chǎn)生沖擊。這些地塊多數(shù)位于遠(yuǎn)郊，競(jìng)爭(zhēng)力度不強(qiáng)，房企拿地?zé)崆橐话恪Ｍ瑫r(shí)，不限價(jià)地塊數(shù)量相對(duì)較小，不會(huì)成為主流，限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房地塊仍是市場(chǎng)供應(yīng)主力。但不限價(jià)地塊供應(yīng)量增加，傳遞出北京土地市場(chǎng)的重要信號(hào)。預(yù)計(jì)未來(lái)土地出讓將采用更加靈活的規(guī)則。

        國(guó)仕英表示，隨著市場(chǎng)調(diào)控的深入，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨穩(wěn)。北京不限價(jià)地塊供應(yīng)量增多，預(yù)計(jì)未來(lái)土地出讓規(guī)則會(huì)更加靈活，促進(jìn)供需進(jìn)一步匹配，促進(jìn)北京土地市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康發(fā)展。

        2018年，受?chē)?yán)苛的土地出讓條件、樓市深度調(diào)控、土地供應(yīng)節(jié)奏放緩等因素影響，北京土地市場(chǎng)整體趨冷。2018年，北京共成交72宗土地，成交額合計(jì)1682.9億元，土地市場(chǎng)成交量及成交額均處于歷史低點(diǎn)。

        2019年，為緩解供需矛盾，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，北京地區(qū)加速土地供應(yīng)數(shù)量及品種。北京規(guī)劃委在5月9日舉辦了土地推介會(huì)，共推介57宗經(jīng)營(yíng)性用地。5月10日，北京規(guī)劃委網(wǎng)站公布了5-6月即將入市的54宗經(jīng)營(yíng)性用地。截至目前，2019年以來(lái)北京共成交23宗住宅用地。預(yù)計(jì)北京供地節(jié)奏將加快，接下來(lái)迎來(lái)一小波供地高峰。

        差異化競(jìng)爭(zhēng)

        據(jù)了解，今年入市的樓盤(pán)品質(zhì)普遍出現(xiàn)升級(jí)，為了從激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍，升級(jí)產(chǎn)品線配置成為開(kāi)發(fā)商的普遍打法，包括戶(hù)型設(shè)計(jì)和科技居住系統(tǒng)等。

        某智能家居高管對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商倡導(dǎo)綠色住宅、健康住宅、科技住宅。2018年，排名前20的地產(chǎn)商都提到這一理念，開(kāi)發(fā)商對(duì)品質(zhì)的追求提升明顯。以智能家居為代表的新型家裝技術(shù)，將為地產(chǎn)商持續(xù)賦能。

        值得注意的是，從房企發(fā)布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，一線梯隊(duì)房企在一線城市布局力度有所增強(qiáng)。以萬(wàn)科A為例，公司4月份銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)顯示，2019年1-4月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1294.8萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額2096.1億元，同比增長(zhǎng)6.86%。4月份公司新增項(xiàng)目8個(gè)，項(xiàng)目占地面積合計(jì)63.6萬(wàn)平方米，需支付權(quán)益地價(jià)82.01億元。除咸陽(yáng)西咸駕校項(xiàng)目外，全部位于一二線熱點(diǎn)城市。其中，新增北京項(xiàng)目是位于豐臺(tái)區(qū)王佐0092等地塊，權(quán)益比例為80%，占地面積為16.9萬(wàn)平方米，需支付權(quán)益地價(jià)為34.4億元。

《電鰻快報(bào)》