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　新浪財經訊 2019年2月27日晚間，美好置業(2.880, 0.04, 1.41%)集團股份有限公司（以下簡稱“美好置業”）披露《2018年年度報告》，報告期內實現營業收入25億元，同比下降43.21%，實現歸母凈利潤2.49億元，同比下降62.55%。營業收入和凈利潤雙降的背后是公司在調控政策下的房地產業務的下滑和裝配式建筑、現代農業等新業務板塊尚未步入正軌。

　　行業競爭激烈業績下滑 下調19年經營預期

　　美好置業主要從事房地產領域相關業務，公司擁有住建部頒發的房地產開發企業一級資質證書，目前所開發項目以住宅為主，分布在武漢、東莞、中山、沈陽、合肥、蕪湖、重慶、西安等地。自 2014 年開始，與地方政府合作，通過“三舊”改造的土地一級開發業務，對城中村綜合改造項目拆遷、土地整合、安置等協作服務。

　　2018年以來，中國房地產政策在“房子是用來住的不是用來炒的” 基調下繼續構建長短結合的制度體系，遏制房屋金融資產屬性的投機需求，各地政府差別化分類調控措施逐步出臺。導致房地產行業競爭加劇，行業集中度加速提升，中小房企面臨更大挑戰。

　　2018年公司房地產業務貢獻營業收入比例為92.21%，同比下降37.8%；城中村綜合改造項目收益貢獻營業收入比例為3.3%，同比下降87.27%。

　　美好置業營業收入下滑的同時毛利率也略顯疲軟。

　　2018年公司綜合毛利率為24.88%，同比下降32%。激增的費用又導致凈利潤驟降，2018年銷售費用1.97億元，同比增加56.18%，管理費用3.97億元，同比增加99.82%，研發費用652.73萬元，同比增加39.27%。

　　公司在年報里解釋2018年新項目開盤預售導致銷售費用增加，裝配業務的前期投入導致管理費用和研發費用增長。

　　值得一提的是，2018年度美好置業的多項經營指標未完成，其中計劃完成163萬平方米的土地儲備面積，2018年僅增加蘇州和蕪湖區域合計34.97萬平方米，完成率21%；計劃完成銷售面積86.25萬平方米，實際完成銷售面積73.34萬平方米，完成率85%。

　　不僅如此，2016年和2017年經營計劃完成情況也不容樂觀。

　　2016年計劃土地儲備面積217.5萬平方米，實際只完成了56.32萬平方米，完成率25.89%；計劃銷售面積78萬平方米，實際完成銷售59.12萬平方米，完成率38.9%。

　　2017年計劃土地儲備面積307萬平方米，實際只完成了33.1萬平方米，完成率10.8%；計劃銷售面積84.51萬平方米，實際完成銷售32.88萬平方米，完成率75.79%。

　　房地產屬于資金密集型行業，投資較大，通常采用預售方式，即在未建造完成時向客戶收取價款，一般開發項目達到收入確認條件結轉利潤的時間與項目達到預售條件預收客戶房款的時間存在期間錯配，所以2018年業績下滑和近兩年的銷售未達預期有著直接的關系。

　　因多項經營指標未達標，美好置業在2019年下調了各經營指標的預期。

　　根據2019年的經營計劃，預計產品滿意度75分，服務滿意度80分，土地儲備面積56萬平方米，銷售面積77萬平方米，年度簽約額95億元。

　　主營業務放緩的同時公司開始賣子公司回血，2018年4月16日，美好置業以20.63億元出售名流置業武漢有限公司100%股權，為公司貢獻利潤6.58億元。值得注意的是，所產生的收益在前三個季度作為非經常性損益列報，但是在2018年年報中調整為了經常性損益列報。

　　公司解釋，轉讓名流置業武漢有限公司收益實質為城中村改造地塊所產生的收益，而“三舊改造”屬于公司的日常經營業務，為保持數據可比性，所以年度報告中調整為經常性損益列報。

　　新業務尚未步入正軌 前期投入大資金承壓

　　中央和地方頻頻出臺房地產調控政策，房地產銷售和融資受阻，政策還有加碼可能，房地產行業競爭愈演愈烈，美好置業也開始尋求多元化發展。

　　公司從 2013 年起在裝配式建筑領域進行了拓展和實踐。目前，美好置業子公司美好裝配已擁有多項資質，專業從事裝配式房屋智造。報告期內，美好裝配設立在武漢江夏和青島即墨的生產基地分別建成投產。

　　公司于2018年2月設立全資子公司美億農業，打造糧食種植、水產養殖、加工、零售于一體的全產業鏈現代農業企業。報告期內，美億農業完成湖北省洪湖市、監利縣土地流轉 10 萬余畝，完成 16，000畝蝦稻田改造。實現種養 8，019 畝，其中 1，600 畝完成蝦稻池改造并進行蝦稻共作。

　　裝配式建筑未來空間較大，但短期內市場需求尚未完全打開；現代農業業務具有較高市場需求，但農業銷售渠道尚未建立。報告期內，公司裝配式建筑、現代農業等新業務板塊處于業務培育期，尚未開始貢獻利潤。

　　另外，房地產本身具有資金需求量大、循環周期長等特點，而且裝配式建筑、現代農業等新業務也處于前期投入階段，對資金需求巨大，資金問題是擺在美好置業面前的一道難關。

　　2018年年報顯示，報告期內公司房地產預計總投資金額300.98億元，截至報告期末實際投資金額182.83億元，后期還需投入118.15億元。報告期末資產負債率66.26%，同比增長17.3%。流動比率1.55，同比下降27%，貨幣資金為22.1億元。

《電鰻快報》