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自2018年年底以來，房企融資環(huán)境持續(xù)改善，成本也有所降低，房企抓緊這一戰(zhàn)略機(jī)遇加速融資。2019年以來，房企境內(nèi)外融資規(guī)模同比大幅提升。來自國金證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月22日，2019年以來房企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模已達(dá)928.4億元，地產(chǎn)債發(fā)行數(shù)量136只，分別比去年同期增加97.1%、72.1%。不過國金證券也指出，近兩個月的房企密集融資并不能認(rèn)為是地產(chǎn)融資環(huán)境的整體放松，因為從用途來看，近期房企發(fā)行的債券多數(shù)用于償還舊債。

融資同比大幅增長

房企境內(nèi)融資的高峰出現(xiàn)在今年1月份。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，房企國內(nèi)發(fā)債規(guī)模達(dá)800.91億元，創(chuàng)單月歷史新高，同比2018年同期增幅達(dá)160.29%。另一方面，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一月房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃出現(xiàn)井噴，公布的融資計劃總數(shù)90多起，合計金額超過2100億元，刷新最近一年多來的月度融資計劃新高。

房企海外發(fā)債融資也較為活躍。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日，有30家內(nèi)地房企在海外市場發(fā)行了42只債券，發(fā)行規(guī)模達(dá)到146.6億美元。其中，發(fā)行外幣債券進(jìn)行融資的房企數(shù)量和債券數(shù)量均較去年同期大幅增長。

更多房企也在近期拋出海外融資方案。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期后，有超過25家房企發(fā)布境外債務(wù)融資方案，其中部分企業(yè)已經(jīng)多次實施海外融資，比如禹洲國際，此外融創(chuàng)、旭輝、融信中國、佳兆業(yè)、龍光地產(chǎn)、華潤置地和華夏幸福等也均有密集融資。整體看，融資成本相比去年有所下調(diào)。

融資成本不一

盡管2019年以來房企發(fā)債總額大幅增加，但當(dāng)期融資成本依然處于高位。克而瑞統(tǒng)計顯示，今年1月房企平均發(fā)債成本為6.98%，環(huán)比下降0.17個百分點。境外債融資成本維持高位，1月達(dá)到了7.86%，環(huán)比增加了0.32個百分點，這依然處于最近幾年來的較高水平，企業(yè)融資成本壓力仍在。

不同房企間融資成本也存在差距。中國金茂2月25日公告稱，其間接全資附屬公司金茂投資管理有限公司完成發(fā)行本金金額為人民幣18億元的公司債券，最終票面利率3.72%；萬科公告顯示，其2019年面向合格投資者公開發(fā)行住房租賃專項公司債券（第一期）的最終票面利率確定為3.65%。前述公司融資利率均低于當(dāng)期短期銀行貸款利率。

另一些公司則要承受高額的融資利率。今年以來，融資成本最高的是當(dāng)代置業(yè)的一筆美元境外優(yōu)先票據(jù)，票面利率高達(dá)15.5%。此外，明發(fā)集團(tuán)、國瑞置業(yè)和景瑞控股三家房企發(fā)行的境外融資債券或優(yōu)先票據(jù)融資成本也較高，分別達(dá)到15%、13.5%和13%。

總體看，有國資背景的上市房企或者位于行業(yè)第一及第二梯隊的企業(yè)往往能夠在市場上以更低的成本獲得資金。例如，2月18日，龍湖公告擬發(fā)行22億元公司債，最高利率5.3%，整體仍處于較低的融資水平。海外融資方面，華潤置地、旭輝、世茂房地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等企業(yè)融資成本均在8%以下，融資成本相對較低。

從目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來看，融資成本高低或?qū)⒊蔀闆Q定未來行業(yè)企業(yè)排位的重要因素。華南某上市房企人士為記者算了一筆賬，一個100億元項目，若以項目利潤率15%左右來計算，一旦企業(yè)融資成本過高，項目利潤水平將受到很大影響。“在這種情況下，能夠以低成本融資的房企無論在拿地、項目周轉(zhuǎn)方面具有更大的優(yōu)勢。”前述房企人士對記者表示。

到期債務(wù)規(guī)模大

近期房企融資的主要目的是償還債務(wù)及補(bǔ)充流動資金，整體來看，主要方向還是“借新還舊”，解決到期債務(wù)壓力。

Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年房企發(fā)債規(guī)模遠(yuǎn)高于2017年，但受債務(wù)到期量影響，同期凈融資規(guī)模僅為1580.03億元，較2017年降幅達(dá)19.29%，為2014年以來新低。數(shù)據(jù)顯示，未來五年，房企海內(nèi)外合計債務(wù)到期規(guī)模達(dá)2.93萬億元，其中2019年到期規(guī)模6178億元。

海外方面，Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2019年-2023年，房企海外債合計到期規(guī)模將達(dá)7944.81億元人民幣。其中，2019年房企海外債到期規(guī)模將達(dá)1529.66億元人民幣。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從今年前兩月的房地產(chǎn)銷售情況看，樓市銷售逐漸放緩，回款越來越難。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于前期過度投資，對資金需求不斷上漲。而從融資難度看，最近大部分房企融資成本平穩(wěn)，雖然整體處于高位，但由于全社會資金成本的相對平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲。龍頭企業(yè)反而能以更低的融資成本獲得資金，對于這些企業(yè)來說，通過大額融資明顯緩解了資金壓力。

張大偉進(jìn)一步指出，2019年房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期的預(yù)期非常強(qiáng)，在這種情況下，房企更加關(guān)注資金鏈的安全，拿地預(yù)計將更加謹(jǐn)慎。預(yù)計仍將有越來越多的房企正抓緊目前的窗口期加快融資，以應(yīng)對未來的還債高峰期。

《電鰻快報》