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　　近日，“告別公攤面積”這一話題刷爆社交圈。
      
      住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布了關(guān)于《城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范》等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知，其中《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》的第二部分2、4、6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”。

　　雖然目前只是規(guī)范性文件的征求意見稿，并不會立刻在全國范圍內(nèi)執(zhí)行，但這卻是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進行交易。許多業(yè)內(nèi)人士已將此次征求意見稿解讀為我國廢除房地產(chǎn)交易中“公攤面積”概念的一個信號。

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　　公攤“傷民”

　　所謂“公攤面積”，是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的，公用部分的建筑面積，包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。對于普通購房者來說，要弄明白其中一部分概念已經(jīng)是相當(dāng)大的挑戰(zhàn)，更別說要逐個親手測量。

　　當(dāng)前，國內(nèi)絕大部分地區(qū)的房產(chǎn)交易是以建筑面積計價。《國際金融報》記者詢問購房者得知，真實的“套內(nèi)使用面積”如何，幾乎都是以開發(fā)商公布的“得房率”這一指標(biāo)來簡單測算獲得。

　　“公攤面積”這一起源于香港的概念，早在2013年就已經(jīng)被香港地區(qū)廢止，統(tǒng)一按照套內(nèi)計價。而在內(nèi)地，除重慶等極少城市，多數(shù)城市仍在沿用“建筑面積”計價方法。

　　事實上，由公攤面積含糊不清導(dǎo)致的房屋買賣糾紛和服務(wù)收費爭議由來已久。近年來，隨著商品房價格攀升，部分開發(fā)商更利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)。目前，對于購房者來說，“花100平方米的錢，卻只買到一個70平方米左右的房”早已習(xí)以為常。不僅如此，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂等問題，讓消費者在購房時需要支付更多房款的同時，還要在未來持續(xù)支出物業(yè)費、取暖費等更多成本……

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由“公攤面積傷民”產(chǎn)生的各類矛盾已經(jīng)侵占到百姓的切身利益，損傷了市場經(jīng)濟的公平與公正。“以套內(nèi)使用面積進行交易”的征求意見稿一經(jīng)出臺，即受到市場廣泛關(guān)注，原因也在于此。

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　　不影響購房成本

　　不過，公攤面積廢除之后，對于購房者究竟有何影響呢？

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，這次規(guī)定可能會使一些跟房屋交易面積掛鉤的制度發(fā)生變革，對于財政稅收及相應(yīng)的計稅標(biāo)準(zhǔn)都有著積極意義。

　　但事實上，這一政策對于購房者的實際購房成本，并無多大影響。

　　一位房企內(nèi)部人士在接受《國際金融報》記者采訪時表示，目前的限價政策主要限的是單套房屋總價，而非單價。

　　即一套原價300萬元的房子，假設(shè)建筑面積100平方米，得房率75%，單價3萬元。一般情況下，如果按照套內(nèi)使用面積75平方米計價，單價就會變成4萬元，購房總價仍然為300萬元。

　　這也是有人擔(dān)憂“房價將要上漲”的原因。

　　不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，是否按照套內(nèi)計價的政策，對于購房者的實際成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率住房的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能會降低。

　　同時，張大偉還提醒到，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價，另外，如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

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　　使用面積透明化

　　記者在住建部官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，此次文件明確指出，工程規(guī)范是開展工程建設(shè)活動的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。

　　因此，有業(yè)內(nèi)人士表示，“商品房的交易是由上述銷售管理辦法決定的，但本次住建部公布的僅僅是工程技術(shù)規(guī)范，二者并無實際關(guān)聯(lián)，積極意義是有的，但不宜過度解讀。”

　　《住宅項目規(guī)范》也指出，這一規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國家技術(shù)經(jīng)濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。而隨后央視新聞的報道也指出，《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》只是個技術(shù)規(guī)范，未來約束的是工程建設(shè)行為，約束對象是住宅項目的建設(shè)單位。

　　中國建筑(6.28 -0.63%,診股)科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社采訪時表示，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計算規(guī)則，可以解決兩方面問題：

　　一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實際可使用面積不同。

　　二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)“所見即所得”。而按套內(nèi)建筑面積計算，在沒有專業(yè)支撐的情況下難以做到。可以說，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費者權(quán)益的保護。

《電鰻快報》