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　　圖片來源：攝圖網(wǎng)

　　泛海控股(5.000, -0.02, -0.40%)（000046.SZ）最終還是選擇轉(zhuǎn)讓上海外灘僅剩的未開發(fā)地塊——董家渡項(xiàng)目。

　　2019年1月21日，融創(chuàng)中國（01918.HK）與泛海控股雙雙發(fā)布交易公告。融創(chuàng)將持有北京泛海國際項(xiàng)目1號(hào)地塊與上海董家渡項(xiàng)目的100%權(quán)益。

　　盡管跨年之后，房企融資成本明顯下降，難度降低，但泛海控股的資金問題卻是積重難返。截至2018年6月底，泛海控股的短期債務(wù)與貨幣資金之間的缺口多達(dá)362.68億元，總債務(wù)規(guī)模更為龐大。

　　148.9億元的交易可以暫時(shí)讓泛海控股松一口氣。

　　此際，泛海控股的轉(zhuǎn)型進(jìn)入深水區(qū)，傾力開發(fā)的武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目及金融、投資等業(yè)務(wù)對(duì)資金要求大，不斷通過對(duì)外擔(dān)保融資，大股東也反復(fù)質(zhì)押融資，然而均難救公司于水火。

　　轉(zhuǎn)讓上海北京兩個(gè)項(xiàng)目

　　故事的引線發(fā)生在一年前。2018年1月12日，泛海控股發(fā)布籌劃重大事項(xiàng)的停牌公告，3天后，公司股票停牌。

　　泛海控股的計(jì)劃是，通過實(shí)施重大資產(chǎn)重組，將境內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體剝離并置出上市公司，置入控股股東中國泛海及其下屬關(guān)聯(lián)方，同時(shí)將中國泛海及其下屬關(guān)聯(lián)方的金融資產(chǎn)置入上市公司。

　　當(dāng)時(shí)泛海控股構(gòu)想，交易完成后，上市公司將不再經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)受讓控股股東及其關(guān)聯(lián)方持有的優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)，謀求進(jìn)一步轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　泛海控股擬出售的資產(chǎn)正是武漢公司和境外全資子公司中泛集團(tuán)。2018年4月13日，泛海控股便宣布終止資產(chǎn)重組計(jì)劃，原因是標(biāo)的資產(chǎn)規(guī)模大、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，審計(jì)和評(píng)估工作量大，及武漢公司需先實(shí)施公司分立才能滿足交易方案需要等。

　　一年后的2019年1月21日，泛海控股宣布，旗下武漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司（即“武漢公司”）于1月20日與融創(chuàng)簽約。交易完成后，泛海建設(shè)持有的上海董家渡項(xiàng)目及東風(fēng)公司持有的北京泛海國際居住區(qū)1#地塊項(xiàng)目均將由融創(chuàng)持有和開發(fā)經(jīng)營。

　　上海董家渡項(xiàng)目主要包括10#地塊、12#地塊、14#地塊，總建面約為62.8萬平方米，當(dāng)前規(guī)劃業(yè)態(tài)為住宅和商業(yè)；北京泛海國際居住區(qū)1#地塊總建面約為66.85萬平方米，當(dāng)前規(guī)劃業(yè)態(tài)為住宅、商業(yè)、酒店、辦公。

　　值得注意的是，董家渡項(xiàng)目位于上海市黃浦區(qū)核心位置，為外灘僅剩的未開發(fā)地塊。

　　目前，上海10#地塊部分房屋已入市銷售，其他地塊拆遷工作正在推進(jìn)，北京1#地塊項(xiàng)目正在建設(shè)中。

　　本次交易的總代價(jià)為148.9億元，沖抵債務(wù)后，融創(chuàng)需付出的現(xiàn)金代價(jià)為125.53億元，目前尚需提交泛海控股公司股東大會(huì)審議。

　　地產(chǎn)業(yè)務(wù)難以做大

　　武漢公司是本次交易的主角。天眼查資料顯示，該公司成立于2002年2月，注冊(cè)資本達(dá)356.63億元，法定代表人是盧志強(qiáng)。

　　盧志強(qiáng)是泛海系掌門人，據(jù)2017年福布斯中國富豪排行榜，其財(cái)富達(dá)344億元之巨。

　　泛海控股為了武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目成立的城市公司，發(fā)展多年，已成泛海控股的核心公司，旗下囊括了泛海控股多個(gè)業(yè)務(wù)板塊，除了100%持有泛海建設(shè)等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)外，還持有亞太寰宇投資25%股權(quán)、亞太財(cái)險(xiǎn)51%股權(quán)、民眾資本100%股權(quán)、中國民生信托82.71%股權(quán)。

　　武漢公司事關(guān)泛海控股轉(zhuǎn)型，也與泛海控股目前的資金、財(cái)務(wù)局面密切相關(guān)。

　　2014年，泛海控股管理層作出企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的決策，提出在繼續(xù)發(fā)揮現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，將公司打造成涵蓋金融、房地產(chǎn)、戰(zhàn)略投資等業(yè)務(wù)的綜合性控股上市公司。

　　這樣的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，與泛海系打造的金融王國步伐相符。近年來，泛海系在資本市場縱橫捭闔，高舉高打，幾乎已經(jīng)拿下所有金融牌照，建立起包括保險(xiǎn)、基金、銀行、證券、信托等業(yè)態(tài)在內(nèi)的龐大的金融帝國。

　　同時(shí)，泛海控股、中泛控股、泛海系投資的民生銀行(5.820, 0.00,0.00%)（5.820，-0.01，-0.17%）、聯(lián)想控股等，構(gòu)成了泛海的上市公司矩陣。

　　轉(zhuǎn)型發(fā)展的階段結(jié)果體現(xiàn)在泛海控股的財(cái)務(wù)表現(xiàn)中。目前，泛海控股分為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、戰(zhàn)略投資業(yè)務(wù)三個(gè)板塊，2018年中報(bào)顯示，上半年，公司50.88億元的總營收中，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的僅有11.41億元，且同比減少48.81%，而信托業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的收入均已超過地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　報(bào)告期內(nèi)，泛海控股并無新開工項(xiàng)目，施工全以項(xiàng)目續(xù)建為主。

　　一名不愿透露姓名的地產(chǎn)界從業(yè)人士認(rèn)為，在轉(zhuǎn)型主導(dǎo)的發(fā)展思考下，泛海控股的地產(chǎn)業(yè)務(wù)已不提增長，只提去化，大規(guī)模增長的可能性極小，目前泛海的資金實(shí)力和當(dāng)下的房地產(chǎn)市場均無支持其做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的條件，這也是當(dāng)初泛海控股謀求剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的部分原因。

　　近400億元資金缺口

　　本次出售資產(chǎn)，無論如何均逃不開泛海控股對(duì)資金的渴求問題。

　　對(duì)于交易，泛海控股回應(yīng)：“受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，公司所屬房地產(chǎn)項(xiàng)目特別是北京、上海項(xiàng)目價(jià)值釋放速度放慢，公司資金周轉(zhuǎn)速度降低、流動(dòng)性不足對(duì)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的深層推進(jìn)造成阻礙。面對(duì)持續(xù)變化的內(nèi)外部情況，公司需對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。”

　　泛海控股稱，交易完成后，公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)將得到實(shí)質(zhì)性改善，公司的負(fù)債規(guī)模將有所下降，且可獲得大額現(xiàn)金回流，有效地緩解公司的現(xiàn)金流壓力，提升公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

　　從2018年中報(bào)來看，泛海控股的經(jīng)營情況并不樂觀。報(bào)告期內(nèi)，公司營業(yè)收入為50.88億元，同比減少4.65%，凈利潤為13.33億元，同比增加47.56%，但扣非后，公司凈利潤下滑61.03%，僅有2.46億元。

　　泛海控股把非金融類公司投資于債券、股票及其他少數(shù)股權(quán)投資收益均界定為經(jīng)常性損益，其表示，上半年凈利潤增長47.56%是因?yàn)榭毓勺庸久裆磐小⑽錆h香港公司凈利潤增長顯著。

　　值得注意的是，2018年上半年，泛海控股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為41.73億元，比上年同期轉(zhuǎn)正，增幅為136.96%。

　　然而，因金融子公司加大投資規(guī)模、償還借款現(xiàn)金流出較多等原因，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，皆為負(fù)數(shù)，分別為-72.84億元，下滑351.69%；-4.37億元，下滑120.01%。

　　早期儲(chǔ)備的項(xiàng)目中，僅有2018年8月下旬推盤銷售的上海泛海國際公寓項(xiàng)目在售。而轉(zhuǎn)型所向的金融業(yè)務(wù)，又屬資金密集型行業(yè)，資金需求較大。

　　期末，泛海控股資產(chǎn)負(fù)債率為85.53%，與上期基本持平，泛海控股總資產(chǎn)為2030.2億元，然而凈資產(chǎn)僅有215.7億元，

　　截至2018年6月底，泛海控股的短期借款為146.43億元，同比增加4.82%，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為384.23億元，同比增加17.82%，總體而言短債規(guī)模為530.66億元。然而同期，泛海控股的貨幣資金只得167.98億元，同比減少2%。

　　泛海控股的貨幣資金與短期負(fù)債之間，有著362.68億元缺口，若以泛海控股2018年上半年的50.88億營收為參考，相當(dāng)于其7年收入。

　　頻繁質(zhì)押融資

　　2018年5月時(shí)，因擔(dān)心其兩筆分別于7月、8月到期的美元債券不能實(shí)現(xiàn)再融資，標(biāo)普將泛海控股的評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC”。

　　7月、8月完成共計(jì)8億美元的境外優(yōu)先債券償付后，標(biāo)普認(rèn)為，未來12個(gè)月內(nèi)泛海控股再融資前景將會(huì)改善，但同時(shí)指出，泛海控股的短期債務(wù)水平很高且總債務(wù)規(guī)模大，財(cái)務(wù)杠桿出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善的可能性不大。

　　2018年10月，標(biāo)普將泛海控股的長期主體信用評(píng)級(jí)由“CCC”上調(diào)至“CCC+”，展望為負(fù)面。

　　泛海控股稱，資產(chǎn)出售后，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重將大為下降，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將實(shí)現(xiàn)大幅優(yōu)化，可聚焦于自身優(yōu)勢(shì)更為突出、發(fā)展空間更為廣闊且更符合公司未來發(fā)展戰(zhàn)略的武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目，并依托武漢中央商務(wù)區(qū)更好地促進(jìn)公司金融、戰(zhàn)略投資等業(yè)務(wù)的聯(lián)結(jié)。

　　武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目是武漢公司的核心項(xiàng)目，開發(fā)歷經(jīng)十余年，但進(jìn)度依然緩慢，不僅不能為武漢公司自我造血，而且直至此前1個(gè)月，泛海控股還在頻繁為武漢公司輸血——2018年12月27日，泛海控股為武漢公司的8.1億元債務(wù)提供擔(dān)保。

　　武漢公司也因?yàn)樽陨砑捌渥庸镜慕?jīng)營問題，屢次三番因金融借款合同糾紛被第三方起訴。據(jù)天眼查信息，對(duì)其自身風(fēng)險(xiǎn)警示信息為21條，對(duì)其周邊風(fēng)險(xiǎn)警示信息為1037條。

　　泛海一度熱衷于出海，但自國家收緊境外投資政策以來，公司未新增取得任何項(xiàng)目，目前，除洛杉磯、舊金山項(xiàng)目正在按計(jì)劃開工建設(shè)外，其余海外地產(chǎn)項(xiàng)目仍處于前期籌備階段。

　　泛海控股不僅已擁有民生證券、民生信托、亞太財(cái)險(xiǎn)等金融平臺(tái)，還通過投資把觸手伸向北汽新能源、萬達(dá)影視、WeWork等公司。在境內(nèi)，泛海控股的投資運(yùn)作平臺(tái)是泛海投資，境外主要是中泛集團(tuán)、中泛控股。

　　無論從何種角度來看，泛海控股的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正在收縮，其似已把身家都押寶在開發(fā)期漫長的武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目和資金密集的金融業(yè)務(wù)、投資業(yè)務(wù)上。

戰(zhàn)線拉長導(dǎo)致的直接結(jié)果是負(fù)債累累。泛海控股除了通過常規(guī)手段進(jìn)行融資外，其控股股東中國泛海已屢屢用上股權(quán)質(zhì)押之法進(jìn)行融資。

　　中國泛海持有泛海控股67.86%股權(quán)，共35.26億股。僅是2018年7月，中國泛海就11次質(zhì)押泛海控股股權(quán)。

　　隨后，泛海控股部分股份解除質(zhì)押后，又迅速被中國泛海重新質(zhì)押，質(zhì)押日期分別發(fā)生在9月、10月、11月。至2018年12月4日，中國泛海已辦理質(zhì)押登記的總股數(shù)占其所持有的99.56%。

　　最近一年，泛海控股從7元左右的股價(jià)持續(xù)陰跌至今，1月21日收盤價(jià)僅為5.02元/股。假如資本市場發(fā)生波動(dòng)，泛海控股股價(jià)進(jìn)一步下跌，泛海中國將面臨平倉風(fēng)險(xiǎn)，泛海中國也深知此理，2018年以來，在質(zhì)押的同時(shí)頻繁增持護(hù)盤。

　　泛海控股在2018年中報(bào)中指出，下一階段，公司將圍繞降低資產(chǎn)負(fù)債率、確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健的工作為重點(diǎn)。

　　如此看來，昨日的交易為此階段的完結(jié)填上了注腳。

責(zé)任編輯：陳悠然 SF104