北京二手房還要冷多久？
李阿姨（化名）最近比較焦慮，打算換房的她已經(jīng)簽了買房的合同并付了定金，但是自己的房子遲遲賣不出去，眼看第一筆首付的時(shí)間節(jié)點(diǎn)下個(gè)月就要到了，真怕會(huì)違約。
北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手住宅整體網(wǎng)簽量?jī)H為8879套，是自今年3月份以來(lái)的最低位，環(huán)比上月降幅達(dá)42%，再次跌進(jìn)單月成交萬(wàn)套以內(nèi)。在成交量大幅下挫的同時(shí)，成交價(jià)格也出現(xiàn)明顯下降。有數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房均價(jià)下跌至61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%。其中，大興、豐臺(tái)、朝陽(yáng)三個(gè)區(qū)跌幅最大，分別下跌4.9%、3.7%、3.5%。
李阿姨的在售房源正是位于朝陽(yáng)的房產(chǎn)，是朝陽(yáng)區(qū)名副其實(shí)的“學(xué)區(qū)房"。2017年初，同小區(qū)單價(jià)甚至逾10萬(wàn)元/平米，但隨著北京”3.17"限購(gòu)政策實(shí)施以后，朝陽(yáng)區(qū)二手房又經(jīng)歷了被動(dòng)“限價(jià)”，超過(guò)“限價(jià)”的房源就會(huì)被中介“下架”。更受打擊的是，2017年朝陽(yáng)區(qū)短暫實(shí)行了“多校劃片”，盡管2018年再次恢復(fù)到單校劃片，朝陽(yáng)的“學(xué)區(qū)房”價(jià)值仍是受到了不小的影響。
據(jù)負(fù)責(zé)李阿姨房源的中介介紹，近一段時(shí)間，仍有客戶為了孩子上學(xué)選擇在該小區(qū)看房買房，但是交易周期在拉長(zhǎng)。一方面，由于入學(xué)政策的不確定性，房產(chǎn)與入學(xué)的關(guān)系不再像過(guò)去那樣被購(gòu)房群體絕對(duì)認(rèn)可；另一方面，北京公積金新政后，部分客戶原計(jì)劃的公積金貸款被“限制”，或被迫改為商貸，或不得不暫緩購(gòu)房計(jì)劃。
9月份，北京的公積金貸款出臺(tái)新政，新政規(guī)定，公積金貸款的額度與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬(wàn)元，最高可貸120萬(wàn)元，且“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房公積金貸款的額度從80萬(wàn)元降低到60萬(wàn)元。
實(shí)際上，這次李阿姨的購(gòu)房計(jì)劃也因此受到了影響。這次購(gòu)房是要用兒子的購(gòu)房名額來(lái)進(jìn)行，本打算用兒子的公積金做二套貸款，但由于公積金新政，原本可以貸款80萬(wàn)，而現(xiàn)在只能最高貸款60萬(wàn)，這20萬(wàn)元的差價(jià)使得公積金貸款的計(jì)劃落空了，不得不改為商業(yè)貸款。按25年等額本息貸款計(jì)算，每月的還款額要高出近1200元。而更有不少年輕購(gòu)房群體，即使是首套房貸款，也可能由于繳存年限不足，導(dǎo)致公積金可貸款額度大幅降低，原本能最高貸款120萬(wàn)變成了幾十萬(wàn)，直接改變了整個(gè)購(gòu)房計(jì)劃。
10月份，北京二手房網(wǎng)簽量的明顯降幅印證了中介的說(shuō)法，出售一套過(guò)去“炙手可熱”的房源變得需要很強(qiáng)的“緣分感”。
而李阿姨選擇購(gòu)買的，是同樣位于朝陽(yáng)的次新居，位于朝陽(yáng)北苑的某項(xiàng)目。李阿姨選擇換房的目的，一來(lái)是為了離子女更近一些，二來(lái)是為了改善居住品質(zhì)。2015年，李阿姨的兒子新婚，選擇在“新北苑”買一套兩居室，單價(jià)近5萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)考慮到未來(lái)如果有孩子，上學(xué)還是想考慮能在李阿姨房子對(duì)口的學(xué)校就讀，所以并沒(méi)有考慮置換到一起居住。而今年，李阿姨的小孫女出生，為了方便照顧小孫女，全家商量以后感覺(jué)還是置換到一個(gè)小區(qū)更方便。另外，新小區(qū)的環(huán)境配建很不錯(cuò)，如果搬過(guò)來(lái)，李阿姨的居住品質(zhì)會(huì)得到明顯提升，至少?gòu)臉翘莘孔冸娞莘浚瑢?duì)于老人來(lái)講真是方便很多。而且這幾年“新北苑”對(duì)口的學(xué)校提升很快，所以保留原有學(xué)區(qū)房的需求就沒(méi)有那么迫切了。
北京朝陽(yáng)北苑有四大“神盤”，屬于人們口中的“遠(yuǎn)大新”（即，位置遠(yuǎn)、房間大、樓盤新），有比較完備的物業(yè)管理，有自帶的商業(yè)配套，對(duì)口小學(xué)和初中是朝陽(yáng)某著名學(xué)校的分校，也有地鐵站。這些因素疊加在一起，使得這片區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格從開(kāi)盤價(jià)格的不到2萬(wàn)元持續(xù)攀升，到李阿姨兒子購(gòu)買的時(shí)候是大概單價(jià)5萬(wàn)元，直到2017年“3.17”新政前，“新北苑”已有小區(qū)的單價(jià)達(dá)到了10萬(wàn)元。“3.17”新政后，北京房?jī)r(jià)停止了上漲的腳步，部分剛需、剛改群體停下了熱切購(gòu)房的腳步，觀望情緒逐漸加重。而“新北苑”的房?jī)r(jià)也隨之應(yīng)聲下降，李阿姨簽約的房源與兒子在同一個(gè)小區(qū)，以單價(jià)8萬(wàn)元的價(jià)格簽約，房源裝修也比較合李阿姨的新意，基本可以直接入住。再加上本來(lái)李阿姨對(duì)自己的房源有很強(qiáng)的信心，覺(jué)得這樣的位置和價(jià)格，房子又一直自住保護(hù)的很好，應(yīng)該很容易出手，也是因?yàn)檫@樣，一沖動(dòng)就簽下了先買后賣的合同。現(xiàn)在回想起來(lái)，李阿姨比較后悔急著簽約購(gòu)房合同了，好在談了一個(gè)比較長(zhǎng)的周期。李阿姨積極配合中介看房，價(jià)格也盡可能協(xié)商，以圖盡早成交。
2018年以來(lái)，不僅僅是朝陽(yáng)區(qū)，北京市二手房市場(chǎng)基本處于穩(wěn)定中下行的狀態(tài)。據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年5月北京二手住宅交易量創(chuàng)下年內(nèi)高點(diǎn)，6-9月網(wǎng)簽量一直穩(wěn)定在1.5萬(wàn)套左右，但9月公積金新政的出臺(tái)打破了這一狀態(tài)，使網(wǎng)簽量在10月出現(xiàn)了大幅下滑，遠(yuǎn)不足萬(wàn)套。雖然十一長(zhǎng)假對(duì)此也有一定影響，但近乎腰斬的下降仍說(shuō)明這一政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了不小的沖擊。另一方面，北京今年有大量的限競(jìng)房、共產(chǎn)房持續(xù)入市，給了剛需購(gòu)房者更多的可選項(xiàng)。
而從北京二手房市場(chǎng)內(nèi)部來(lái)看，房源降幅也分化明顯：城六區(qū)內(nèi)的次新居大概率比傳統(tǒng)意義上的“老破小”“抗跌”、學(xué)區(qū)政策有調(diào)整的相較于未出新政的區(qū)域“抗跌”、低總價(jià)相較于高總價(jià)房源“抗跌”。目前的市場(chǎng)對(duì)于剛需群體是個(gè)“上車”相對(duì)友好的時(shí)期，購(gòu)房者的議價(jià)能力較高，事實(shí)上，目前的二手房成交也正是以首次購(gòu)房的剛需群體為主力支撐。而對(duì)于剛改、置換群體來(lái)講，市場(chǎng)現(xiàn)行壓力是顯而易見(jiàn)的，這部分的需求被嚴(yán)重壓制，也進(jìn)一步壓制了京城二手房的成交量。
因此，對(duì)于未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)，北京二手房市場(chǎng)仍可能保持現(xiàn)有的理性與平穩(wěn)，預(yù)計(jì)價(jià)格出現(xiàn)明顯反彈的可能性不大，直到今年年底都可能是“大約在冬季”。
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