十年前，萬科創始人王石提出“拐點論”；十年后，萬科董事會主席郁亮再提“大轉折”。
9月22日，郁亮在萬科南方區域的月度例會講話紀要流出，將萬科對于當前市場的判斷真實呈現。
郁亮指出，房地產行業真正的轉折點已來，樓市的需求急劇消失，開發商面臨去化壓力。
這是萬科首次就當前樓市發表觀點，郁亮提出要重新梳理開發業務，堅決完成6300億的年度回款目標。
郁亮透露，6300億回款目前完成不到一半，今年任務艱巨；而作為龍頭房企，萬科一向是行業的風向標。如果連財務穩健、資金充沛的萬科也感受到了壓力，其他房企的資金鏈問題將更為嚴峻。
據21世紀經濟報道調查，受按揭貸款放慢等因素影響，今年以來開發商的回款率普遍下滑，僅有萬科、中海、龍湖等少數房企能達到85%以上，其他主流房企大多在85%以下。
接下來的四季度，將是開發商們加緊銷售回款、回籠現金過冬的關鍵一季。
樓市突然轉涼
高歌猛進的房地產銷售在8月迎來拐點。“銷售速度可能入秋。不僅熱點城市二手房市場出現明顯降溫，新房開盤去化率也明顯下降。”9月25日，中信證券(16.470, 0.06, 0.37%)分析師陳聰接受記者采訪時表示。
8月份，商品房銷售面積增速、開發投資增速均呈現明顯下滑趨勢，環比分別下降7.5、3.9個百分點。
據統計局數據顯示，8月單月商品房銷售面積1.25億平方米，較7月下降7.5個百分點；1-8月商品房銷售面積累計10.25億方，較1-7月下降0.2個百分點。
而興業證券(4.540, 0.00, 0.00%)在調研中也感受到了樓市的“涼意”，北京、上海、深圳和部分三、四線城市7、8月成交均有所回落。
深圳具體表現是，開發商去化壓力大，給中介的傭金費率提高，部分開發商降價。
廣州量價均有所下降，月成交量不足正常年份的7成，開盤去化率從之前的5、6成降低為4成，增城、黃埔區有拿特價房做促銷的現象，平均有500-1000元/平方米的降價。
作為布局全國的龍頭，萬科也感受到了市場的寒意。“當前房地產調控的限制非常多，已經超出了公司2012年的研究。”郁亮稱，如果按照目前的銷售情況，集團年末會有1000 億的長期庫存。
郁亮檢討反思了開發業務。他指出，萬科很多人對最基本的市場信號沒有反應，失去了發現客戶的能力，產品力也在不斷削弱。
包括萬科在內，碧桂園、恒大、龍湖等大型房企8月份的銷售增速均已放緩。
與此同時，二手房交易也面臨下跌的壓力。易居研究院監測了北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門等10城，二手房成交共計6.1萬套，環比下降5%；1-8月累計成交套數同比已連跌20多個月。
一線城市中，8月份上海二手房加速向下調整，月成交量處于較低水平，中介關店明顯；一向堅挺的深圳二手房放盤量大幅增加，二手房價格下降了2%左右。
“房地產銷售速度可能入秋。”中信證券認為，持續上升的按揭貸款利率，不斷走弱的房價上漲預期，和各地陸續出臺的調控政策，都是市場走冷的主要原因。未來幾個月銷售速度將繼續下降，去化難度增加。
易居研究院研究員王瑾釗認為，購房者受持續性的政策打壓和信貸政策影響，入市的積極性減弱。同時，部分城市新房供應有所增加，部分購房者或放棄二手房認購，而轉向一手房市場，讓此前的一二手倒掛有所拉平。
王瑾釗預計，隨著中央對房地產的持續調控、全國整體信貸環境的收緊，下半年二手房成交量將重新回落至歷史平均水平以下。
開發商對未來投資的預期也并不樂觀。1-8月，在房地產開發資金來源同比增長6.9%、增速提高0.5個百分點的情況下，投資意愿卻呈下降趨勢。8月單月，開發投資同比增長9.3%，增幅環比下降3.9個百分點。
“現金為王”時代
在銷售增速下行、融資收緊的壓力下，銷售回款及回款率作為考核房企現金流的重要指標，顯得尤為重要。
廣發證券(13.640, -0.06, -0.44%)表示，今年以來，隨著信貸政策收緊、銀行放款周期拉長，開發商的回款速度受到制約，回款率普遍下滑。
去年實現90%以上回款率的碧桂園，今年要求全年保持在80%以上；中海、龍湖、保利等過往回款率優秀的公司，今年也有所下滑，如中海上半年的銷售回款率為89%。
根據萬科歷年財報，銷售年景好時，公司的回款率往往在95%以上。而2018年上半年，萬科的銷售滾動回款率在93%以上；萬科今年目標回款6300億元，郁亮稱目前完成不到一半。
這意味著，在剩余百天的日子里，萬科還需要完成超3000億元的回款任務，壓力可想而知。當前，南方區域的回款壓力比較大。
在檢討中，郁亮表示，公司的管理動作沒有考慮如何應對政策調控，比如：不考慮一次性付款和分期付款的區別，更沒意識到回款延遲或沒有回款帶來的損失。
郁亮強調，6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，“如果6300億回款目標沒有達成，萬科所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”
感受到資金和生存壓力的開發商，不止萬科一家。此前，部分房企已通過裁員“瘦身”，減少現金支出。
8月25日，泰禾集團(15.340, -0.12, -0.78%)各個區域公司的設計研發人員進行統一考試，員工的考試分數在60分以下屬于不及格，將被集團裁員；8月23日，華夏幸福(24.840, -0.04, -0.16%)天津事業部因戰略收縮已就地解散；另綠地、長江實業上海公司等均有此類動作。
不過，對開發商而言，下半年的銷售回款率才是關鍵指標。
廣發證券分析師樂加棟指出，2018年上半年樣本房企開工明顯前置，新開工同比增70.8%，將支撐下半年的供貨能力。
為加大回款率，目前多個一線及熱點城市的新房市場已出現降價促銷，包括恒大、碧桂園、萬科、金地等大型地產商都在加緊出貨。
其中，恒大推出國內全部樓盤8.9折，而如果全部優惠進行疊加，最低可至7.4折，比今年2月份的8.8折促銷力度再次升級。此外，碧桂園個別項目出現8折優惠。
從城市來看，此前火爆的廈門、杭州、南京、西安等地，均出現多個項目降價。
綠地首席營運官兼執行董事侯光軍在中期業績會上表示，今年綠地對回款的考核和把控是最嚴格的，簽約只占30%，回款占到60%。據悉，這是當前開發商的普遍做法。
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