對于中型房企來說，“規(guī)模”仍是近期追求的目標。且隨著樓市調(diào)控加劇、并購時代到來，這些企業(yè)迎來了在規(guī)模上趕超的好時機。
近日，上市房企陸續(xù)公布8月銷售業(yè)績。在各大企業(yè)銷售業(yè)績普漲的同時，增速分化已十分明顯。
其中，今年前8月，萬科、恒大、碧桂園等頭部企業(yè)的增速明顯放緩，恒大增速僅為1.16%。“第二軍團”卻表現(xiàn)出加速趕超的態(tài)勢，其銷售增速多在50%左右的水平，部分企業(yè)甚至超過100%。
在過去兩年的“旺市”中，行業(yè)呈現(xiàn)普遍的高速增長態(tài)勢。但從今年開始，分化的情況已較為普遍。
分析人士指出，在不斷地實現(xiàn)規(guī)模新高之后，房地產(chǎn)行業(yè)的“天花板”已清晰可見。頭部房企很難再實現(xiàn)規(guī)模的大幅提升，在現(xiàn)有規(guī)模上做好平衡是重要任務。“第二軍團”則迎來了難得的趕超機會，追求規(guī)模仍是短期內(nèi)的戰(zhàn)略重點。這種策略的變化，將給行業(yè)競爭態(tài)勢帶來深遠影響。
頭部房企的“焦慮”
由于整體市場仍然向好，大中型房企的業(yè)績也普遍保持上漲態(tài)勢。中原地產(chǎn)對30家上市房企的業(yè)績統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年前8月，30家房企的銷售額為3.14萬億，同比上漲40%。
在納入統(tǒng)計的30家房企中，除金地外，其余29家均實現(xiàn)銷售規(guī)模的提升。
但不同規(guī)模企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)仍然有著較大差異。其中，萬科、恒大、碧桂園仍以超過3700億元的業(yè)績遙遙領先于其他企業(yè)，但增速均低于40%的均值。
其中，前8月萬科的銷售增速為11%；碧桂園略高，為38%；恒大的銷售增速僅為1.16%。2017年，這三家房企的銷售增幅都在30%以上，碧桂園甚至達到78%。
這三家頭部企業(yè)的“剎車”，有些主動調(diào)整的意味。
在今年的中報發(fā)布會上，恒大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞就明確表示，恒大土地儲備的未來目標主要是覆蓋中國的一線城市、二線城市以及經(jīng)濟發(fā)達的地級市，不打算去四線。
碧桂園在經(jīng)歷了工地事故風波后，也在中報中明確要降速。“寧可放慢一些發(fā)展速度，追根溯源地全面提升本公司管理水平。”據(jù)21世紀經(jīng)濟報道了解，碧桂園不僅要控制規(guī)模增速，周轉(zhuǎn)速度也要控制，且從今年第二季度以來，其拿地投資的節(jié)奏已經(jīng)放緩。
相比之下，萬科并未主動提出過“降速”的問題。但最近兩年，萬科的銷售規(guī)模第一的地位已經(jīng)旁落。9月8日，萬科集團董事長郁亮表示出在現(xiàn)有規(guī)模下的反思。
郁亮表示，按照傳統(tǒng)的管理學理論，“如果每100萬個產(chǎn)品中，有3.4個存在缺陷”，這是可以接受的結(jié)果。但對于萬科來說，“這個不足以讓萬科走向未來”。
他說，當公司規(guī)模比較大的時候，如果小概率事件也導致高風險的話，就是不能接受的。因此，“今天特別焦慮”，如何找到新的發(fā)展渠道、路徑、方法，是萬科最大的問題。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表示，如何使管理水平匹配規(guī)模增長，一直是中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題。過去兩年，房企規(guī)模連續(xù)經(jīng)歷了跨越式增長，萬、恒、碧甚至達到前所未有的“宇宙級”規(guī)模，幾乎沒有先例可以參照。因此，放慢步伐并完善內(nèi)控體系，是這些房企的自然選擇。
規(guī)模導向仍是行業(yè)準則
在頭部房企主動“踩剎車”的同時，“第二軍團”企業(yè)并未放慢追趕的步伐。
今年前8月，融創(chuàng)實現(xiàn)銷售規(guī)模2679億元，同比增長63%；保利銷售2668億元，增長43%。
一些推貨規(guī)模較大，或基數(shù)偏低的房企，則實現(xiàn)了更高的增長率。如新城控股、金茂、奧園、寶龍，前8月的銷售增速均超過100%。
中原地產(chǎn)認為，對于中型房企來說，“規(guī)模”仍是近期追求的目標。且隨著樓市調(diào)控加劇、并購時代到來，這些企業(yè)迎來了在規(guī)模上趕超的好時機。
近兩年來，一些中型房企明顯加快了并購和拿地步伐，并使得存貨規(guī)模明顯提升。如新城控股在2016年末的存貨規(guī)模為395億元，到2017年末就增至764億元，增幅接近100%。截至今年上半年，新城控股的存貨規(guī)模再度躍升到1054億元。
大中型房企在握有市場主動權的同時，一些小型房企已經(jīng)明顯遭遇危機。如中弘股份已三度重組未果，目前正因股票收盤價格連續(xù)低于面值，而面臨退市的風險。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為，房地產(chǎn)市場的格局有著明顯的“寡頭化”趨勢。其中分為四個競爭階段：分散競爭、集中競爭、一般寡頭、高度寡頭。
他表示，目前行業(yè)處在集中競爭的階段，其特征在于，8強房企的市占率在20%-40%之間。到2020年，市場可能進入一般寡頭階段，8強房企的市占率達到40%-60%。
歐陽捷表示，直到進入高度寡頭階段，即8強房企市占率超過70%，市場才會趨于穩(wěn)定，傳統(tǒng)房企的天花板則真正到來。但還需要8-10年的時間，行業(yè)才能進入這一階段。
按照易居克而瑞的數(shù)據(jù)，今年上半年，TOP100房企總體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%。其中，TOP10房企的市場占有率為29.9%，TOP30房企的市占率則達到48.5%，均比2017年有明顯提高。
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