資金是房企的命門。最新數(shù)據(jù)顯示，5月40家典型上市房企融資金額共計451.17億元，環(huán)比減少41.34%，創(chuàng)一年來新低。融資額降低的同時，房企的融資渠道收緊，融資成本抬升。今年以來，包括寶龍實業(yè)、花樣年、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、新城控股等在內(nèi)的多家房企中止公司債發(fā)行。
與此同時，房企被接連曝出的債務(wù)違約事件也給行業(yè)敲響警鐘。其中，云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（集團）有限公司（以下簡稱“云房集團”）持股51%的子公司京鵬地產(chǎn)，出現(xiàn)對重慶國際信托股份有限公司3億元債務(wù)到期未償付的情況。
《中國經(jīng)營報》記者致電云房集團相關(guān)負(fù)責(zé)人，對方在確認(rèn)京鵬地產(chǎn)債務(wù)違約一事后，表示更多詳情不方便接受電話采訪，記者隨后致函采訪，截至發(fā)稿未收到針對具體問題的答復(fù)。不過根據(jù)《證券日報》報道，重慶信托內(nèi)部人士表示，相關(guān)信托債務(wù)全部本息已付清，不存在違約情況。
中小房企債務(wù)違約爆發(fā)
Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年共發(fā)生6只債券兌付違約，2015年共發(fā)生23只債券兌付違約，2016年共發(fā)生78只債券兌付違約，2017年共發(fā)生49只債券兌付違約，2018年1～5月債務(wù)違約持續(xù)發(fā)酵，已發(fā)生21只債券兌付違約，涉及12家發(fā)行主體，涉及違約金額184.01億元。
而具體到房地產(chǎn)行業(yè)，根據(jù)財聯(lián)社報道，近日，云房集團持股51%的子公司京鵬地產(chǎn)，出現(xiàn)對重慶國際信托股份有限公司3億元債務(wù)到期未償付的情況。
據(jù)了解，截至2018年5月26日，京鵬地產(chǎn)欠重慶信托的3億元借款已全部到期，京鵬地產(chǎn)已償還借款本金0.2億元，目前尚欠借款本金2.8億元、利息約0.5億元。同時，京鵬地產(chǎn)還分別于2018年4月25日、5月7日被昆明市官渡區(qū)人民法院列入失信執(zhí)行人名單，原因是有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)。具體義務(wù)主要是支付各項費用317.95萬元。
國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，云南京鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年6月18日，經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營；計算機系統(tǒng)及配件、機電產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、建筑及裝飾材料、五金交電、電子產(chǎn)品、照像器材、化工原料及產(chǎn)品、工藝美術(shù)品、燈光音響設(shè)備、家具、日用百貨、文化辦公用品、金屬材料、礦產(chǎn)品的批發(fā)、零售、代購代銷。
記者致電京鵬地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系電話，語音提示對方號碼已經(jīng)停止使用，記者又就債務(wù)違約等相關(guān)問題致函京鵬地產(chǎn)方面，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。
另據(jù)悉，由于云房集團自2017年11月將京鵬地產(chǎn)納入其合并報表范圍，觸發(fā)了其早前一筆“17省房債”的交叉違約保護條款。根據(jù)該條約，發(fā)行人或合并范圍內(nèi)子公司債務(wù)出現(xiàn)違約，或?qū)捪奁诘狡诤髴?yīng)付未付的，視同發(fā)生違約，需啟動投資者保護機制。記者致電致函云房集團相關(guān)負(fù)責(zé)人進行求證，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。
同時記者采訪中了解到，恒盛地產(chǎn)2017年年報顯示，于2017年12月31日，恒盛地產(chǎn)若干借款的本金還款及利息付款分別為32.73億元及相關(guān)14.97億元已逾期（“逾期貸款”）。
恒盛地產(chǎn)在年報中提到：“除以上所述外，誠如有關(guān)本集團若干借款的相關(guān)貸款及融資協(xié)議所訂明，本集團任何借款的違約可能會導(dǎo)致該等借款出現(xiàn)交叉違約?；谏鲜鲞`約事件，于2017年12月31日，該等借款的本金金額44.30億元被視為違約，而其中為數(shù)17.39億元原合約還款日為2018年12月31日以后的借款已被重新分類為流動負(fù)債。”
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)以及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量1949億元，其中三季度到期高達932億元、四季度到期高達698億元。2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。
陳朦朦認(rèn)為，房企資金將面臨嚴(yán)峻考驗，境內(nèi)外融資難度均加大，同時各類融資方式占比也發(fā)生了巨大變化。
多家房企中止公司債發(fā)行
2018年以來，已有寶龍實業(yè)、龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、花樣年、東方園林、泰禾等十幾家房企的債務(wù)被中止。
根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年5月，監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環(huán)比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年（2017年5月至今）來最低額，融資情況不容樂觀。
今年6月11日，證監(jiān)會披露文件顯示，中弘控股、泰禾集團提交審批的非公開發(fā)行融資計劃處于中止審查狀態(tài)，這意味著又有房企在融資的路上折戟沉沙。
此前記者采訪了解到，今年4月，上海寶龍中止了一筆30億元的2017年非公開公司債券發(fā)行。隨后，包括花樣年、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)等數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)也中止了公司債發(fā)行。
其中，5月25日花樣年中止了“花樣年集團（中國）有限公司2018年非公開發(fā)行住房租賃專項公司債券”的發(fā)行。對此，花樣年相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，該項債券不是被中止，而是由于為調(diào)高評級，公司主動延遲發(fā)債，從評級機構(gòu)獲得相關(guān)債務(wù)評級后會重新啟動發(fā)行程序。
另外，根據(jù)寶龍地產(chǎn)日前發(fā)布的公告，全資子公司上海寶龍已獲準(zhǔn)發(fā)行30億元公司債券。對于債券項目“中止”的原因，記者致函寶龍地產(chǎn)投資者關(guān)系相關(guān)負(fù)責(zé)人，對方回復(fù)稱“已轉(zhuǎn)發(fā)我司品牌部處理”，然而截至發(fā)稿未收到具體回應(yīng)。
相關(guān)報道指出，合生創(chuàng)展公司債被“中止”審核，原因是監(jiān)管層對房企發(fā)債資金用途監(jiān)管有所升級。記者向企業(yè)方面求證未獲回應(yīng)。
據(jù)了解，自2015年1月15日證監(jiān)會出臺《公司債發(fā)行與管理辦法》降低公司債門檻以來，房企發(fā)債規(guī)模便逐月攀升，直至2016年6月下旬，在證監(jiān)會逐步提升發(fā)債門檻、收緊公司債后，房企融資規(guī)模才略有回落。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究小組首席分析師樂加棟表示，自2016年四季度以來，房企融資渠道開始持續(xù)收緊，開發(fā)貸、再融資、公司債以及非標(biāo)融資都先后收緊，尤其是2018年4月27日資管新規(guī)落地，表外理財借道非銀通道（非標(biāo)）流向地產(chǎn)行業(yè)受到徹底約束。
多方拓路融資解渴
隨著公司債占比急速下滑，房企的融資方式呈現(xiàn)出多元化趨勢，房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在已披露的數(shù)據(jù)中，5月融資成本最低的一筆是保利地產(chǎn)發(fā)行的金額為20億元的2018年度第二期中期票據(jù)，5年到期，利率為4.88%。融資成本最高的是榮盛發(fā)展于2018年5月25日在全國銀行間債券市場發(fā)行的2018年度第三期非公開定向債務(wù)融資工具，利率為7.3%。
隨著境內(nèi)融資利好不再，公司債陸續(xù)到期，房企或轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外或?qū)ふ倚碌娜谫Y渠道，后期的融資成本也將很難實現(xiàn)進一步壓縮，甚至可能出現(xiàn)反彈。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，2018年前5個月（不含5月31日），房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場融資數(shù)據(jù)達到71筆，比去年同期增加40筆；融資金額293.72億美元，同比增長130%。但海外融資的成本也在提升，如華南城于5月25日發(fā)行的一筆美元債券，利率就達到10.875%。
“受國內(nèi)融資渠道收緊影響，房企海外融資成本可能也并不低。”萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅對記者分析稱，當(dāng)前房企的融資環(huán)境不甚樂觀。
隨著上市房企公司債占比急速下滑，境外融資、股權(quán)融資以及資產(chǎn)證券化等占比大大增加，房企的融資方式也呈現(xiàn)出多元化趨勢，房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)。不過，5月房企被中止發(fā)行的債券中，一直享有綠色通道的住房租賃專項債券審核也趨向嚴(yán)格，5月富力地產(chǎn)（60億元）、花樣年（50億元）的租賃住房專項債券被中止審查。
另據(jù)天風(fēng)證券研究報告顯示，龍頭和大型房企的投資活動現(xiàn)金流出要遠(yuǎn)大于中小型房企，這與行業(yè)集中度快速提升的大背景下，大型房企兼并收購力度不斷加大一致。
“銷售門檻和集中度不斷上升，會倒逼和激發(fā)企業(yè)繼續(xù)擴大土儲、沖刺規(guī)模的意愿。尤其是全國化布局的房企，始終保持拼周轉(zhuǎn)、搶資源的‘雞血’態(tài)勢。此外，對于在近兩年踏空行業(yè)節(jié)奏的部分房企來說，也需要通過拿地調(diào)倉來彌補銷售上的劣勢。”市場分析人士提出，在金融不斷收緊之下，未來對土地資源的搶奪會更加激烈和殘酷。
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