今年迄今為止，香港二手樓市在成交宗數和金額方面呈現“量價齊升”的局面，香港十大指標二手樓盤的單價升幅顯著，今年前五個月這些藍籌屋苑的單價漲幅普遍超過10%。為了幫助樓市“降溫”，特區政府正在醞釀對一手樓盤征收空置稅。
近日香港天氣異常炎熱，樓市也依然“高燒不退”。
根據香港差餉物業估價署公布的數據顯示，香港4月私人住宅售價指數升至375.9點，環比上升1.8%，該指數已連續上升25個月，累計升幅達38.5%，并連續18個月刷新最高紀錄。
“今年以來，二手樓價升勢凌厲，前五個月的漲幅已經超過8%，創下六年同期的新高，我們預計今年上半年的升幅可達到10%。鑒于香港經濟增長前景良好，樓市有望保持漲勢，全年的漲幅將達到15%。”美聯物業住宅部行政總裁布少明在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。
他續稱，今年迄今為止，二手樓市在成交宗數和金額方面呈現“量價齊升”的局面，“香港十大指標二手樓盤的單價升幅顯著，今年前五個月這些藍籌屋苑的單價漲幅普遍超過10%。以港島區的龍頭屋苑太古城為例，年內的累計漲幅已達12.8%，平均實用呎價超過2萬港元。”
從成交來看，今年前五個月的二手樓市成交異常火爆，每月平均成交4480宗，相比去年下半年增加超過14%。美聯物業首席分析師劉嘉輝預計，今年上半年二手住宅的注冊量將接近2.7萬宗，創下三年半以來的新高，而二手住宅成交金額則有望創下2050億港元的紀錄，創七年以來的新高。
醞釀開征空置稅
近年來，香港樓市成交持續熾熱，為了幫助樓市“降溫”，特區政府正在醞釀對一手樓盤征收空置稅。香港財政司司長陳茂波近日在立法會匯報時透露，運輸及房屋局對空置稅的研究接近尾聲，將會盡快達成決定，再作公布。
根據政府統計數據顯示，截至今年3月底，香港已落成的未出售一手住宅單位有9000個，其中6000個在去年或今年首季落成，其余3000個單位則于2011年至2016年期間落成。
“香港樓市持續活躍，樓價已大幅超出市民負擔能力。一手空置單位有9000個，相比每年1.8萬個單位的新增供應目標，空置單位數量較大，也影響政府努力增加土地供應的政策效果。”陳茂波表示。
然而，業界普遍對于推出空置稅的成效存疑。劉嘉輝指出：“政府推出空置稅，可能鼓勵開發商加快推售新盤項目貨尾的速度。但是過去10年，平均每年一手住宅的注冊量約1.4萬宗，去年則達到1.86萬宗的高位，因此征收空置稅對于增加‘樓花’（期房）的供應成效未必十分明顯。我們預測今年一手樓盤的成交宗數將達到2萬宗，不會因空置稅而出現成交宗數大幅飆升。”
同時，劉嘉輝指出，今年前五個月的一手市場則相對淡靜，由于推盤數量減少，截至6月初，已推出的全新住宅單位總數僅為4545個，創下近年來的新低，導致部分購買力流向二手市場。同期，新盤溢價指數持續高企，前兩個季度分別為19.7%、20.6%，恢復至2013年第二季度以來的高位。
事實上，根據差餉物業估價署的數據，香港私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%，遠低于1997年至2016年期間5%的長期平均空置率。
香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指出，海外國家征收空置稅大多是針對二手物業市場，而針對一手物業未必能緩解樓價升勢，而且在操作層面上存在一定困難，包括如何界定空置年期及確定不同的稅率等。
同時，香港世紀城市集團主席羅旭瑞則認為，香港住宅市場空置率低，空置稅未必適用。他坦言，盡管政府因應樓價高企推出多項“辣招”，但樓價依然持續走高，根本原因在于置業需求旺盛而土地供應不足，要調控樓市的重點在于供求平衡，政府應著力加大土地供應。
公開數據顯示，香港本地老牌地產商大都手持一定數量的“尾盤”，即已落成待售的單位。截至去年年底，新鴻基地產持有接近兩千個這類空置住宅單位，新世界發展、會德豐則分別持有550個、227個。
上車盤受投資客追捧
俗稱“上車盤”（首次置業人士購買的樓盤）在香港樓市升浪中表現地異常搶眼。
“這類細價樓主要面對市場剛需，也是投資客的首選，這類單位的價格大約在400萬至800萬港元之間，租金回報率仍然接近3%，相比之下，一些豪宅單位的租金回報僅略高于2%，而且小面積單位較易出租。”布少明向本報記者表示。
根據差餉物業估價署的資料顯示，自2016年3月以來，香港住宅租金升幅主要集中在中小型單位，港島、九龍、新界三區的A至C類中小型單位（實用面積介于430平方呎至1037平方呎），期間呎租升幅分別達到16.7%25.4%。其中，實用面積約430方呎的A類單位中，九龍及新界過去兩年多以來分別上升25.4%、24.5%，為各類單位中升幅最大。
“雖然美國6月加息幾乎已成定局，香港有可能跟隨加息，但是現在買家普遍放手去搶，目前業主的借貸比率低。即使今年香港加息一兩次，對業主的實際供款增加有限。更重要的是，香港的經濟基調良好穩健，今年第一季度經濟同比實質增長達到4.7%，失業率則跌至2.8%的20年以來的最低水平。”布少明說道。
同時，陳茂波指出，今年前4個月每月住宅成交量同比攀升7%，樓價累計升幅達到7%，相比1997年高位已超出117%，市民置業購買力指數第一季升至71%，明顯高于過去20年的44%長期平均數，“雖然市場氣氛樂觀，但基本因素變化逐漸對樓市構成調整壓力，未來5年私人住宅單位的落成量每年有望達到2.08萬個，相比去5年平均水平增加50%，私人住宅市場供求偏緊情況將逐步緩和。”
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