3月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化情況。與過去幾個(gè)月的趨勢(shì)相似，15個(gè)熱點(diǎn)城市的新建商品住宅價(jià)格（不含保障房）保持降溫態(tài)勢(shì)，9個(gè)城市的房?jī)r(jià)降至去年同期以下。
中西部和東北地區(qū)的城市繼續(xù)成為領(lǐng)跑者，無論環(huán)比還是同比，領(lǐng)漲的城市均位于這些區(qū)域。
這種分化的局面持續(xù)已久。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于樓市調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)序和力度不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化局面也日益明顯。
大部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“分化”仍將是未來房?jī)r(jià)變化的主要特征，但不必對(duì)三四線城市的房?jī)r(jià)上漲過于擔(dān)心。3月19日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在人民大會(huì)堂“部長(zhǎng)通道”答記者問時(shí)指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有兩個(gè)特點(diǎn)：一是房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到有效抑制；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期有所變化。
其中，預(yù)期變化被理解為投 資投機(jī)情緒漸弱，這是由“房住不炒”的調(diào)控思路帶來的結(jié)果。因此，隨著樓市調(diào)控保持延續(xù)性和穩(wěn)定性，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)有趨于平穩(wěn)的動(dòng)力，房?jī)r(jià)走勢(shì)也將趨于穩(wěn)定。
區(qū)域分化顯著
近幾個(gè)月來，15個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)趨于平穩(wěn)。今年2月，有12個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，2個(gè)持平，僅天津一個(gè)城市環(huán)比微漲0.1%。
同比來看，9個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格降至去年同期以下，1個(gè)持平，5個(gè)微漲。深圳成為跌幅最大的熱點(diǎn)城市，跌幅為2.5%，廈門則以2.2%成為漲幅最高者。
上述熱點(diǎn)城市中，絕大多數(shù)城市位于中東部地區(qū)。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、人口流入規(guī)模大等原因，曾在2016年經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的較大幅度上漲。
與此同時(shí)，這些城市又是樓市調(diào)控政策出臺(tái)最早、力度最大的區(qū)域，其市場(chǎng)也率先出現(xiàn)調(diào)整。根據(jù)官方的統(tǒng)計(jì)，2017年以來，上述熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)總體保持環(huán)比微跌的局面，同比變化則經(jīng)歷了由漲到跌的過程，并持續(xù)至今。
去年以來市場(chǎng)表現(xiàn)較好的中西部和東北地區(qū)，房?jī)r(jià)則出現(xiàn)相對(duì)較快的上漲。這種局面延續(xù)至2018年。
今年2月，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅超過（含）1.0%的城市有四個(gè)，分別為南充、烏魯木齊、大連、徐州，其中南充以1.7%的漲幅位居榜首。同比漲幅超過10%的城市有八個(gè)，分別為北海、沈陽(yáng)、昆明、西安、貴陽(yáng)、南充、哈爾濱、大連，其中北海以12.2%的漲幅居首。
自2017年以來，中西部和東北地區(qū)的城市一直占據(jù)著房?jī)r(jià)漲幅榜的前幾位。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一方面，在去庫(kù)存的指導(dǎo)思想下，這些區(qū)域成為近期以來的市場(chǎng)熱點(diǎn)。另一方面，這些區(qū)域的樓市調(diào)控政策出臺(tái)較晚、力度不大，對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用也相對(duì)較小。
北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑的70個(gè)大中城市之外，一些中小城市的房?jī)r(jià)漲幅可謂驚人。該企業(yè)進(jìn)駐的山東南部某四線城市，去年一年的房?jī)r(jià)漲幅接近50%。按照該人士的說法，貨幣化安置下的大規(guī)模棚戶區(qū)改造成為推動(dòng)該市房?jī)r(jià)上漲的主因，另一個(gè)原因則是該市未出臺(tái)任何房地產(chǎn)調(diào)控措施。
綜合來看，2月70個(gè)大中城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比平均上漲0.25%，漲幅持續(xù)兩個(gè)月縮小，這被認(rèn)為是春節(jié)假期因素導(dǎo)致市場(chǎng)相對(duì)冷清所致。但由于去年同期基數(shù)較低，70城市新房?jī)r(jià)格平均同比上漲5.77%，漲幅達(dá)到去年四季度以來的新高。
回調(diào)跡象出現(xiàn)
由于經(jīng)濟(jì)體量、樓市調(diào)控政策、人口流動(dòng)趨勢(shì)等的不同，房?jī)r(jià)的分化仍被認(rèn)為是未來的趨勢(shì)。但大部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中西部、東北區(qū)域，以及廣大三四線城市的房?jī)r(jià)并不會(huì)一直上漲。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年2月末，全國(guó)商品房待售面積58468萬(wàn)平方米，與2014年10月的水平大致相當(dāng)。這也意味著，去庫(kù)存進(jìn)程已經(jīng)告一段落，三四線樓市的后續(xù)動(dòng)力存在疑問。
作為三四線樓市另一個(gè)重要推手的棚戶區(qū)改造，提法上也有微調(diào)。今年的政府工作報(bào)告雖然提出580萬(wàn)套的目標(biāo)，但并未像過去幾年那樣提及貨幣化安置。3月19日，王蒙徽在“部長(zhǎng)通道”上也專門回答了關(guān)于棚改的問題，同樣未提及貨幣化安置。
上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明監(jiān)管層對(duì)貨幣化安置引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲已有所注意，未來可能不會(huì)鼓勵(lì)此類做法。由此，三四線城市的房?jī)r(jià)可能無法得到足夠的支撐。
事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步擴(kuò)圍，70個(gè)大中城市中的最高房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅，已經(jīng)從去年二季度的3%以上，降至2%以下。近幾個(gè)月來，昆明、貴陽(yáng)等西部中心城市的房?jī)r(jià)漲幅也已明顯回落。
相比之下，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)則出現(xiàn)回調(diào)跡象。我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，15個(gè)熱點(diǎn)城市的新房?jī)r(jià)格總體呈下降趨勢(shì)，但二手房?jī)r(jià)格下降的勢(shì)頭明顯不如新房。其中，廣州、深圳、天津、杭州、武漢、成都等六個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格還出現(xiàn)環(huán)比上漲。
當(dāng)前，二手房交易在熱點(diǎn)城市中已占據(jù)半數(shù)以上比重，加之定價(jià)靈活、對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)敏感，因此二手房市場(chǎng)往往被視為“風(fēng)向標(biāo)”。有分析人士指出，經(jīng)過長(zhǎng)期的調(diào)控壓抑后，這些城市的需求開始謀求釋放，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)回調(diào)的動(dòng)力。
熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)趨勢(shì)雖然不同，卻都被認(rèn)為是向合理的區(qū)間調(diào)整。這也是長(zhǎng)期樓市調(diào)控帶來的結(jié)果。
針對(duì)王蒙徽所說的市場(chǎng)預(yù)期的變化，前述房企人士表示，近年來，“房住不炒”被監(jiān)管層在多個(gè)場(chǎng)合頻繁提及，如今已開始影響到購(gòu)房者和企業(yè)的價(jià)值觀。這也將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向平穩(wěn)。
針對(duì)下一步的調(diào)控舉措，王蒙徽還表示，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，力度不放松，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，進(jìn)一步夯實(shí)地方政府主體責(zé)任；加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的制度；建立完善差異化的調(diào)控政策體系；建立完善房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制，提高調(diào)控精準(zhǔn)性；大力加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，特別是嚴(yán)厲打擊企業(yè)和中介違法違規(guī)行為。
上海易居研究院指出，2017年以來，隨著各地紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，因城施策的效果顯著，總體來看，樓市已經(jīng)漸趨合理。雖然2017年出現(xiàn)了年底翹尾行情，但在“房住不炒”的大背景下，調(diào)控政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，疊加信貸收緊的因素，預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)增幅將繼續(xù)回落。
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