一線城市不再是房企主要投資方向。城市人口流動，不僅影響房企投資戰略，也改變了房地產市場現有格局。
3月2日，寧波宣布《寧波市區戶口遷移實施細則（試行）》正式實施，其中大大降低了落戶寧波的門檻。比如，大專應屆畢業生先零門檻落戶后再就業，取消住房和工作限制；中專、高中學歷在寧波工作滿兩年，無房也可以落戶；購房落戶取消原100平方米面積要求和45周歲以下年齡要求。
一名在寧波從事房地產服務業的業內人士指出，寧波此舉主要是搶人才，擁有人才，城市發展后勁就足了。
這是一場自去年下半年開始的人才大戰。去年8月開始，包括濟南、長沙、無錫、杭州、武漢、南京在內的多個二線城市為人才撕開政策口子。不少城市也相應出臺了偏向人才的住房政策。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，二線城市爭奪人才，目的很明確，就是提升城市綜合競爭力。
房企投資趨勢也隨之而變。綜合克而瑞、億翰智庫兩家機構統計，在1-2月新增土地建面上，中西部區域在四大區域中占比最高，達到41%，較2017年底提升8個百分點。
2月28日，億翰智庫研究總監張化東在與機構的電話會中，指出今年三四線城市樓市整體修復態勢明顯，消費升級、支付能力和支付意愿提升、房屋供給質量的提升等都將支撐三四線市場持續回暖。
城市競爭力提升
人才大戰背后是城市競爭的升級與轉型。城市從拼產業、拼招商、拼**政策跨入到拼人才階段。或許這也將促使一線城市人口進一步溢出。
城市以產業定位和產業基礎吸引人才，將成未來趨勢。業內人士指出，留住人才是每個城市進入城鎮化后期的一種選擇，希望通過吸引人才，來吸引和培育相關產業，例如第三產業中現代服務業和高端制造業，及科技創新類企業的發展。
以南京為例，南京每年畢業約20萬大學生和研究生，在校生規模全國第三，但大多數畢業生都選擇離開南京，一方面是就業機會較少，另一方面是生活成本太高，主要指居住成本。南京目前也在大力發展面向中低端人才及新就業大學生的共有產權住房，不僅是南京市人才安居辦法中的公租房和租賃補貼。
在打通保障房租和售的渠道，即先租后售、實物配租公租房給具備租房支付能力的人群，逐步實現梯度消費上，南京方面也有政策支持。
3月1日起，南京宣布包括取得研究生以上學歷或年齡在40周歲以下且取得本科學歷的畢業生（含留學歸國人員）、取得中級以上（含中級）專業技術資格人員、取得三級以上（含三級）國家職業資格（技能類）人員均可直接辦理落戶。
張化東指出，反觀中西部二線城市。從中長期來看，成都、西安、武漢、鄭州都有共同的特征，即人口素質較高、人口量較大，且產業發展較好。
目前華東地區的城市房價上漲明顯快于西部城市，并且房價已經影響到了人口流動。張化東認為，房價傳導作用正在華東地區與中西部地區開展。“我們也看到上海、北京人口往外引的趨勢比較明顯。而西部城市在大環境看來，至少在十年到二十年城市發展還有較大空間。”
他以西安為例，整個城市受到西咸新區供給量沖擊，未來隨著新區人口和產業導入，城市會有比較平衡的發展。西安在高等教育方面也比較發達，未來只要以相應的人口政策保證，人口素質將有極大提升。
房企投資持續下沉
張化東的觀點，也透露了當前企業青睞投資中西部的原因。去年以來，一線城市尤其北京、上海，人口規模已經飽和，土地資源也是越來越稀少，而以武漢、成渝為核心的長江中游城市群開始崛起，成為企業投資新熱點。
億翰智庫春節期間調查顯示，碧桂園、恒大以三四線布局為主的企業銷售非常好。恒大在2018年春節期間實現銷售100億。華夏幸福、中梁地產、正榮集團、祥生地產、華鴻嘉信等在三四線布局的企業銷售業績也較好。
換言之，三四線城市在 2 月份的表現，遠超市場預期。比如，主要布局長三角浙江房企祥生地產，2月份銷售113億，環比增加 99%，銷售金額里 95%來自三四線城市。重倉溫州的華鴻嘉信2月業績環比增長90%，2 月份賣到34億。
前述人士分析，碧桂園在戰略下沉上非常契合城市競爭力升級這一邏輯。比如精選1萬人口以上的鄉鎮去繼續規模擴張，踏入2018年甚至開始鄉鎮計劃，布局下沉到五線、六線城市和更多鄉鎮。
日前，碧桂園集團董事局主席楊國強首次對外透露，將通過進軍現代農業，參與實施鄉村振興戰略，希望通過帶動產業興旺夯實鄉村振興基礎。在與村民合作問題上，碧桂園非常慎重，通過多輪溝通，制定了“村小組成立股份公司，村民與集體將土地房屋作為資產入股村股份公司，村股份公司再與碧桂園文旅公司合作，共同開發共享收益”的合作模式。
億翰智庫一份研報指出，2017年，三四線城市的市場熱度為許多房企來了階段性的發展機遇。許多房企布局下沉，借此實現銷售飛速增長。2018年，三四線城市和縣城去庫存仍將繼續，年度棚改目標高達580萬套。棚改貨幣化和去庫存繼續推進，對于三四線的銷售將形成支撐。
該機構也指出，當前三四線城市仍有一年左右窗口期，但已經出現發展不均衡情況。但對于企業經營而言，營銷窗口期并不意味著投資機會期，市場將對進入企業的周轉能力有所考驗。如果企業的組織周轉能力不能保證項目在一年內結案，對三四線投資建議以謹慎態度為主。
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