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  會(huì)議明確指出，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，讓所有人住有所居。這是繼十九大、中央政治局會(huì)議之后，高層會(huì)議再次定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)其“居住”的屬性。

  而“租購(gòu)并舉”，作為讓房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，再次成為人們的熱議。對(duì)人們來(lái)說(shuō)，租房不再是權(quán)宜之計(jì)，而是權(quán)益大計(jì)。

  2018年房產(chǎn)市場(chǎng)何去何從?

  房子將真正回歸“住”的屬性

  毋庸諱言，這幾年，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)暴漲，尤其是越靠近都市圈**，人口越聚集的地方，房?jī)r(jià)也漲得越快。很多人抱怨買不起房，甚至有人吐槽：“一年不買房，白干20年。”

  房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的背后，既有供給不足、投機(jī)**者炒作等市場(chǎng)內(nèi)部原因，也有經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化加速、人口加快集聚、流動(dòng)性過(guò)剩等外部原因。但最根本的原因是，快速城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住房需求和土地資源導(dǎo)致的供需矛盾。

  客觀地講，大城市真正用于居住用途的土地有限，加上拆遷難度大，導(dǎo)致住房資源稀缺，難以承載加速增長(zhǎng)的人口。于是，住房資源越緊張，人們?cè)劫I；買的人越多，房?jī)r(jià)也就抬得越高。一旦樓市過(guò)熱，就不得不下“猛藥”，遏制房?jī)r(jià)上漲。

  縱觀過(guò)去幾年，房地產(chǎn)調(diào)控政策大多以限制“需求側(cè)”的機(jī)制為主。尤其是2017年以來(lái)，全國(guó)110個(gè)城市累計(jì)發(fā)布了250多次調(diào)控政策，通過(guò)限購(gòu)、限貸、限漲、限售、限商等措施，使得今年全國(guó)樓市降溫，并持續(xù)保持平穩(wěn)。

  毫無(wú)疑問(wèn)，這些臨時(shí)性的“限制”大招，手段比較靈活，大多也能取得立竿見影的效果。但弊端很明顯，有時(shí)會(huì)“誤傷”剛需，不能從根本上解決問(wèn)題。因此，要抑制房地產(chǎn)泡沫，讓房子成為“住的”而不是“炒的”關(guān)鍵，在于房地產(chǎn)制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制的建立。

  剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”列為2018年重點(diǎn)工作之一。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著金融、土地、財(cái)稅、**、立法等領(lǐng)域多項(xiàng)政策和制度推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步形成“租購(gòu)并舉、多主體供給、多渠道保障”的新格局。

  “租購(gòu)并舉”住房制度下

  買不起房的人也不用愁了

  與往年只調(diào)控需求側(cè)相比，今年的一系列調(diào)控政策是從“供”、“需”雙向精準(zhǔn)發(fā)力，來(lái)解決市場(chǎng)供需平衡的問(wèn)題。

  在持續(xù)從需求端堅(jiān)決抑制**、投機(jī)性購(gòu)房的同時(shí)，供給端除了大力推進(jìn)“租購(gòu)并舉”住房制度外，還加大土地供給，增加“租的”房子供應(yīng)外。

  今年下半年，住建部會(huì)同9部門印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門等首批12個(gè)城市，首批開展住房租賃試點(diǎn)。目前，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)50個(gè)城市出臺(tái)了支持住房租賃的政策。

  一些城市拍出“只租不售”地塊，嘗試通過(guò)土地端的調(diào)控來(lái)彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)產(chǎn)品的不足。例如，北京、上海等地利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，還增加了房企自持商品房作為租賃房源。

  作為全國(guó)房地產(chǎn)改革試點(diǎn)，雄安新區(qū)的住房制度執(zhí)行積分購(gòu)房。初到雄安的人，都可以“租”房居住，工作時(shí)間長(zhǎng)、貢獻(xiàn)大的市民攢夠一定的積分，在租賃10年后就可以進(jìn)行積分購(gòu)房。

  但買房后，在一定期限內(nèi)禁止出售。同時(shí)，房屋出售時(shí)，政府具有回購(gòu)優(yōu)先權(quán)，以略高于同期銀行本息的價(jià)格回購(gòu)，避免房屋頻繁“倒手”推高房?jī)r(jià)。

  雄安新區(qū)的舉措看似像各地在推行的公租房政策，但又不同，是一種創(chuàng)新的公租房方式。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，雄安新區(qū)的探索實(shí)踐，將為未來(lái)城市發(fā)展提供示范“模板”。

  租房不再是權(quán)宜之計(jì)

  未來(lái)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”可期

  對(duì)于絕大多數(shù)中國(guó)人而言，租房是最后的選擇，只有沒錢買時(shí)才租。而租賃市場(chǎng)的混亂、體驗(yàn)不佳等現(xiàn)狀，讓原本搖擺在“租”與“購(gòu)”之間的人，更加堅(jiān)定了“購(gòu)”的念頭。最重要的是，大多數(shù)城市只有在買房后才可以上戶口，取得城市戶口才能享有教育等公共服務(wù)。

  不過(guò)，目前已有多個(gè)城市開始試水“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。理想狀態(tài)下，“租房”也能享受“買房”的同等待遇，如子女入學(xué)、社會(huì)保險(xiǎn)、大學(xué)招錄等教育、社會(huì)公共資源。如果各個(gè)城市的公共服務(wù)供給能力提高，租房者能平等享受到更多的公共服務(wù)，租房的吸引力也將隨之增強(qiáng)。

  在這一方面，廣州率先出臺(tái)的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”文件中提出，承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。但有一個(gè)前提，承租人必須“符合相關(guān)條件”。

  繼廣州之后，無(wú)錫、鄭州、揚(yáng)州、濟(jì)南等一些城市也先后出臺(tái)與“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”相關(guān)的文件。不同的是，這些城市將同權(quán)重點(diǎn)放在了戶籍上。

  就現(xiàn)階段而言，做到“租購(gòu)?fù)耆瑱?quán)”不太現(xiàn)實(shí)，但它已被提上了議事日程，是未來(lái)的方向所在，到底能放開到何種程度，一切都還是未知數(shù)。

  針對(duì)租賃市場(chǎng)的分散、秩序混亂，杭州、廣州、武漢、成都等城市推出官方房屋租賃平臺(tái)，解決虛假房源、房東隨意漲租、更改租期、“二房東”等現(xiàn)象。

  從各地出臺(tái)的政策看，培育和發(fā)展專業(yè)化房屋租賃企業(yè)已成共識(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、國(guó)有租賃公司、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等競(jìng)相入場(chǎng)，以更好的居住品質(zhì)滿足不斷升級(jí)的租房需求。

  不管是租購(gòu)?fù)瑱?quán)、官方租賃服務(wù)平臺(tái)，還是扶持租賃企業(yè)等舉措，它們深入租賃市場(chǎng)，只有一個(gè)目的，那就是讓租房成為“更好的選擇”。