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  “雙十一”這一天，張勇（化名）在北京市昌平區(qū)回龍觀區(qū)域“搶”了一套房。“戶型是市場上搶手的南北通透戶型，還是業(yè)主精裝過的婚房。相比今年最高點(diǎn)，總價(jià)便宜了約70萬。”張勇表示。

  “3·17”新政以來，北京調(diào)控已近8月，樓市調(diào)整態(tài)勢愈發(fā)明顯。作為北京樓市交易的主要力量，二手房最能反映樓市的真實(shí)狀態(tài)。近段時(shí)間，北京二手住宅市場仍呈現(xiàn)低溫特征，10月網(wǎng)簽量僅為6371套，再次創(chuàng)下今年新低，成交價(jià)格也連續(xù)6個(gè)月小幅下滑。不少市場人士反映，低溫市場中也有一些新跡象，比如新增掛牌房源量出現(xiàn)了較大幅度的增長，10月環(huán)比上漲了30%，這在一定程度上反映了市場供需矛盾在持續(xù)緩解。而在整體成交低迷的背景下，一些有著剛性改善需求的換房業(yè)主，開始成為近期成交的主力。

  調(diào)控并未有任何放松態(tài)勢，行業(yè)信心也在逐漸走低。“金九銀十”已經(jīng)結(jié)束，與往年的傳統(tǒng)旺季不同，今年市場并無太大起色。根據(jù)安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《2017年10月國民安居指數(shù)》，10月一線城市成交慘淡，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)也結(jié)束連續(xù)三個(gè)月上揚(yáng)，出現(xiàn)下滑態(tài)勢。

  房源上升，價(jià)格下調(diào)

  樓市是買家與賣家博弈場。

  自“3·17”調(diào)控以來，北京樓市僅用一個(gè)季度就從高峰跌落谷底。受調(diào)控影響，大量的購房者失去購房資格，或因購房成本增加而暫時(shí)放棄購房，或?qū)κ袌鲎呦蝾A(yù)判不明選擇暫時(shí)觀望，市場也因此從過熱恢復(fù)到了冷靜。在這一過程中，一方面是投機(jī)炒房被徹底遏制，另一方面也有不少首次置業(yè)、換房等需求也暫時(shí)陷入觀望，兩相疊加導(dǎo)致市場陷入谷底。

  “我要買的房子已經(jīng)定下來了，是同小區(qū)的一套三居室，這兩天就想趕緊把原來的房子賣了，騰出購房指標(biāo)”，業(yè)主王女士說。王女士這套房產(chǎn)位于北京市朝陽區(qū)呼家樓，是一套面積為106平方米的兩居室。該小區(qū)近期一套同戶型房產(chǎn)成交價(jià)為975萬，王女士報(bào)價(jià)980萬，相比今年3月份價(jià)格高點(diǎn)時(shí)約計(jì)跌幅20%。不過，由于王女士希望盡快賣掉，她心中的底價(jià)還有談判空間。“950萬也可以賣。”

  業(yè)主劉先生最近也掛出了自己位于酒仙橋的一套三居室，報(bào)價(jià)870萬，比市場價(jià)低出了差不多100萬元，之所以低價(jià)掛出，是因?yàn)樗春昧送┑囊惶追孔樱胍M快完成置換。

  麥田房產(chǎn)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，與王女士、劉先生一樣心態(tài)的業(yè)主在北京不在少數(shù)，他們多是比較剛性的換房需求。即看好了要買的房子，就想盡快把舊的房子賣掉。這種做法一方面是為了騰出購房名額，另一方面也為了籌措換房的資金。同時(shí)，由于這些業(yè)主對后市預(yù)期悲觀，出售心態(tài)也從觀望轉(zhuǎn)為積極。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月份成交均價(jià)環(huán)比上月下降1.5%，這是自5月份價(jià)格出現(xiàn)下滑以來連續(xù)6個(gè)月呈現(xiàn)下降走勢。在這樣的背景下，業(yè)主方的價(jià)格預(yù)期逐漸扭轉(zhuǎn)，擔(dān)心價(jià)格繼續(xù)走低，從而催生越來越多的業(yè)主將房源掛牌。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，10月份的新增房源掛牌量，環(huán)比9月份增長了30%，創(chuàng)下了今年3月份以來的新高。而在業(yè)主調(diào)價(jià)房源中，降價(jià)房源比例達(dá)到92%，和上月相比小幅微降，但仍處于近幾個(gè)月來的較高水平。

  偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)也顯示，從今年5月到10月，北京二手住宅成交均價(jià)始終在小幅回落，目前的二手房價(jià)與3·17新政前相比已經(jīng)下跌了10%左右。隨著價(jià)格的持續(xù)下跌，有意入市的購房者也將繼續(xù)增加，未來北京二手房市場交易量有望繼續(xù)小幅回升。

  購房信心指數(shù)持續(xù)下跌

  博弈的另一面是，房源量增加并不意味著入市的購房者增多。

  盡管房源放量明顯增多，但新增需求仍表現(xiàn)低迷，二手房市場的整體表現(xiàn)仍然乏力。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，10月份，北京二手房住宅網(wǎng)簽6371套，環(huán)比下降31%，同比降幅達(dá)到73%，再創(chuàng)今年以來的新低。再往前看，第三季度（7-9月），北京二手房住宅成交量同比降幅也達(dá)到70%，從6月起網(wǎng)簽套數(shù)基本都只在7000-9300套區(qū)間低位徘徊。

  從今年各月上旬的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，3月過后，各月上旬網(wǎng)簽量持續(xù)下滑，7月則降至谷底，7、8、9月的上旬網(wǎng)簽量維持在2000余套，10月上旬則因國慶長假而幾乎沒有網(wǎng)簽。因此，11月上旬的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是今年下半年以來的最高值。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年11月上旬（1日-10日），北京全市二手住宅共網(wǎng)簽2764套，較9月上旬增長37%，但同比去年11月上旬下降59.6%。

  盡管網(wǎng)簽與實(shí)際成交相比有一定的滯后，但從一線經(jīng)紀(jì)人反饋的情況看，目前市場仍處在膠著狀態(tài)。除了一些急售房、優(yōu)質(zhì)房相對比較易于成交外，多數(shù)客戶仍在觀望，真實(shí)愿意出手的客戶并不多。造成這種現(xiàn)象的原因，有持續(xù)限購、信貸門檻提高等政策因素，也有業(yè)主價(jià)格降不到客戶預(yù)期等現(xiàn)實(shí)因素。

  “通常雙方談價(jià)時(shí)，業(yè)主都會(huì)愿意讓一些價(jià)，但是如果總價(jià)僅僅降個(gè)5萬、10萬，現(xiàn)在是達(dá)不到客戶心理價(jià)位的，這種情況就很難成交”，麥田房產(chǎn)麗都區(qū)一業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，所以現(xiàn)在看房的人不少，但真正能簽約的比較少。

  不僅是二手房，新房市場也表現(xiàn)慘淡。根據(jù)安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的10月國民安居指數(shù)顯示，繼“金九”失約后，今年“銀十”也成色不足，北京、上海新房成交量繼續(xù)下滑。其中，上海10月成交面積為33.4萬平方米，成交套數(shù)2596套，環(huán)比下滑達(dá)四成以上；北京10月成交面積為20.3萬平方米，成交套數(shù)跌破1500套，環(huán)比下滑29.1%；深圳、廣州市場成交較9月略有起色，成交套數(shù)環(huán)比分別上漲6.9%和10.3%。

  受政策收緊和成交暗淡的影響，安居客10月國民安居指數(shù)顯示，10月經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為112.3，環(huán)比9月下降了0.4%。結(jié)束了經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)連續(xù)3個(gè)月上揚(yáng)的勢頭。根據(jù)安居客對經(jīng)紀(jì)人的調(diào)研顯示，10月有60.3%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為房產(chǎn)調(diào)控政策仍將繼續(xù)出臺(tái)，占比較9月有微弱提高。購房者信心指數(shù)則在10月略有回升。10月份用戶信心指數(shù)為102.1，環(huán)比9月上漲了1.8%，59.2%的意向購房者認(rèn)為調(diào)控政策仍將出臺(tái)，比9月低出近10個(gè)百分點(diǎn)。

  安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，至少到明年年中，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)大面積松動(dòng)的可能性幾乎為零。金九銀十遇冷也預(yù)示著整個(gè)市場正在悄然變化，一線城市量價(jià)齊跌已無回暖機(jī)會(huì)，二線熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅回落趨勢明顯。在政策從緊的大背景下，市場很可能維持下行態(tài)勢，樓市降溫加速。

  一位房地產(chǎn)行業(yè)知名大佬近期在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)表示，樓市調(diào)整還遠(yuǎn)未結(jié)束，春節(jié)后將進(jìn)入深度博弈期。