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  《通知》明確規定，限價房購買5年上市后，只能銷售給符合限價商品住房購買條件的家庭，或由政府指定的公司回購。這種“封閉運行”的政策，迅速引發市場熱議。

  分析人士指出，這是繼北京的共有產權住房之后，又一個城市通過限制帶保障性質的政策性住房的流通屬性，來實現“房子是用來住的，不是用來炒的”的房屋屬性。政策性住房封閉運作、循環使用的“不可轉商”，或成為未來住房保障體系的核心。

  封閉運作不能轉為商品房

  限價商品住房是通過“限套型、限房價、競地價、競房價”的辦法，以公開出讓方式確定開發建設單位而建設的普通商品住房。

  據天津市國土房管局相關人員對此次政策的公開解讀，此次政策調整主要回應市民關于增加房源供應、讓無房家庭優先買房、規范限價房銷售管理等意見和建議，主要通過“保困難；優先搖、防炒賣；嚴格審、限轉讓，要回購”三項舉措，更好地滿足中低收入家庭自住置業需求。

  條件審核方面，《通知》規定，在取得購房資格之日起至簽訂買賣合同前實行動態管理，對申請家庭的人口、婚姻、住房情況進行復核，對于新增住房、瞞報婚姻情況申請資格等不符合條件的注銷購買資格。

  購房資格上，《通知》強調根據家庭實際情況明確選房順序。按照“無房且3人以上”、“無房或3人以上”、“其他家庭”的順序進行分組搖號，以此確定入圍家庭和選房順序，合理分配房源，并依據家庭人口數量選購相應戶型，確保優先滿足中低收入住房困難家庭購房需求。

  據了解，天津市自2008年開始建設限價商品住房，起初申請人員必須為擁有天津市中心城區非農業戶籍3年以上的人員。后來，限價房建設范圍及人員申請范圍多次擴大。到2015年，申請人范圍放寬到全市，實際工作在市內六區、環城四區及兩區三縣非農業戶籍人員均可購買限價房。

  此外，《通知》規定，房屋退出和轉讓管理方面采取“封閉運作”方式。對于《通知》下發后上市的限價商品住房項目，購房人在購買5年后上市轉讓的，應轉讓給符合限價商品住房購買條件的家庭，或由政府指定的公司回購，回購價格為原購房款與同期定期存款利息之和，最高不得超過回購前3個月內同區域普通商品房項目平均銷售價格的80%，回購房屋根據屆時情況面向住房保障家庭出租、出售。

  中原地產首席分析師張大偉認為，此次政策的核心點就在于“不能轉商”。2013年，天津市國土房管局相關負責人指出，限價商品住房購買人在交納契稅滿5年后即可上市轉讓，交易稅費與普通商品房交易標準相同。而日前印發的《通知》中限制限價房轉讓或由政府指定的公司回購的辦法，有利于實現循環使用，封閉運作。張大偉指出，如果能做到封閉運行，在很大程度上能把投資需求剔除出市場。

  此次政策還進一步加強市場監管，要求開發建設單位加快項目建設和上市進度，不得捂盤惜售。開發建設單位應按照價格主管部門核定的價格銷售，銷售價格不得高于核定價格。

  未來熱點城市或跟進

  實際上，《通知》并非首個規定政策性住房必須“封閉運行”的文件。

  9月30日，北京市出臺的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》規定，共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。同等價格條件下，代持機構可優先購買；代持機構放棄優先購買權的，購房人的轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。同時，新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額比例不變。

  張大偉表示，此次天津政策應當是一個應急措施，避免限價房投資屬性過強，北京的共有產權住房體系更值得關注和推廣。他認為，限價房是過去保障體系中的一個環節，只能解決一部分中低收入人群。而北京的共有產權房則是天津限價房不能轉商的升級版。它可以根據購房者不同產權的持有比例，把保障體系內所有人群都納入進去。

  易居研究院副院長楊紅旭表示，未來熱點城市跟進類似政策的可能性較大。他分析，類似政策主要是服務“房子是用來住的，不是用來炒的”的中央指示，防范這些住房被大規模轉售牟利，其目的在于實現住有所居，禁止炒房，讓限價房、共有產權住房等具有保障房性質的房屋，能夠更好地定向服務于特定群體。

  新城控股(21.660, 1.24, 6.07%)集團高級副總裁歐陽捷也認為，一方面“封閉運行”可以有效限制投資屬性，杜絕“開寶馬車、住經適房”的現象；另一方面，未來熱點城市進入限制性開發周期，土地資源越發緊張，需解決住宅的低效利用問題。

  歐陽捷表示，根據相關研究，城市可居住房屋中，商品住房的利用效率遠低于酒店、可出租公寓。而類似政策中，政府及其代持機構往往對共有產權房、限價房具有優先回購權，可以有效防止住房空置。同時，政府持有部分房屋后，不僅可以作為共有產權住房向新的家庭出售，必要時還可以根據實際情況，將其轉化為普通商品住房或者租賃住房，大大增加了政府參與房地產市場調控的手段，提高房屋利用效率，從而更好地抓住調控的主動權。

  楊紅旭認為，根據北京市現有規定，共有產權住房項目的銷售均價，應低于同地段、同品質普通商品住房的價格，但出售時卻可按照市場價格進行轉讓。這中間價差一旦過大，會嚴重打擊購房者對二手共有產權房的購買積極性，轉而購買新供應的共有產權住房或限價房。如何協調好賣房時的定價與市場價的比例關系，是能否實現真正“循環使用，封閉運作”的關鍵。

《電鰻快報》