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   各方資本搶灘住房租賃市場發生在短短幾個月之內。

  10月20日，龍湖集團宣布旗下長租公寓品牌“冠寓”在上海9家門店同時開設，而今年龍湖將在全國16個一、二線城市布局其長租公寓。與龍湖同時，國內房企保利、旭輝等房企均已深度布局長租公寓。

  同一天，北京市住建委確認北京京東尚科信息技術有限公司為北京住房租賃市場的支持平臺；而在2個月前，杭州房管局聯手阿里巴巴共同打造“智慧住房租賃監管服務平臺”，計劃把公共租賃房、長租房、企業自持房、中介代理房、個人出租房通通納入平臺管理。

  長租公寓業內資深人士全靂分析認為，由于政策傾斜與企業資源的不對稱，各方資本對于長租公寓市場的搶奪，很有可能是一場不對稱的競爭。未來央企、國企與手中有房源并能做資產證券化產品的企業，才有機會在住房租賃市場搶占市場份額。全靂指出，隨著調控深入，與房企轉型租賃市場，目前大部分房企已經面臨極大的瓶頸和挑戰，住房租賃市場的重大改革實質上是加速了房地產行業洗牌。

  政策護航

  各方資本悄然布局租房市場，不難想見的是老百姓置業觀和生活方式或許會受到不小的影響，以房為家的中國人正嘗試接受“住有所租”的時代到來。

  加強社會保障體系建設，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，意味著房子的居住和投資的雙重屬性轉變為居住和準公共物品的新屬性特征。

  事實上，中國房地產市場從原來增量為主，逐步過渡到存量為主的市場，由原來購買為主的市場，逐步進入到“購租并舉”的市場，在這個趨勢里，租賃市場的發展是一個非常大的趨勢，租房將逐漸成為一種新的生活方式，租賃作為一支重要力量也會快速崛起。

  上述業內人士認為，隨著社會發展，及生活方式、觀念的變化，將會衍生出一些新的社會趨勢。據第三方機構不完全統計，80后結婚年齡推遲、購房年齡延后，導致更多的人停留在租賃市場；而更多的90后選擇早婚早育，又大大推動了購房潮，與此同時，由于經濟條件有限，90后也是選擇租房結婚的主要人群。據測算，預計到2025年，中國租賃市場規模將由現在的1.1萬億增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。

  龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石接受媒體采訪時表示，龍湖積極響應國家“租售同權”的政策，冠寓正是龍湖集團繼地產、商業、物業管理之后的第四大主航道業務。韓石自認為龍湖是首家把住房租賃作為戰略業務的房地產企業。

  高力國際研究部總監陳鐵東分析指出，住房租賃市場受到政策支持，從供需層面來看，由于城市化進程，催生了住房租賃，這個市場現在也面臨模式變化，從法律權益、租賃方式等方面正在發生變化，從單一租賃變成多層次的租賃市場；從投資角度來看，進入長租公寓市場當中的各方資本，從非傳統開發商，加入到這個有一定互利性的市場。長租公寓土地市場價格便宜，從投資回報率來計算，可以從其它業態的投資回報率相比較，仍然是有吸引力的。

  陳鐵東認為，從前述三個角度來看，住房租賃是個非常巨大的市場。因為人口密集的大城市購買力的比例在變化。對行業而言，長租公寓對國內市場還是一個新的業態，一些比較高端的服務式公寓，對于市場來說是一個比較新興的業態和業務；作為開發商與投資者，都在適應需求的增長，誰能占得先機，誰在產品設計規劃開發后期管理等做得好就能占據比較好的定位。

  誠然，不管是國企還是民企，都希望能分得一杯羹。機會點很多，一二線城市人口基數很大，其中的租賃人口還是有很多；大房企相比之于小業主的租賃還是有優勢；開發商的投資種類也變得不一樣，風險和回報都測算過，短期內也不會考慮瓶頸問題。一般而言，在布局長租公寓后期才會考慮是否要在這個業態當中轉型。

  加速房地產行業洗牌

  行業洗牌的跡象從互聯網企業的加入可見一斑。全靂指出，互聯網企業做住房租賃，對于傳統房企轉型租賃市場是一個補充與支持。

  今年9月底，支付寶的租房業務正式上線，支付寶宣布已有超過100萬間公寓正式入駐，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個城市率先啟用支付寶信用租房。

  幾乎同時，9月29日，帶有官方背景、阿里巴巴提供技術支持的“杭州市住房租賃監管服務平臺”正式上線，這是全國首個智慧住房租賃平臺。

  跟支付寶目前上線房源有所區別的是，杭州市的官方平臺上除了品牌公寓，還涵蓋了個人房源和品牌中介房源。

  “我們把流量、用戶心智引入的時候，就收集到房源了。”阿里巴巴閑魚事業部總經理諶偉業接受21世紀經濟報道記者專訪時透露，閑魚租房的初衷就是“讓天下沒有閑置，而我們看到很多閑置的房子”。中介費、信息不透明、傳統中介信息壟斷等均是房東與房客的痛點。據其透露，第一步是做房源，把房源加入數據庫，保證能夠在線上直接簽約。后續閑魚租房會介入支付方式、信用體系等一系列服務。

  盡管今年才正式開始運營，閑魚租房的在線房源已超過100萬套，其中個人房東增長很迅猛，后續希望能與鏈家等傳統機構合作。相對于房企進入長租公寓市場，閑魚租房經過測算，大量房源還是在個人手上，其一是沒有機構去做，另一是沒有服務，包括后期政府背書。

  對此，從事房地產金融多年的車陽認為，平臺輸出之外，房企轉型租賃資金來源最主要的渠道莫過于資產證券化，未來只有手上有房源的企業才能搶先一步。以保利為例，自持租賃物業盤活，代表租賃行業趨勢；融資體量夠大，有影響力和標桿性；央企牽頭，有很強的指示性，甚至可以看作是為公募租賃REITs打基礎。

  車陽認為，以前房企融資思路是，靠主體信用把規模做高，估值打滿。進入租賃市場之后，可能有個新思路，規模小點沒關系反正自持物業的成本也低，賬算得過來，讓市場認可度更高，多一點資產的信用，少一點主體信用。

  車陽還強調，長租公寓最大的問題是回報率低，“保利租賃住房REITs”已經表現出租賃行業面對估值困境的一個思路：保利9∶1的結構折價發行，現金流支持優先級到九成，剩下10%的次級以自持物業為主，次級這塊據猜測可能保留了增值權和控制權。一名業內人士指出，此前魔方發行的資產證券化產品同樣如出一轍，也是9∶1的結構。車陽指出，這可能也是今后行業面對估值困境的一個思路。但正如全靂所言，只有央企、國企或房源實力雄厚的房企才能進入資產證券化第一梯隊。