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      北京預計僅9項目入市，與去年34個入市數量比相差較遠;房企對市場預期高，但面臨定價難。

  在房地產市場上，素有“金九銀十”的說法。事實上，近些年北京房地產市場也的確在九、十月份出現開發商“推盤井噴”、成交量和成交金額上漲的情況。只不過，今年以來，強力的政策調控讓整體市場降溫，在這樣的背景之下金九是否能夠“火”得起來？

  1 房企積極預熱

  從8月底開始，各家房企就已經開始頻繁舉行活動為其即將推盤的項目造勢。近兩周來，萬科、龍湖、中駿、金地、保利等企業均舉辦了一系列產品發布、品鑒活動，并且其中部分企業還明確地提出旗下項目將于9月份開盤。

  如果僅從市場預熱情況來看，房企對于9月的市場預期還是比較高的，部分位于城市**地段的項目預期要取得14萬-15萬元/平方米的預售證。而一些位于郊區的樓盤也大多將產品總價定在1000萬-2000萬元之間。

  一位不愿具名的房企人士表示：“之前北京已經供應了大量的限價房用地，如果從市場均價的角度來講，未來將有效地拉低價格。因此房企普遍存在著政府會適時放量一些高價房預售證的判斷。畢竟現在北京市場上的高端產品庫存有待消化。”

  “今年9、10月份市場處于一個調控周期內，總體來講無法和往年相比。”懋源地產營銷策劃總監劉強認為：“政策面上也沒有進一步的調控政策釋放。所以我們覺得未來兩個月，北京市場可能總體來講會比上半年略好。高端市場的需求變化不大，但是供應量這些年是在大幅度下降。因此對于高端市場的未來仍有信心。”

  目前，一些資金壓力沒有那么大的企業繼續采取觀望策略。比如在孫河、豐臺等區域握有優質地塊的懋源地產就表示，其在今年9、10月份并沒有推盤入市的打算。

  亞豪機構市場總監郭毅認為，自今年年初開始，大量限價房且執行90/70的住宅地塊出現，這些地塊面臨“高成本、低售價”的利潤壓力，因此加快周轉將成為企業共識，預計從四季度開始，這類中小戶型的“限價”項目也將逐漸開啟供應。

  2 史上最黯淡“金九”？

  從亞豪機構的統計數據來看，在2017年9月，北京市場包括住宅和別墅在內預計有9個項目入市，是近些年來數量較低的一年。

  “住宅項目入市量不足的現象，實際上自去年開始就初現端倪。”郭毅指出，去年9月北京住宅市場34個入市項目中，純商品住宅項目有13個。而今年調控收緊，以及商辦“限購”后，北京住宅市場供應“低迷”已成常態，前8個月預售項目數量月均13個，而今年9月也將成為史上最黯淡的“金九”。

  之所以出現最黯淡的“金九”，郭毅認為，去年土地市場中，住宅用地，尤其是純商品住宅用地出現成交低谷，這也成為今年供應市場無力破局的根本原因。

  此外，值得注意的是，今年市場調控中對二套房認定以及信貸方面的調整，尤其是對二手房市場的打擊，影響到了商品住宅市場的銷售。亞豪機構的統計數據顯示，北京二手住宅成交已連續三個月低于1萬套，而今年最高成交量的3月份成交高達近2.6萬套。進入8月份后，截至28日，二手住宅成交僅6331套，相比去年同期減少70%。

  郭毅表示，二手住宅成交的衰減使“賣一買一”客群新增購置需求大量受限。同時新盤取證受限，老項目入市動力不足，由此可見，今年北京住宅市場“金九銀十”盛況難現。

  中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰也表示，北京今年9、10月份的市場由于政策、信貸雙重壓力不放開，再加上本身地價高、房價高，“金九銀十”不容樂觀。

  “現在房企項目普遍存在一定的銷售壓力。對于近兩個月的市場，企業一方面有信心，覺得需求在；但對于政策的不確定性也有擔心。”陳云峰表示，“我了解到一些單價比較高的項目，也大多將在售產品的總價控制在2000萬元量級下。從目前情況來看，這是市場比較能夠接受的，如果高于這個量級，房企也會遇到銷售壓力。”

  3 定價仍存懸念

  從供應結構上看，根據亞豪機構統計信息顯示，9月開盤項目主要包括紫金印象、首開龍湖天瑯、城市之光·翡翠四季等在內的8個老項目后期，以及北京城建·龍樾西山一個純新盤。其中別墅項目占據5席，另有一個普宅、別墅混合居住項目。

  不過，在機構統計數據之外，記者也了解到，一些項目同樣有開盤計劃。比如，龍湖的景粼原著項目正在積極取證過程中。除此之外，電建金地華宸也計劃將于9月份開盤，據項目銷售人員介紹，預計入市的產品將以大平層和別墅為主，總價在1000萬元以上。

  從單價來看，雖然8月份開始，昆侖域、中國璽、北京金茂府這三個單價8萬以上的項目通過預售審批，但郭毅認為，供應取證完全放開的可能性較小，一些高價地新盤仍將處于排隊取證的通道內。

  記者注意到，低單價、大面積的別墅類產品仍是“更容易”取證的項目，這也將是近期市場供應的主要特征。

  “現在市場房價依然是個敏感話題，每一個區域都會刻意地控制房價。”陳云峰表示：“總的來講，北京市場現在面臨的還是政策問題，一個是限價、一個是預售證的辦理。房企希望預售證能夠放開，所以對市場預期較高。但事實恐怕并不樂觀，8月份取證的幾個高價項目其實都只是個例，同時其取證價格也遠遠不及項目預期售價。所以對于大部分項目來說，取證難度依然較大。”