久久免费看-久久免费久久-久久免费精品-久久免费精彩视频-午夜一区二区三区-午夜一区二区免费视频

　　作者：陳小瑛；

　　經常有人留言說，某某城市，現在土地面粉都貴過房子面包，想要房子降價可能嗎？

　　這一點，是他們堅信房價只漲不跌的其中一個重要因素。

　　誰說投資就一定能賺錢？誰說面粉貴過面包，就一定不能虧錢？

　　今天我就拿泰禾在深圳被套住的地王，跟大家說說這個謬論。

　　1

　　這一輪深圳房價暴漲，發生在2015年，全年房價同比翻番。

　　2015年12月25日，深圳拍出了全國的樓面價地王。樓面價達到79907元/平米，離8萬只差不到一百塊。

　　賣的兩塊地連著，在同一個位置，處于深圳寶安區尖崗山片區，當天到場競拍的房企有28家，拼的你死我活，融創死磕最厲害，其中一塊起拍價15.2億，不到20秒，就拍到了29億。

　　最后，融創止步，福建地產商泰禾地產以27.4億元、29.6億元，合計57億元成功競得，樓面地價分別為51331元/平方米及79907元/平方米，溢價率分別達94.74%、177.61%。

　　土地拍賣完后，有記者當場問泰禾地產董事長助理丁毓坤，感覺貴不貴，丁回答的底氣也不足，“要說貴也貴，說不貴也不貴，畢竟深圳樓市均價才4萬元，這次樓面價都到8萬元了。但很有信心打造成高端產品，準備把院子系列引進深圳，兩塊地將一起開發。”

　　這兩塊地都不大，總面積加起來，也只有9.2萬平米，平攤價格算起來，土地建面成本大概是6.2萬元/平米。

　　當時，這兩塊地周邊的房子是什么價呢？

　　有對比意義的是同等別墅類產品，只有中海地產的9號公館，招商華僑城曦城別墅稍微遠一點。（下圖中紅圈就是泰禾的）

　　中海這個項目是在2012年12月拿下的地，樓面價不到1.1萬/平米，但當時也覺得很高了，9號公館一期聯排別墅在2013年11月就開盤了，售價6萬一平米，中海的項目從拿地到開盤，大概是11個月時間。2014年賣的高層產品大概是4萬一平米。

　　泰禾拿這個項目的時候，中海9號公館二手房別墅價格大概是8-9萬左右。

　　2

　　泰禾這個項目進展如何呢？

　　丁毓坤拿地時說，“非常看好深圳市場，預計明年年底（2016年年底）產品就會入市。目前深圳市場相對較健康有活力，挨著香港經濟較發達，高端市場有相當一部分人群來消化，比較看好有信心，還是會有盈利空間的。”

　　當時市場也是被打了雞血，各路專家把此地王解讀為“深圳地產被廣泛看好，虹吸效應益發明顯，深圳已成為吸收外來資金的黑洞，深圳樓市還有很大的上漲空間。”

　　按照泰禾原計劃，去年年底就要入市的項目，為什么至今卻遲遲不敢動工呢？

　　拿計算器一算，土地成本這么高，打造別墅類產品的話，起碼要賣到10萬以上，才能賺錢吧。

　　但泰禾有這個信心嗎？

　　2016年，深圳房價整體確實還在漲，但3月份第一次調控是一個坎，各片區開始分化，有的片區還在漲，有的片區慢慢停漲了。到9月份，整個市場見頂，10月份第二次調控成為分水嶺。

　　中海9號公館，現在的價格是高層7萬多，別墅10萬左右。曦城聯排別墅也是10萬左右，中海的位置比泰禾更好，沒有靠近高速公路，直接背靠山。

　　泰禾如果去年開發出來，賣10萬一平米也沒錢賺。賣12萬以上呢，可能又賣不好。

　　今年呢？政府開始限價了，開盤價不得高于周邊市場價。今年開發出來，更加沒錢賺。

　　所以，從拿地到現在，已經過去了1年9個月了，泰禾項目還是一片空地。

　　3

　　如果按現在的市場價，泰禾是不敢動工的。

　　那泰禾想怎么樣呢？

　　改規劃！

　　這兩塊地容積率分別為2.1和1.6，是深圳罕有的低容積率地塊，適合打造高端產品。

　　按照原來規劃，項目的產品布局，大概是由一片3層的別墅，以及2棟高樓組成，網上有泰禾的設計圖，高樓有59層。（下圖）

　　這一年多來，泰禾一直在找規土委，申請改規劃，在整體容積率不變的情況下，把高樓盡量拔高，比如200米拔高到300米，盡量灘低成本。

　　但是這個要求，規土委一直沒有答應。為什么？

　　因為土地出讓時就已經寫明了，這個地段，位于寶安機場航空線限高片區，建筑的高度是無法逾越的紅線。（下圖）

　　所以泰禾現在非常難受！！！

　　想改規劃又改不了，想開工又不敢開工，對于一個激進，追求快速增長，做大規模的房企而言，簡直是如坐針氈。

　　要知道，泰禾去年5月20日，以57億元，在深圳龍崗區坪山拿了一塊商業用地，樓面價1.56萬/平米，只能做寫字樓。

　　這一塊后拿的地，今年6月都開盤了。但深圳寫字樓實在是不好賣，所以泰禾偷偷的把商辦改為公寓賣，還幫客戶墊資。

　　結果就因為這個違規，被政府叫停，客戶維權，要求退款。反正項目去化率非常一般。

　　4

　　回到泰禾尖崗山地王，拿地至今已有1年8個月了，難道可以一直閑置拖著不動工嗎？

　　早幾年調控時的土地出讓規定，出讓2年不動工，政府將收回。

　　但現在這個規定早就名存實亡了。

　　櫻桃小房子從深圳規土委了解到，現在沒有收回土地之說，房企可以申請延期，交違約金，如果申請了延期，就不用交閑置費，因為閑置房罰的比違約金要高。

　　據深圳規土委人介紹，一般來說，土地出讓后，合同會約定什么時候開工、施工、竣工時間都會寫明，通常竣工時間是1-2年，假如時間到了，開發商還沒有開工，就可以申請延期，開工期只能延期一次，但竣工期可以無數次延期。

　　比如泰禾的項目，假如合同約定是今年1月1日開工，竣工期是今年12月1日，那到今年12月1日后，項目還沒有動工，那泰禾可以向規土委申請延期開工。

　　具體怎么延期呢？

　　深圳規土委的人告訴櫻桃小房子，延期一般是半年，一年，兩年。延期半年的違約費是出讓金的5%，一年是10%，兩年是20%。違約金最高也只有出讓金的20%。但出讓金并未土地總價，地價是包括出讓金和配套費的。

　　以泰禾為例，土地總價是57億元，出讓金不知道是多少，因為要扣除配套費。但總之是低于57億的，我就按57億頂格算吧，半年5%的違約金，即2.85億，一年就是5.7億，兩年11.4億。

　　規土委的人說，如果延期2年都沒有動工的話，會再收閑置費，具體會由評估公司評估，投資了多少，工程施工量達到多少，如果達到項目投資額25%以上，就不算閑置。

　　也就是說，泰禾從拿地到延期開工，而不交閑置費，前后時間最長有4年。那就是要到2019年12月25日。

　　但算上4年的財務成本，57億，按5%算吧，利息就是11億，再算上延期違約金20%，11.4億。延期四年額外的總成本，就超過20億。如果把這個費用算進來，那一平米的土地成本就達到8.5萬了。

　　5

　　總結

　　通過泰禾在深圳的這個地王項目來看，房企拿地王，并不都是胸有成竹，穩賺不賠的。

　　拿下來，如果房價漲幅不如預期，甚至是下降的話，地王就砸手里了。

　　也許小城市嘛，還可以讓政府返還地價，降成本。但一線城市，你想后期改規劃，不是那么容易的！

　　但誰說高位投資，就只能賺不能賠呢？董事長在5000點入市買了自己公司股票，難道就意味著公司股票只能漲不能跌嗎？

　　地價高，所以房價一定就要更高的邏輯，在樓市調整時，將不攻自破。

　　除非是一直延期，等待下一輪房地產牛市的到來，或者直接退地。【完】

《電鰻快報》